שיעור היטל השבחה לאורך שלושה מצבי תכנון

מדובר בשינוי יעוד שנוצר על ידי פעולת תכנון – בשנת 1999 קיבלה תוקף תוכנית מתאר אשר בעטיה שודרגה קרקע (מהבחינה הכלכלית) ממעמד של קרקע חקלאית למעמד של אדמת בניה. אלא שעוד בטרם אישור התוכנית האמורה, (בשנת 1993), נקבעו המקרקעין בהם מדובר – על פי תוכנית מתאר ארצית – כשטח עירוני בנוי. הוועדה המקומית קבעה היטל השבחה על סמך דו"ח שומה של שמאי מקרקעין מטעמה, בעלי הקרקע ערערו על שומת המקרקעין שעל פיה נקבע היטל ההשבחה, וכנדרש בחוק במקרה מסוג זה, מונה שמאי מקרקעין שלישי וקבע היטל השבחה בסכום ביניים אחר.

לאחר סדרת ערעורים בכל דרגות בתי המשפט, הגיע הנושא לדיון בבית המשפט העליון – רע"א 6188/04 אלינוער רבין נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שרונים, שופט: אליקים רובינשטיין פסק דין מיום י"א תשרי תשס"ה (26/9/2004). השאלה שעמדה על הפרק היא, מהו המצב הבסיסי שביחס אליו יש לחשב את היטל ההשבחה.

ברור כי אם המצב הבסיסי הוא היות הקרקע חקלאית, כפי שהיה לפני אישורה של תוכנית המתאר הארצית, אזי שיעור עליית ערך הקרקע הוא גבוה במיוחד, וממילא היטל ההשבחה יהא יותר גבוה, שכן שיעורו של היטל ההשבחה הוא מחצית מעליית שווי הקרקע. לפי גרסת המבקשת לערער, היא בעלת הקרקע אלינוער רבין, היה דרוש לבצע את השומה ביחס לתוכנית הארצית, שכבר קבעה כאמור כי הקרקע היא קרקע לבניה, ואם כן הדבר, הרי שיעור היטל ההשבחה צונח מהותית לערכים נמוכים בהפרש רב. בית המשפט פסק כי הבסיס לחישוב היטל ההשבחה הוא אותה תוכנית מקורית לפיה הקרקע הוגדרה כקרקע חקלאית, ולכן דחה את ערעור בעלת הקרקע. אעלה כאן במסגרת זו, נימוק שלא נכלל בפסק הדין: עליית ערך הקרקע כתוצאה משינויים תכנוניים צריכה להתחשב בכל השלבים של התכנון, שקרו עד לעת הערכת השומה לצורך גביית היטל השבחה, כשם שהפקעה לצרכי ציבור אף היא מצטברת, ולא מחושבת רק מפעולת ההפקעה האחרונה.

יש זיקה ברורה בין שני מסלולים אלה: קביעת שיעור עליית ערך הקרקע בגין פעולות תכנון, וקביעת שיעור ההפקעה בגין פעולת תכנון. אין כל היגיון בהיאחזות בתוכנית–ביניים כבסיס, כל עוד לא נגבה היטל השבחה חלקי בגין ההשבחה שחלה עד לאותו מצב ביניים, קרי: מקרקע חקלאית ועד למעמדה של הקרקע על פי תוכנית המתאר הארצית.