תשלום ועד בית ע"פ שטח הדירה

שלום רב, אנו גרים בבניין חדש. ברצוננו לשאול לגבי תשלומי ועד הבית. הבנו שהתשלום משתנה לפי גודל הדירה ושהטוב ביותר הוא להסתכל על פי הארנונה. בארנונה מופיע תשלום עבור הדירה ותשלום נוסף עבור שטח מרוצף קטן, לא מקורה, ביציאה מן הסלון לחצר (דירת גן). בדירות העליונות יש מרפסות גדולות. אם כך, האם מחשבים כולל שטח המרפסות ? בתודה מראש, ליהיא

אכן בבית משותף בו חל התקנון המצוי ולא תקנון מיוחד החלוקה היא לפי שטח רצפת הדירה נטו ללא הצמדות וללא מרפסות והדרך הטובה ביותר (אך הלא מושלמת לעיתים) היא לא להתחבר לחשבון הארנונה אלא דווקא לנסח הטאבו המפרט את חלקה היחסי של כל דירה ברכוש המשותף.
חישוב שטח דירה לענין הארנונה שונה במעט.

תוכל להביא סימוכין לכך שהשטח הינו ללא הצמדות?
להלן חוק המקרקעין מאתר האגודה
ראה סעיף ג

"57. החלק ברכוש המשותף

(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר, בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.

(ב) בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף-קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.

(ג) הוצמד חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף-קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות."

אינו הסעיף הקובע לענין ההשתתפות בהוצאות.הסעיף הקובע הוא 58:
"נשיאת הוצאות
58(א).בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

אכן,לפני תיקון 26 לחוק המקרקעין,קבע סעיף 58 כי שיעור ההשתתפות יהיה על פי החלק ברכוש המשותף,אך כאמור זה שונה לפני כשלוש שנים.

שגזוזטראות(מרפסות) קודם נוטרלו בחישוב השטח עפי החוק ובתיקון 26 מחקו את המילה גזוזטראות ולכן כוונת המחוקק הייתה להוסיף מרפסות…
קרטל של בעלי מרפסות 🙂

סוף מאמר של מנהל הפורום שחל שכתה עם תיקון החוק:

"השאלה הגדולה שעולה מן התיקון ואשר תחייב תיקון התיקון: האם המחוקק ביקש לשמר את העקרון לפיו מרפסות אינן נכללות בשטח רצפה? אם לא – הוא לא אמר זאת במפורש ואף לא רמז על כך בדברי ההסבר לתיקון ומכאן צפויים לצוץ תילי תילים של פרשנויות והסתבכויות מיותרות.

אם כן – וכך אני מניח – יש לו בעיה קשה. רק בנוסח הישן היתה הפנייה לכך – דרך המילים "החלק ברכוש המשותף" שמוגדרות כאמור בסעיף 57. כעת בנוסח החדש אין קשר בין סעיף 58 החדש והמתוקן לסעיף 57 הישן והטוב. הקשר נותק! מכאן שנותקה גם הזיקה לחריג המרפסות!!!

זה המחדל האמיתי של התיקון. ימים יגידו מה תהיה התוצאה של פאשלה זו ואולי אני אצטרך לאכול את הכובע וללכת מחדש ללמוד משפטים, מי יודע?"

בסעיף 58 לא כתוב עם או בלי הצמדות לכן לא ברור לי מה זה כולל.
האם ניתן לקבל הסבר למי שלא בקי בהסטוריה של החוק?
האם 58 מבטל את 57 או ממשיך אותו?
אם 57 עדין קיים אז אין שאלה.
אם השטח הוא ללא הצמדות אז מי אחראי על ההצמדות? הרי הן בחזקת בעל הדירה!
לגבי גזוסטרה ומרפסת לדעתי זה לא אותו דבר:
"גזוסטרה" היא מרפסת תלויה-זיזית ואינה חלק ממעטפת הבניין אלא מעבר ואילו "מרפסת" נשענת על גג הדירה שמתחת ולכן הינה שטח מוצמד למרות שהינו פתוח. האם זה נכון?

שהמחוקק מרחף מעל העם,לא הגדיר מהו שטח רצפה.
לעומת זאת ,בצווי ארנונות של כל רשות מקומית למשל, כתוב במפורש מה קורה עם מרפסות ,כי הם חיים בתוך העם..

יש מילונים שגזוזטרה מוגדרת מרפסת בלי האבחנות שלך.

המילה גזוזטה שימשה תירוץ עד לפני כמה שנים לכל בעלי המרפסות הענקיות, לא לשלם ועד בית על שטחה.עכשיו שהוסרה המילה ,הם מחפשים תירוצים אחרים.

חבל שעו"ד שחל,עם כל הכבוד, לא כ"כ עקבי בעניין זה.לפחות שלא יכתוב בנחרצות כזו פתאום…

מי שאחראי על ההצמדות הוא בעל הדירה!

כאשר שטח הינו הצמדה השייכת לדירה מסויימת(ניתן להגיע למרפסת רק דרך ההדירה והמקום משמש רק את הדירה הספציפית ואינה רכוש משותף לא אמורה להיות בעיה אך האם יש פסיקות בנושא?
אני שוב קוראת לעו"ד שחל להצטרף לדיון.
כל מי שמגיב אשמח אם יציג את עצמו ואת נסיונו בנושא כדי לדעת האם זו המלצה של בעל נסיון או חוות דעת של איש מקצוע-משפטן\עו"ד.

פשוט לקרוא את החוק הקצר בנוסחו כיום.
לכל עו"ד ולכל מפקח מקרקעין ,עלולה להיות פרשנות והמצאות אחרות….
אין הרבה פסיקות בעניינים אלו

ראיתי שהחוק מופיע בניסוחים שונים באתרים שונים.
היכן הנוסח המחייב?

מצב נוסח מעודכן.

החלק ברכוש המשותף

57. (א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.

(ב) בחישוב שטח הרצפה לענין סעיף קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.

(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת – בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות.

נשיאת הוצאות (תיקון מס´ 9) תשמ"ד-1983 (תיקון מס´ 26) תשס"ה-2005

58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

(תיקון מס´ 26) תשס"ה-2005

(ב) (בוטל).

לפני תיקון 26 בסעיף 58(א) היה כתוב כך :
על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, "הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף…. "
ולכן אז הייתה חובה לעיין בסעיף (שקובע את החלק ברכוש המשותף)57 שכולל את המילה גזוזטראות.

אחרי התיקון ,נמחק המשפט "והכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף" ןנותקה הזיקה בין 2 הסעיפים 58,57(עליה כתב עו"ד שחל) ולכן הגזוזטראות כבר לא משחקות לחישוב לעניין סעיף 58
את הבנת את זה ברכה?