אני מתגורר בבית משותף בן כשלוש שנים. חברת הבנייה לא ביצעה "פרוטוקול" שנת בדק עבור הרכוש המשותף (חדר המדרגות). במהלך השנה הראשונה פנו מספר דיירים לנציגי החברה ששהו עדיין בשכונה (שהלכה ונבנתה) ונענו בכך שהחברה מעוניינת לסיים קודם את תיקוני הבדק בדירות הדיירים (אשר סבלו משיעור גדול של ליקויי בנייה). במהלך השנה השנייה, פנינו שוב לחברה לברר את המועד לתיקונ י הבדק ברכוש המשותף ונעננו ששנת הבדק תמה, ומכיוון שלא פנינו בצורה מסודרת לחברה במהלך השנה הראשונה, החברה לא חייבת לנו דבר.
שאלתי – מה אומר החוק בנידון? האם החברה הקבלנית מחויבת לבצע פרוטוקול עבור הרכוש המשותף?
מה דעתך?
תודה מראש,
מני.
להלן התייחסותי לשאלתך:
"פנינו שוב לחברה לברר את המועד לתיקונ י הבדק ברכוש המשותף ונעננו ששנת הבדק תמה, ומכיוון שלא פנינו בצורה מסודרת לחברה במהלך השנה הראשונה, החברה לא חייבת לנו דבר"
אשתדל לנסח עמדתי לעניין זה בעדינות.
הקבלן איננו יכול להתנער מאחריותו לליקויים ברכוש הפרטי או המשותף בתואנה זו.
משאלתך ברור כי נעשתה פניה או נעשו פניות לקבלן בעניין הליקויים. אין כל חשיבות למידת "הסדר" בפניות והליקויים הנם באחריותו של הקבלן. נקודה.
ברשותך, אבקש התייחסותך לשאלה האם הקבלן מחוייב לבצע "פרוטוקול" ליקויים לרכוש המשותף (עבור הרכוש הפרטי למשל, החברה הקבלנית שלחה ביוזמתה טופס מודפס בו התבקשו הדיירים לפרט את ליקויי דירתם)?
כמו כן, מכיוון שהדו-שיח בין הדיירים לקבלן במהלך השנה הראשונה נעשה בעל-פה, ונתקשה להוכיח את פנייתנו, האם חלה התיישנות על ליקויי שנת הבדק לרכוש המשותף, או שאם נשלח מכתב רשום כעת החברה מחוייבת לתקן את הליקויים?
שוב תודה,
מני.
להלן התייחסותי לשאלותיך:
"האם הקבלן מחוייב לבצע "פרוטוקול" ליקויים לרכוש המשותף (עבור הרכוש הפרטי למשל, החברה הקבלנית שלחה ביוזמתה טופס מודפס בו התבקשו הדיירים לפרט את ליקויי דירתם)?"
שאלתך היא שאלה טובה וחוזרת במקרים דוגמת אלו. עקרונית, טוענים קבלנים כי אין כל מקור חיוב שבחוק לצורך עריכת תיקוני שנת בדק יזומים ברכוש המשותף. עם זאת, הרי שאל מול טיעון זה עומדת התחייבויותו של הקבלן אל רוכש הדירה מכוח הסכם המכר הספציפי ומכוח פרשנות סבירה של חיקוקים שונים.
"מכיוון שהדו-שיח בין הדיירים לקבלן במהלך השנה הראשונה נעשה בעל-פה, ונתקשה להוכיח את פנייתנו"
אין כל מחויבות לפנות לקבלן בכתב, בין אם בפקס או בדואר.
פניה בע"פ עונה על הדרוש והיא מספיקה בהחלט.
"האם חלה התיישנות על ליקויי שנת הבדק לרכוש המשותף, או שאם נשלח מכתב רשום כעת החברה מחוייבת לתקן את הליקויים"
המושג של "התיישנות על ליקויי שנת בדק" איננו קיים. אחריותו של הקבלן איננה נגזרת מעמידה דווקנית על סעיף כזה או אחר והיא נמשכת, בהסתייגויות שונות, הרבה מעבר לשנת הבדק עצמה.
מוטב תמיד לפנות באמצעות דואר רשום, בשל הרצון לתעד, אך אין בכך כל הכרח.
על הקבלן להפגין רצון ותום לב בבואו להתייחס לטענות הדיירים באשר לליקויים ברכוש הפרטי או המשותף.
באם ימנע מלעשות כן, יפר התחייבויותיו החוזיות והחוקיות.
