הבחנה בין פיצול דירת מגורים ודירה "אגפית"

אחד הסודות הפחות שמורים בעיקר באזור תל אביב נוגע לעובדה כי חלק ניכר מן הדירות המוצעות להשכרה במיוחד במרכז העיר עברו שינוי כזה או אחר ופוצלו למספר יחידות דיור נפרדות. השיקול המרכזי בפיצול דירה המיועדת להשכרה נובע מאפשרות התשואה המשופרת בה יזכה בעל הנכס. עצם העובדה כי מרבית הפיצולים מבוצעים ללא קבלת היתר כנדרש בחוק אין בו ככל הנראה משום גורם מרתיע לבעלי הדירות וזאת כמובן כתוצאה מן הרווח הנאה שמביא עמו פיצול הדירה. כך לדוגמא, בעוד דירת שלושה חדרים ממוצעת מושכרת במחיר של כ-700 דולר לערך, הרי שעל אותה הדירה, ברגע שהיא מחולקת לשלוש יחידות דיור נפרדות ניתן לקבל שכירות בסך 400 דולר בממוצע לכל יחידת דיור ובמכפלה של שלוש אנו מגיעים לסכום בסך 1200 דולר ! כשמונים אחוז תשואה יותר מאשר במצב בו הדירה נמצאת במצבה המקורי. כמובן יש להתייחס למרכיב ההשקעה הנדרשת בפיצול הדירה ואולם לאורך זמן השקעה זו מחזירה עצמה והופכת לבטלה בשישים מול התשואה הנאה שהיא מביאה בצידה. פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לערעורים פליליים עסק בשאלה מתי רואים בדירה כדירה שעברה פיצול ומתי נראה את אותה דירה "כדירה אגפית" היינו דירה שחולקה למספר אגפים. טענת עיריית תל אביב הייתה כי הנאשם פיצל את דירתו לשתי דירות נפרדות בעוד הנאשם טען כי חילק את דירתו לשני אגפי מגורים, היינו ביצע שינויים פנימיים בלבד שאינם מצריכים קבלת היתר. הרכב השופטים בראשות סגנית הנשיא כב' השופטת ברלינר ציין מספר מבחנים אליהם יש להתייחס בבואנו לבדוק האם בוצע פיצול בדירה ואלו הם: מבחן הפרטיות – האם היחידות מופרדות אחת מן השנייה באופן כזה המאפשר פרטיות מוחלטת לכל אגף. באם התשובה לכך היא חיובית אזי הדבר יהווה סימן לכך כי המדובר בדירה מפוצלת. כך לדוגמא באם לכל אגף ישנה דלת כניסה עם מנעול יש להניח כי מדובר בשתי דירות נפרדות. מבחן "העצמאות" – האם כל יחידה הנה עצמאית במובן שכל יחידה יכולה להתקיים כיחידת דיור נפרדת לחלוטין כלומר באם לכל יחידה ישנו מטבח נפרד לרבות מקרר תנור וכדומה, שירותים נפרדים וחדר אמבטיה אזי הנטייה תהיה לראות בדירה דירה מפוצלת. מבחן הפרופורציות– בית המשפט מתייחס לכך כי יש לבדוק האם קיים דמיון בין שני האגפים באופן המראה כי מדובר בשתי יחידות דיור נפרדות וזהות בגודלן ובמהותן שנועדו למגורים נפרדים. ככל הנראה הכוונה לכך כי האדם הסביר לא יבנה בביתו שני אגפים זהים אחד לשני בצורתם ובאופיים. מבחן התשתיות – האם לשתי היחידות ישנן תשתיות שונות בבחינת מוני מים, חשמל, גז, צנרת. תשתיות שונות לשני אגפים יעידו מן הסתם על כך כי מדובר בשתי דירות נפרדות. מבחן סבירות השיפוץ – מה מהות השיפוצים שנערכו בדירה לעניין זמן שהות הדיירים במקום ומה אופי השיפוץ שנערך במקום בבחינת חלוקת קווי צנרת בדירה, בניית קירות וכדומה. יש לציין כי מבחן זה הנו בעייתי ואולם באם קיימות ראיות לכך כי בעל הדירה ערך שיפוץ מסוג בניית אגפים מייד עם קבלת חזקה על הנכס ניתן לראות בכך משום כוונה לבצע פיצול בדירה ואולם יש להתייחס למבחן זה בזהירות כאמור. מבחן הדיירים – האם בשתי יחידות הדיור מתגוררת משפחה אחת או שתי משפחות. באם מתגוררת במקום משפחה אחת אזי יהווה הדבר סימן לכך כי המדובר בדירת מגורים שחולקה למספר אגפים בעוד שאם מתגוררות במקום שתי משפחות שונות בית המשפט יטה לראות בכך שתי יחידות דיור נפרדות. בפסק דינו מתייחס בית המשפט המחוזי בנוסף לעובדה כי לא קיימת הגדרה בחוק או בפסיקה לגבי חלוקה אגפית ומכאן שהמבחנים שצוינו בפסק הדין אינם בבחינת רשימה סגורה ואו מחייבת עד שהנושא יידון ע"י המחוקק ו/או ע"י בתי המשפט באמצעות הפסיקה. בית המשפט מפנה גם לעובדה כי עיריית תל אביב לא הביאה ראיות מספיקות לכך כי הנאשם ביצע פיצול דירת מגורים ועל כן הנאשם זוכה מחמת הספק.