התקנון מסדיר את הרכוש המשותף ולא את הדירות הפרטיות.
אמנם יש כיום נטיה להרחיב את התקנון ואני עצמי עורך תקנונים כיום אשר מופיעים בהם סעיפים שלא הופיעו בעבר. למשל התנהגות ברכוש המשותף כגון איסור על עישון בלובי או מתן בטוחה לפני שיפוץ אבל לא להפוך את הועד לועדת הקבלה של הבנין.
זו הוראה בלתי חוקית בעליל ואין לה כל תוקף.
אם אפשר לקבוע ועדת מיון וקבלה במושב או קיבוץ (אגודה שיתופית), ניתן גם לקבוע בתקנון מוסכם בטאבו, שהבית המשותף יתנהל בדומה לקיבוץ, והכל בתנאי שכל 100% של בעלי הנכסים יסכימו.
וכך נקבע באותו פסק דין לעניין התקנון המוסכם – ציטוט:
" "….(ד) אחת המטרות העיקריות של החוק הדן בבתים משותפים היא לספק מנגנון ליישוב סכסוכים ומחלוקות בין בעלי דירות המתגוררים באותו בית בעיקר באשר לדרכי השימוש בדירותיהם, ובמידת הצורך גם ברכוש המשותף. הצורך במנגנון כזה להסדרת היחסים ההדדיים בין בעלי דירות קיים במידה משמעותית גם כאשר לא נותר רכוש משותף כלל: הצורך להכריע במחלוקות הנוגעות לזכויות וחובות על פי תקנון בית משותף מוסכם, אינו ממוקד רק לענייני רכוש משותף דווקא, אלא הוא עוסק במכלול עניינים הקשורים לאופני השימוש בדירות במטרה למנוע הפרעה בלתי ראויה ונזק לבעל דירה סמוכה.
היטיב לתאר זאת השופט מ´ חשין ברע"א 7112/93 צודלר ואח´ נ´ ש´ יוסף ואח´ [4], בעמ´ 562:
"….בית משותף יוצר מעין חיים בצוותא של בעלי הדירות – חיים קומונאליים – והקניין שיש לכל בעל דירה לעצמו כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קנין ´קלאסי´ כפוף להם (כגון מטרדים) אלא להגבלות נוספות. כך בקנין בדירות ובודאי כך ברכוש המשותף".
אותו שיתוף שמדובר בו אינו מוגבל לשיתוף ברכוש המשותף אלא עיקרו בשיתוף במובן של חיים בצוותא, והצורך להסדיר חיי שיתוף אלה קיים לא רק כאשר יש רכוש משותף אלא גם מקום שלא נותר רכוש משותף כלל. הקרבה הפיסית בין הדירות באותו מבנה מחייבת קיום הסדרים שימעיטו סכסוכים ויאפשרו חיים זה בצד זה גם אם לכל בעל דירה מתקנים פרטיים משלו, והוא אינו נזקק לרכוש משותף כללי (ראה דגן "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת" [8], בעמ´ 68).
ואמנם הוראות החוק בעניין התקנון לבית המשותף אינן מעמידות את נושא הרכוש המשותף כנושא בלעדי או עיקרי.
סעיף 61 לחוק מגדיר את מהות התקנון בקובעו כי "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". הגדרה זו אינה מאזכרת דבר בעניין "רכוש משותף" ובוודאי אינה מגבילה את התקנון לעיסוק בענייני הרכוש המשותף, אלא מתרחבת על פני כל ענייני הבית המשותף באשר הם" "
גם פסה"ד הכללי שהובא אינו אומר אחרת. יש הרבה פיסקי דין כלליים נוספים שמדגישים את האיזון המיוחד שגלום בכל בית משותף בין זכות הקניין הפרטי לבין הקניין המשותף.
נאמר לא פעם שזכות הקניין הפרטי בבית משותף היא מוגבלת או פחותה מהקניין הפרטי הקלאסי אבל כאמור מכאן ועד לפגיעה בזכות יסוד זו ע"י ועדת קבלה של מי שאינם בעלי הרכוש הפרטי הנמכר – הדרך ארוכה.
