מעמדו של גג הרעפים בבית משותף

בבית משותף בו אני גר, יש גג רעפים מעל תקרת רביץ.
מהי חלוקת האחריות בין ועד הבית לבין הדייר שגר בקומה העליונה, בנושא תקרת הרביץ ובנושא הגג?

חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, מסדיר את הנושא וכך נקבע בחוק זה בסעיף 55:

"(א) לכל דירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה…
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".

סעיף 52 לחוק, מגדיר מהו רכוש משותף , וכה ניסוחו:

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

משמע, שעל פי החוק, הגג הינו חלק מן הרכוש המשותף, אלא אם קבעו בעלי הדירות אחרת בתקנון הבית המשותף.

ראה גם ע"א 179/84 ליקה ברטה רוס נ' נציגות הבית המשותף מרח' לייב יפה1 ואח', בית המשפט המחוזי בירושלים, שופט: פרופ' י' בזק, פדאור, מ"ה (3) 418. בפסק דין זה נדונה הסוגיה המועלית בשאלה, לגבי בית משותף בו סבלה המערערת [בעלת דירה בקומה העליונה הצמודה לגג רעפים] מחדירת רטיבות אשר הגיעה מחלל גג הרעפים והכתימה את רשת הרביץ בדירתה. הדיירת תיקנה את הליקוי על חשבונה, ובית המשפט פסק כי מגיע לה החזר הוצאותיה.

אמנם, כאשר התיקון נעשה על ידי הדיירים ולא על ידי הוועד, יהא עליהם להוכיח כי התיקון נעשה כדי לבטל ליקוי שהיה קיים ברכוש המשותף, אך לגופו של עניין האחריות לכל ליקוי ברכוש המשותף, שבמקרה שלנו כולל את כל חלל הגג, היא של וועד הדיירים, ואחריות זו כוללת גם לתוצאותיו של הליקוי – כגון, חדירת הרטיבות לתחום הדירה.

סיכום:
אם לא נרשם אחרת בתקנון הבית המשותף, אזי גג הרעפים הוא חלק מן הרכוש המשותף ובתור שכזה האחריות לתקינותו ולאחזקתו חלה על נציגות הבית המשותף.
אחריות זו מתרחבת גם לנזק בתוך הדירה, שנגרם בגלל ליקוי בתחום הרכוש המשותף.