ההבדל בין נציגות, חברת ניהול ומתחזק

מה ההבדל בין נציגות וחברת ניהול?
האם סמכויות הנציגות שונות מסמכויות חברת ניהול?

האסיפה הכללית החליטה על שכירת שירותי חברת ניהול.
האם זוהי נציגות?
האם הנציגות בשכר יכולה להיות ממונה רק ע"י המפקחת?

האם נציגות יכולה להיות גוף שהוא לא מבעלי הדירות?
(למעט גוף שמונה ע"י המפקח על המקרקעין ואז נאמנותו וחובתו
הינה כלפי המפקח).

שלמה, זה לא שאלות זה עבודת סמינריון, אולי אפילו דוקטורט.

בקצרה:
יש הרבה הבדלים.
למשל מבחינת סמכויות המפקח על המקרקעין: מפקח לא מוסמך לדון בתביעות נגד או של חברת ניהול, אלא רק של "מתחזק" או "נציגות" או בעל דירה/מחזיק".
הנה לך הבדל.

חברת ניהול פועלת מכוח חוזה ניהול מול הדיירים או הנציגות. לעומת זאת הנציגות פועלת עפ"י התקנון המצוי או תקנון מוסכם.
עוד הבדל, וזה הבדל גדול כי תוכן חוזה הניהול יכול להיות שונה ממקרה למקרה.

חברת ניהול אינה מייתרת בהכרח את הנציגות.

אני נוהג, במסגרת היעוץ המשפטי השוטף שאני מספק לועדי בתים, להמליץ שלא לאיין את הנציגות גם כאשר מחליטים למנות חב´ ניהול. הנציגות צריכה לפקח על חב´ הניהול גם אם מחליטים להעביר את כל הטיפול בתחזוקת וניהול הבית לידי החברה, כולל גביית הכספים וכד´.

ואחרון: נציגות יכולה להיות מורכבת גם ממי שאינם בעלי דירות. לא מומלץ אבל אפשרי.

תודה על תשובתך, עו"ד שחל.

לא הבנתי משהו קטן. בדברך אתה כותב:
"למשל מבחינת סמכויות המפקח על המקרקעין: מפקח לא מוסמך לדון בתביעות נגד או של חברת ניהול, אלא רק של "מתחזק" או "נציגות" או בעל דירה/מחזיק".

לא הבנתי אם לחברת ניהול מותר לתבוע דייר/בעל דירה או לא. ואם הנציגות הסמיכה אותם לכך, האם זה חוזה פסול או לא חוקי או סעיף לא חוקי?
מה הכוונה "תביעות נגד או של" ?
האם תביעה שכנגד חברת הניהול זה כאשר חברת ניהול מגישה תביעה ובעל הדירה מגיש תביעה שכנגד?
האם רק המתחזק יכול לתבוע?
הרי חברת ניהול ומתחזק זה אותו דבר רק כותרת אחרת, לא?
תוכל להסביר על עניין זה מה בדיוק סמכות המפקחת?

תודה רבה

למפקח יש לפי חוק המקרקעין סמכות לדון בעניינים מסויימים בלבד ובבעלי דין מסויימים בלבד.
בעלי הדין יכולים להיות (כתובע או נתבע) רק בעל דירה או מחזיק בדירה; נציגות בית; מתחזק.

חברת ניהול אינה יכולה לתבוע או להיתבע בפני המפקח (אלא אם היא בגדר "מתחזק" כלומר רק אם מונתה בדרך שנקבעה בס´ 71. (ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק). (2) החלטה לעניין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.).

לכן חב´ ניהול שמונתה עפ"י הסכם, למשל כחלק ממסמכי הרכישה מקבלן – וכך קורה רבות – אינה בסמכות המפקח.

ניתן גם לתבוע אותה בבית משפט רגיל.

בקיצור מתחזק וחב´ ניהול הם לא בהכרח אותו דבר.