בוקר טוב!
כשנבנה הבניין צנורות מע´ הסולארית חשופים בכל דירה וניתן לטפל בהם במקרה הצורך.
יש לנו מקרה של נזילה לאחד הדיירים בתקרה שמגיעה מצנור מע´ סולארית בקומה מעל.
בתור וועד אני מוכן לתקן הצנור,אך הדייר בדירה שממנה יש את הנזילה עשו עם הזמן קיר מסביב לצנור ושמו אריחים כך שלא ניתן להגיע לצנור אלא ע"י שבירת הקיר.
על מי חלה האחריות של השבירה של הקיר וסגירת הקיר מחדש לאחר התיקון?על בעל הדירה או הוועד?
כי אני יודע שהצנורות אמורים להיות חשופים.
אשמח לתשובתכם
ראובן
כשנבנה הבניין צנורות מע´ הסולארית חשופים בכל דירה וניתן לטפל בהם במקרה הצורך.
יש לנו מקרה של נזילה לאחד הדיירים בתקרה שמגיעה מצנור מע´ סולארית בקומה מעל.
בתור וועד אני מוכן לתקן הצנור,אך הדייר בדירה שממנה יש את הנזילה עשו עם הזמן קיר מסביב לצנור ושמו אריחים כך שלא ניתן להגיע לצנור אלא ע"י שבירת הקיר.
על מי חלה האחריות של השבירה של הקיר וסגירת הקיר מחדש לאחר התיקון?על בעל הדירה או הוועד?
כי אני יודע שהצנורות אמורים להיות חשופים.
אשמח לתשובתכם
ראובן
27-01-2014 18:29:00
זמי זילברמן
מה היה המצב כשבנו את המערכת
אם הצינורות היו חשופים כדבריך אזי אותו דייר שחסם הגישה- וכעת צריך גישה- באחריותו לתת אפשרות לגישה ועל חשבונו.
אני כועד הייתי בא ל´קראתו ומציע השתתפות שלא לגרום להתנגדות בעייתית עקשנית שלא תפתור את הבעייה עצמה.
האם אתה בטוח שהצינור שממנו נוזל משותף ולא למשל מחובר לצינור ראשי אחר שהוא המשותף?
אני כועד הייתי בא ל´קראתו ומציע השתתפות שלא לגרום להתנגדות בעייתית עקשנית שלא תפתור את הבעייה עצמה.
האם אתה בטוח שהצינור שממנו נוזל משותף ולא למשל מחובר לצינור ראשי אחר שהוא המשותף?
27-01-2014 19:16:00
ראובן ס
אני לא בטוח ב100%
27-01-2014 19:17:00
ראובן ס
אני לא בטוח ב100%
כי זה סיפור ישן שהתחיל לפני כהונתי.
איך קובעים איזה השתתפות?
האם וועד יכול להחליט לבדו?
איך קובעים איזה השתתפות?
האם וועד יכול להחליט לבדו?
28-01-2014 11:02:00
ראובן ס
במידה ובעל הדירה לא רוצה שישברו לו הקיר
האחריות היא של הוועד או של בעל הדירה מתחת שסובל מהמים.
כי מדובר בתיקון צנור משותף שעובר בין שתי דירות.
כי מדובר בתיקון צנור משותף שעובר בין שתי דירות.
28-01-2014 11:13:00
נחמיה פלוטקין
על רכוש משותף אחראית הנציגות ולא דייר פרטי
לכן, בטוח שלא ה"דייר מתחת" צריך לשלם.
על פי החוק חובה על בעל דירה לאפשר תיקון רכוש משותף העובר בשטחו הפרטי [חוק המקרקעין, התקנון המצוי, סעיף 4א].
עם זאת, חובה על הנציגות גם לתקן את הנזק שנגרם לדירה [שם סעיף ב´].
השאלה היא מי אחראי לתקן את הנזק המקרה הזה
והאפשרויות הן שתיים;
1. בעל הדירה שבנה תוספת וחסם את הגישה לרכוש המשותף [הצינור]
2. הנציגות שנכנסה, שברה ותיקנה.
בכל מקרה לא הדייר מתחת.
לפי מה שענו לך למעלה, מכיוון שהצורך לשבור נובע מכך שבעל הדירה העליונה, בנה וחסם את הדרך לצינור המשותף, הרי שהתיקון הוא עליו לכל הפחות לגבי התוספת [החוסמת] שבנה.
[אם לא תיקנו והגיבו לתשובה, אז כנראה שהיא התשובה הנכונה. המתן עוד יום יומיים לראות אם יש תגובות הסוברות אחרת].
28-01-2014 12:49:00
דינה דיין
עלות החזרת המצב לקדמותו חלה על ועד הבית
התקנון המצוי אומר שעל ועד הבית "להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו…"
התקנון לא משתמש בנוסח שקיים בסעיף 58 לחוק המקרקעין, החזרת המצב לקדמותו "כפי שהיה בעת גמר הבניה".
לכן, חלה החובה על ועד הבית להחזיר את המצב לקדמותו, כפי שהיה בסמוך לפני הפגיעה בדירה.
זכותו של בעל דירה לעשות שינויים בדירתו הפרטית ללא קבלת רשות מהנציגות – כולל סגירת הצינור העובר בדירתו.
הנציגות היא לא שותף סמוי בבעלות על הדירה, שכל שינוי בדירה יחייב קבלת הסכמה ממנה.
אם אין הוראת חוק האוסרת על סגירת צינור על ידי בבניה סביבו, רשאי כל בעל דירה לעשות זאת בלי שלנציגות תהיה טענה כלשהי נגדו. ועליה לשלם על החזרת המצב לקדמותו כולל בניית הקיר שעוטף את הצינור.
התקנון לא משתמש בנוסח שקיים בסעיף 58 לחוק המקרקעין, החזרת המצב לקדמותו "כפי שהיה בעת גמר הבניה".
לכן, חלה החובה על ועד הבית להחזיר את המצב לקדמותו, כפי שהיה בסמוך לפני הפגיעה בדירה.
זכותו של בעל דירה לעשות שינויים בדירתו הפרטית ללא קבלת רשות מהנציגות – כולל סגירת הצינור העובר בדירתו.
הנציגות היא לא שותף סמוי בבעלות על הדירה, שכל שינוי בדירה יחייב קבלת הסכמה ממנה.
אם אין הוראת חוק האוסרת על סגירת צינור על ידי בבניה סביבו, רשאי כל בעל דירה לעשות זאת בלי שלנציגות תהיה טענה כלשהי נגדו. ועליה לשלם על החזרת המצב לקדמותו כולל בניית הקיר שעוטף את הצינור.
28-01-2014 13:03:00
נחמיה פלוטקין
תודה
אכן בעניין זה לא הייתי בטוח [לכן חיכיתי לתגובתך שבוששה לבוא] ובשל כך לא עניתי תחילה על שאלה זו.
28-01-2014 13:26:00
רון שטיין
יש כאן עניין של מידתיות
היה כאן פעם בפורום מקרה של דירת גן שבה היה מכסה תחזוקה לביוב המשותף ובעל החצר שם אדמה ודשא מעל המכסה כשהיה צורך לפתוח את המכסה התנה זאת בתיקון הנזק שנגרם לו.
סעיף 2 א בתקנון המשותף האומר כי "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה. "
לדעתי חסימת האפשרות לפתוח את המכסה כפי שתוכנן הייתה פגיעה ברכוש המשותף ולכן אסור היה לו לעשות זאת.
האם את מסכימה איתי?
אם את מסכימה איתי, האם אי אפשר להשליך גם על המקרה הנוכחי? (המקרה פחות מובהק מדוגמת הביוב, לכן אני חושב שזה עניין מידתי ותלוי בנסיבות הספציפיות).
סעיף 2 א בתקנון המשותף האומר כי "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה. "
לדעתי חסימת האפשרות לפתוח את המכסה כפי שתוכנן הייתה פגיעה ברכוש המשותף ולכן אסור היה לו לעשות זאת.
האם את מסכימה איתי?
אם את מסכימה איתי, האם אי אפשר להשליך גם על המקרה הנוכחי? (המקרה פחות מובהק מדוגמת הביוב, לכן אני חושב שזה עניין מידתי ותלוי בנסיבות הספציפיות).
28-01-2014 14:23:00
דינה דיין
לגבי מכסים לביוב יש התייחסות בהוראות למתקני תברואה
ציטוט מתוך הוראות למתקני תברואה (הל"ת):
"4.10.6.4 פתח הניקוי לא יכוסה בצמנט, בטיח או בכל חומר ציפוי אחר פרמננטי;"
הוראות למתקני תברואה (הל"ת), הן חלק מתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970:
"15. (א) הוגשה בקשה להיתר לוועדה המקומית, והיא תואמת את הוראות תקנות אלה, את הל"ת ואת התכניות החלות על הנכס, יאשר המהנדס בכתב את הדבר."
וכפי שציינתי בתשובתי הקודמת, אם אין הוראת חוק האוסרת בניה סביב צינור מים (ואני לא מכירה הוראה כזו), הרי שהדבר מותר.
28-01-2014 17:09:00
רון שטיין
אז אולי הדוגמא של מכסה הביוב לא מתאימה
היות וממילא יש תקנה שאוסרת על חסימתו.
אבל לדעתי עדיין אפשר לטעון כי חסימת הגישה לצינורות היא בגדר "שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו" ולכן אסורה.
אבל לדעתי עדיין אפשר לטעון כי חסימת הגישה לצינורות היא בגדר "שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו" ולכן אסורה.
28-01-2014 18:02:00
דינה דיין
אין כאן "פגיעה" ברכוש המשותף
יש גם היום נגישות לצינור, אלא שיש לפצות את בעל הדירה על הנזק הנגרם לו.
מדובר בצינור מים – וצינורות מים – תמיד – נמצאים בקירות או מתחת לרצפה, ואינם נגישים.
לפי התיאור בשאלה, מדובר כנראה בצינור ברזל, שלא היתה ברירה אלה להסתירו בבניה עוטפת.
אבל ניתן להחליף את צינור המים הקיים בצינור פלסטי שמושחל בתוך שרוול (צינור חיצוני בקוטר גדול יותר), וכך ניתן להוציא את צינור המים הפנימי ולהכניס צינור פנימי חדש, ללא כניסה לדירה הפרטית. לוועד הבית תהיה נגישות, ובעל הדירה הפרטית לא יפגע.
לפיכך, בעיית הנגישות פתירה גם ללא פגיעה בבעל הדירה הפרטית, ותפקיד ועד הבית למצוא פתרון שלא פוגע בדירה הפרטית.
פתרון אחר, הוא הוצאת הצינור המשותף הזה מחוץ לבניין, כך שלא יעבור בתוך הדירות הפרטיות, וממנו יתפצל לכל דירה.
מדובר בצינור מים – וצינורות מים – תמיד – נמצאים בקירות או מתחת לרצפה, ואינם נגישים.
לפי התיאור בשאלה, מדובר כנראה בצינור ברזל, שלא היתה ברירה אלה להסתירו בבניה עוטפת.
אבל ניתן להחליף את צינור המים הקיים בצינור פלסטי שמושחל בתוך שרוול (צינור חיצוני בקוטר גדול יותר), וכך ניתן להוציא את צינור המים הפנימי ולהכניס צינור פנימי חדש, ללא כניסה לדירה הפרטית. לוועד הבית תהיה נגישות, ובעל הדירה הפרטית לא יפגע.
לפיכך, בעיית הנגישות פתירה גם ללא פגיעה בבעל הדירה הפרטית, ותפקיד ועד הבית למצוא פתרון שלא פוגע בדירה הפרטית.
פתרון אחר, הוא הוצאת הצינור המשותף הזה מחוץ לבניין, כך שלא יעבור בתוך הדירות הפרטיות, וממנו יתפצל לכל דירה.
נניח שצינור המים היה עובר מתחת לרצפה, ובעל הדירה היה רוצה להחליף את הריצוף הישן בריצוף שיש יוקרתי ויקר. האם ועד הבית יכול לאסור עליו לעשות זאת, רק מכיוון שהנגישות לצינור מחייבת פתיחת הרצפה, ותיקון הריצוף היוקרתי יעלה לוועד הבית יותר כסף?
28-01-2014 19:01:00
רון שטיין
זה לא אותו מקרה
צינור משותף אופקי שעובר תחת ריצפה פרטית אינו תקני ואת צודקת בטענתך לגביו.
אבל לא נכנה טענתך שצינורות מים נמצאים תמיד בקירות או מתחת לריצפה.
מה שקורה ברבים מהבניינים המשותפים שבהם יש מערכת סולארית מרכזית והדוד הדירתי נמצא במרפסת השרות של כל דירה הוא שיש שניים או שלשה צינורות שיורדים אנכית מהגג לאורך כל הקומות וצמודים לקיר של מרפסת השרות (אבל לא בתוך הקיר) ומהם יש חיבורים לדוד הדירתי.
הבעיה קורית לרוב עם דיירים שמגדילים את המטבח או חדר הרחצה ומצרפים אליו את מרפסת השירות ואז מכסים את הצינורות כדי שלא יראו אותם. הגדלה כזאת ממילא אינה תקנית (לכן לא עושים אותה לפני טופס 4)
אבל לא נכנה טענתך שצינורות מים נמצאים תמיד בקירות או מתחת לריצפה.
מה שקורה ברבים מהבניינים המשותפים שבהם יש מערכת סולארית מרכזית והדוד הדירתי נמצא במרפסת השרות של כל דירה הוא שיש שניים או שלשה צינורות שיורדים אנכית מהגג לאורך כל הקומות וצמודים לקיר של מרפסת השרות (אבל לא בתוך הקיר) ומהם יש חיבורים לדוד הדירתי.
הבעיה קורית לרוב עם דיירים שמגדילים את המטבח או חדר הרחצה ומצרפים אליו את מרפסת השירות ואז מכסים את הצינורות כדי שלא יראו אותם. הגדלה כזאת ממילא אינה תקנית (לכן לא עושים אותה לפני טופס 4)
29-01-2014 16:09:00
ראובן ס
אז מה שורה תחתונה?
באחריות הדייר לשבור הקיר על חשבונו?
ואני בתור וועד מתקן הצנור המשותף?
ואני בתור וועד מתקן הצנור המשותף?
06-02-2014 18:46:00
ראובן ס
חייב שתעשו לי סדר בעניינים
הנזילה למטה אצל דייר
כנראה הבעייה אצל הדייר למעלה בצנור מע´ סולארית (תקון צנור סולארי באחריות הוועד)
הבעייה היא שהוא סגר אותו עם קיר.
האם חובתו של הדייר למעלה לשבור הקיר על מנת שאני בתור וועד בניין אוכל לבדוק האם הנזילה משם ולתקן על חשבון הוועד?
ולאחר מכן הוא יבנה הקיר חזרה על חשבונו?
בכל אופן הוא לא מוכן לשבור.מי אמור לתבוע אותו הוועד או הדייר למטה?
כנראה הבעייה אצל הדייר למעלה בצנור מע´ סולארית (תקון צנור סולארי באחריות הוועד)
הבעייה היא שהוא סגר אותו עם קיר.
האם חובתו של הדייר למעלה לשבור הקיר על מנת שאני בתור וועד בניין אוכל לבדוק האם הנזילה משם ולתקן על חשבון הוועד?
ולאחר מכן הוא יבנה הקיר חזרה על חשבונו?
בכל אופן הוא לא מוכן לשבור.מי אמור לתבוע אותו הוועד או הדייר למטה?
