האם מוטלת חובת זהירות כלפי בעל דירה שנתבע בהליך משפטי ע´´י נציגות הבית המשותף ע´´י עו´´ד מטעם האגודה לתרבות הדיור לנהל הליך משפטי בתום לב?
בהליך משפטי אצל המפקחת בו נתבעתי ע´´י נציגות הבית המשותף אשר קיבלה ייצוג עו´´ד מטעם האגודה לתרבות הדיור – אשר גם אני מחוייבת בתשלום מס לאגודה לתרבות הדיור וגם אני מחוייבת בתשלום כל הוצאות אותו עו´´ד מטעם האגודה לתרבות הדיור.
אותו עו´´ד ניהל הליך בחוסר תום לב כנגדי – האם בכך הפר את חובת הזהירות שלו כלפיי – הרי נציגות הבית המשותף שלוחה של בעלי הדירות – שאני נכללת בניהם – מכאן אותו עו´´ד שייצג את הנציגות – הוא גם שליח שלי.
האם אותו עו´´ד ו/או נציגות הבית המשותף הפרו איזה שהיא חובה כלפיי בכך שניהלו הליך בחוסר תום לב?
אז נניח שמישהו יגיד לך כאן א´ או ב´ או ג´ – מה תעשי עם זה?
1. קיימת חובה מוחלטת לקיים בבית המשותף הליכים משפטיים בתום לב.
2. זה שאת "קובעת" שהתקיים הליך בחוסר תום לב, עדיין לא אומר שזה אכן כך (כי את לא מפרטת מה בדיוק היה חוסר תום הלב). האם בית המשפט (או המפקח) קבע זאת בפסק דין באותו הליך שוועד הבית תבע אותך? האם ביקשת באותו הליך פסיקת הוצאות בשל ניהול משפטי נגדך בחוסר תום לב?
3. הנציגות היא אישיות משפטית עצמאית ונפרדת מבעלי הדירות (ס´ 69 לחוק המקרקעין). ועורך הדין שמייצג את הנציגות אינו מייצג במישרין או בעקיפין את מי מבעלי הדירות במסגרת ההליך המשפטי.
4. העובדה שאת משלמת בעקיפין חלק משכר טרחתו של עורך הדין של ועד הבית אינה מקנה לך זכות מיוחדת כלשהי, ואינה מטילה על עורך הדין חובה מיוחדת כלשהי. עורך הדין של ועד הבית אינו "שלוח" שלך בהליך המשפטי.
כשמדינת ישראל תובעת אותך לדין, את משתתפת בתשלום שכר טרחתו של עורך הדין של המדינה במסגרת תשלומי מס ההכנסה שלך. זה עדיין לא מכפיף אותו לרצונותייך – והוא לא השלוח שלך.
5. גם הליך משפטי של הנציגות נגד בעל דירה כפוף לכללי המשפט האדברסריים הנהוגים בישראל.
6. אם לא נקבע בפסק הדין שההליך נגדך היה מופרך מעיקרו והוגש בחוסר תום לב משווע, לא הייתי מציעה לך "לעשות סיבוב" נגד ועד הבית בעילה של חוסר תום לב ו/או הפרת חובת הזהירות.
"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות…ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות´´
1. בדיון הראשון אני לא הייתי מיוצגת ע´´י עו´´ד – הנציגות הגיעה עם עו´´ד מטעם האגודה לתרבות הדיור ועוד עו´´ד נוסף שהוא בן של בעלת דירה בבניין, שחתום כנציג הבית המשותף על הסכם שכר הטרחה עם העו´´ד של האגודה.
2. קיימת חובת זהירות כלפי בעל דין שאינו מיוצג ע´´י עו´´ד בהליך משפטי על עו´´ד המייצג את התובעת.
3. בדיון הזה ניתן פסק דין חלקי ונקבע שנטל ההוכחות התהפך.
אז לא ידעתי מה זה הודאה והדחה, ובטח שלא התקיים הודאה והדחה, בתביעה אצל המפקח כשחוק המקרקעין אינו מתיר קיזוז אלא בתביעה שכנגד.
[אני לא הגשתי תביעה שכנגד בשום שלב].
וכשאני לא מודה בכל טענות התביעה.
4. העו´´ד של נציגות הבית סרב לתת לי לעיין בארכיון וועד הבית על מנת לצלם מסמכים כדי להתגונן.
גם שלחתי מכתבים למפקחת – אז לא ידעתי להגיש בקשה לגילוי מסמכים.
5. המפקחת לא פסקה בפסק דין שהנציגות התובעת התנהלה בחוסר תום לב, נהפוך הוא רמזה שאני מנהלת מלחמה כנגד הנציגות – מדובר במפקחת בכירה [אין צורך להזכיר את שמה] די בזה.
המפקחת גם לא נימקה שחוק המקרקעין אינו מתיר קיזוז ולכן לא פסקה לי את הקיזוז שטענתי.
אני למדתי זאת לבד מקריאת פסקי דין של המפקח אורן סילברמן.
6. היום שאני קצת יותר ´´משכילה´´ – אני מבינה – איזה חוסר תום לב עו´´ד של נציגות הבית ובית המשפט נהג בי.
וגם בזכות פסקי הדין שאת בנדיבותך צירפת.
אני מעריכה את העצה שלך לא לעשות סיבוב נוסף – אני עדיין שוקלת, אבל, גם אמרו לי לא לתבוע את 10 בעלי הדירות אחרי המשפט כי אין לי סיכוי, תבעתי – ואף הסתיים בפשרה לטובתי, לאחר שהמפקח צעק עליהם.
הם היו עם עו´´ד צמוד. [אותו אחד שטען שהוא נציג הבית המשותף].
צריך להמר בחיים או לחיות בתחושה של חוסר אונים.
אני מהמהמרים.
אני אודה לך על כל עזרה.
´´4. יש לכאורה קושי מושגי, עקרוני או מהותי, בהליכים משפטיים שנוקט בהם נציג האגודה מול דייר כזה או אחר: הבעיה היא "מי הלקוח" או "ניגוד עניינים" כלומר: כאשר נציג האגודה פונה בשם נציגות הבית נגד דייר מדיירי הבית הוא למעשה נוקט עמדה, לטובת הנציגות, הגם שלכאורה גם הדייר הנ"ל כמו יתר הדיירים הינם מייפי כוחו של נציג האגודה, או "לקוחותיו" של עוה"ד הנ"ל.
…הבעייה מתעוררת רק בתביעה או בדרישה מול דייר ובנקיטת עמדה נגדו.
נציגי האגודה צריכים לשמוע, לייעץ וליתן זכות תגובה לכל דייר ולא רק לנציגות. הייעוץ צריך להיות אובייקטיבי ונציג האגודה אינו אמור להיות סנגור של הוועד."
האגודה לתרבות הדיור מתהדרת בכך שהיא מספקת ייצוג עו´´ד ב- 300ש´´ח, בכך האגודה לתרבות הדיור יוצרת מלכתחילה התנהלות של חוסר תום לב ע´´י העו´´ד מטעמה – שכן, שכ"ט שלו זה הוצאות שייפסק ע"י המפקחת – אין לאותו עו´´ד ברירה אלא לנקוט בכל דרך על מנת לקבל שג"ט, אחרת בסוף ההליך הוא יישאר עם 300ש"ח ביד.
זה הבלוף של האגודה לתרבות הדיור.
אני הייתי אצלם לייעוץ כשהחל הסכסוך, הם לא נתנו לי תשובה, ודחו אותי ב-"עוד אין לי תשובה", "מחר מחר", ככה 10 חודשים ואז קיבלתי מכתב לתביעה כספית.
בסעיף 2, קובע עו´ד שחל שהצטרפות לאגודה לתרבות הדיור מחייבת אישור האסיפה:
"בית שמעוניין לקבל שרותי האגודה צריך לאשר זאת באסיפה…"
אולם קביעה אחרת של עו´ד שחל אומרת שוועד הבית יכול על דעת עצמו בלבד לצרף בית לאגודה לתרבות הדיור
כאמור, דעתו של עו´ד שחל עדיין לא מגובשת בכל הקשור לאגודה לתרבות הדיור, וגם באשר ל-"ניגוד עניינים" לגבי הייצוג המשפטי של ועד הבית לא קיימת שום קביעה שיפוטית התומכת בקיום ניגוד עניינים כזה או אף מאזכרת אותו.
לא ייתכן שהאגודה לתרבות הדיור תפרסם שהיא בעד שקיפות בחשבון בנק לבעלי הדירות ואז בהליך משפטי העו´´ד מטעמה יסרב לתת לבעל דירה – נתבע לעיין בארכיון הבית המשותף. זה חוסר תום לב.
מוטלת חובה על האגודה לתרבות הדיור ועל העו´´ד מטעמה לוודא שאכן הנטען בכתב התביעה אכן נכון.
לא ייתכן שהאגודה לתרבות הדיור, תמנה עו´´ד מטעמה על מנת לתבוע תביעת שקר בעל דירה – אחד הרכיבים בתביעה כנגדי היה, שאני השתלטתי על ה"מחסן" שהוא למשה חדר הסקה שאינו בשימוש כחדר הסקה.
בכתב התביעה נטען כלפיי – שאני השתלטתי על ´´המחסן´´, עושה בו שימוש ייחודי, ונעלתי אותו במנעול.
בחדר ההסקה נמצא דוד ענק שהוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות והדוד הזה תופס את רוב שטח חדר ההסקה.
איך אני יכולתי לעשות שימוש ייחודי, כשהרכוש המשותף תופס את רובו של החדר.
[להשלמת התמונה – נציגות הבית נעלה את המחסן [חדר ההסקה], אחסון חפצים במחסן עוגן בהחלטה פה אחד באסיפת דיירים חוקית, ואני אחסנתי 2 חפצים קטנים ושקית]
מצרפת צילום של המחסן [חדר ההסקה] שצילמתי ושצורף לכתב ההגנה.
המטרה האמיתית של נציגות הבית הייתה לסלק את החפצים שלי על מנת שאותו חבר נציגות רוצה את המחסן [חדר ההסקה] לחבר עם חדר הזבל של הבניין ולהשכיר אותו תמורת מטבחון, מקלחון, מזגן ובניית מתקן אשפה במקום אחר בעבור שנתיים שכירות.
וזאת על מנת שבעתיד הוא השתלט על המחסן [חדר ההסקה].
כל זה נאמר בכתב ההגנה.
זאת ועוד באספת הדיירים האחרונה שאני הקלטתי אותה ברשות, אותו נציג הבית, העלה את התוכנית הזו שלו, ורוב בעלי הדירות באספה הצביעו בעד.
לאגודה לתרבות הדיור ו/או לעו´´ד מטעמה יש חובה לנהוג בתום לב כלפי כל בעלי הדירות בבניין, ולא לעודד את נציגות הבית לתביעות שווא ולהשתתף בגזילת זכויות ורכוש של בעל דירה בבניין.
זה חמור מאד.
בהליך משפטי יש זכות לבעל דין לבקש גילוי מסמכים כללי, וגם, גילוי מסמכים ספציפי על פי תקנות סדר הדין האזרחי.
גילוי המסמכים הוא הליך מקדמי, שבלעדיו לא ממשיכים בהליך המשפטי, ואם בעל הדין שכנגד לא פועל על פי הצו לגילוי המסמכים (הכללי והספציפי) דין התביעה להימחק על הסף (תקנה 122 לתקסד"א). בנוסף, רשאית המפקחת לתת צו גילוי מסמכים "אחר", על פי שיקול דעתה והבנתה (על פי תקנה 112 לתסד"א), וגם, רשאית המפקחת לסטות מדיני סדר הדין האזרחי, ולתת צו לעיון בכל מסמכי ועד הבית לאלתר – כל זאת אם ביקש בעל הדין על פי זכותו את גילוי המסמכים, כאמור.
כיוון שלא אמרת שאכן ביקשת כדת וכדין גילוי מסמכים במסגרת ההליך המשפטי – משמע – ויתרת על זכות העיון, ואין לך להלין אלא על עצמך בלבד. בעל דין שמוותר על גילוי המסמכים לא יכול לטעון להיעדר "שקיפות".
בקשר לשימוש שעשית בחדר ההסקה לצורך אחסון, הרי שהשימוש בחדר הזה הוא לצורך ההסקה בלבד, והדבר נקבע בהיתר הבניה. כל שימוש אחר, לאחסון, מחייב היתר לשימוש חורג, ואם לא קיבלת היתר כזה – עברת עבירה פלילית.
טענותייך לגבי "המטרה האמיתית" – היא השערה בעלמא. או סתם ניחוש, כי בפועל לא נעשה כלום ממה שטענת. ואילו כן היה נעשה, היית צריכה להגיש תלונה למחלקת הפיקוח בעירייה על שימוש חורג בחדר ההסקה ללא היתר כדין – או – לבקש מבית משפט צו מניעה בשל אי מתן הסכמה קיניינית.
אם היתה הצבעה באסיפת הדיירים בעד "התוכנית" כטענתך, עדיין חייבים היו לקבל היתר לשימוש חורג, וקרוב לוודאי שהיו חייבים לקבל גם את ההסכמה הקניינית בכתב ושל כל 100% מבעלי הדירות, וללא הסכמתך המפורשת לא היה תוקף חוקי לתוכנית האמורה. לדעתי, גם הבקשה לשימוש חורג חייבת היתה להיות בחתימת כל 100% מבעלי הדירות כתנאי מקדמי לדיון בוועדה לתכנון ובניה.
לפיכך, הכשל העיקרי היה במה שאת עשית (או לא עשית), ולא באגודה לתרבות הדיור או בעורך הדין של הנציגות. כפי שנאמר: "מְהָרְסַיִךְ וּמַחֲרִיבַיִךְ, מִמֵּךְ יֵצֵאוּ" (ישעיהו מט יז).
1. דיירי הבניין עושים פעולות בנייה ללא פנייה לרשות העירייה.
2. לא הייתה לבעלי הדירות כוונה לפנות לרשות העירייה לקבל היתר לשימוש חורג.
3. יש פסק דין חלוט של המפקחת על המחסן [הפסק דין הועלה בפורום ב- 19/12/2013 על ידי] נפסק:
"אין בעל דירה רשאי לאחסן חפצים ברכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף"
4. הבהרתי לבעלי הדירות, ברגע שהם יפרו את הפסק דין החלוט אני אוציא להם צו ביזיון – זאת הסיבה שהם עדיין לא פעלו בעניין.
