שמתי לב שהגג לא ננעל, אז קניתי צלינדרים ובתי צלינדר, נעלתי אותו ומשרתי כמה מפתחות לועד בית.
בגג קימים 6 מבנים 2 לכל כניסה (3 קירות) כהכנה למשהו שדומה לדירת סטודיוא( עם חלונות והכנה לצנרת) אבל הקיר של הדלת חסר. בכניסה הראשונה הדיירים פשוט חסמו את הצד החסר עם דיקט ועשו מהמיבנה מחסן.
לא הספיק לי מקום בדירה והעלתי מיטת נוער למבנה מעל הדירה שלי. ומאז הועד בית לא יורד ממני וכל פעם עם טיעון אחר פעם זה זיפות הגג ושהמיטה עושה שקיעות בגג, פעם זה סתאם זבל שזרוק ומפריע, ושנקרומנים ייבאו לשון שם. בקיצור הם אוסרים לשים דברים בגג (אז למה לדיירים בכניסה הראשונה מותר? כי הם דיירים ואני רק שוכר)
השאלה שלי היא :1)האם הם יכולים לאסור על על שוכר לעשות שימוש בגג?
2)האם הם יכולים לאסור לחלק מהדיירים ועל חלק לא?
3)במקרה והם עושים רוח ואסרב (בצדק) להזיז את המיטה האם מותר להם להזיז אותה פיזית בלי רשותי?
3) ולמי עליי לפנות כדי להרגיע אותם או שפשוט להוריד את המיטה?
תודה.
1. כשוכר אין לך מעמד משפטי מול וועד הבית. המעמד החוקי שייך לבעל הדירה. הזכויות והחובות הם שלו. הוא מעביר לך חלק מהן [כגון מיסי הוועד] דרך החוזה בניכם.
מכאן, שלא כל כך פשוט שבכלל הוועד צריך לדבר איתך ואתה יכול לטעון טענות כלפיו.
2. ברכוש המשותף מותר לכל בעל דירה להשתמש שימוש סביר. אין הגדרה אחת ברורה למה זה שימוש סביר וזה תלוי בנסיבות.
לאור זאת:
אילו היית סתם מעלה מיטה לקומת הגג אז הייתי טוען שזה לא שימוש סביר. הגג לא מיועד לשמש מחסן לכל פריט שאין לדיירים היכן למקם אותו. אך מכיוון שבכניסה אחרת ובחלק אחר של הגג המשותף [ויש לבדוק שהוא אכן כזה!] ישנם דיירים שכבר מאחסנים חפצים הרי שלא ניתן לטעון כלפיך שזה שימוש לא סביר, מה גם שזה ממוקם בתוך מבנה כל שהוא ולא סתם זרוק בגג.
לאור האמור בסעיף הראשון בדברי, הרי שהכתובת שלך לכל הנושא הוא בעל הדירה שלך. הוא זה שאמור להילחם את המלחמה שלך על הזכות החוקית [שלו!!] להשתמש בשטח המשותף. פנה אליו, הסבר לו את המצב ובקש ממנו לדבר עם וועד הבית ולהסדיר את השימוש שלך במבנה שבקומת הגג ללא אפליה ביחס לדיירים אחרים.
כמה נושאים:
1)האם זה אומר שעל הועד לדבר איתי אך ורק דרך בעל הדירה?
2)בדמי ועד בית אני משלם גם על הגינה, ושמתי לב שהועד עצמו מטפל פיזית בכל נושא הגננות האם זה תקין ו האם הועד מחויב בפירוט ההוצאות (בהבנתי לבעלי הדירות)?
3)מה עושים במקרים שהועד לא מתפקד, כאמור הגג לא נעול, להחליף מנורה בקומה לוקח להם שבוע וחצי, מה על בעל הדירה לעשות בכדי לתקן את זה?
4)אני די בטוח שהועד לא מודעים להבט המשפטי של כל הליקוים המפורטים להלן האם זה פוטר אותם מאחריות ואיך אפשר להכריח אותם להתעשת להבא?
5)נושא הענישה?
תודה
ואני מכיר את התחושה שאינך יודע מה הכללים ומה כדאי לעשות ואיך להתנהל במצבים אל ואחרים. בדיוק בשביל זה אני מקדיש מזמני לעזור לאחרים.
לשאלותיך:
1. אכן כן. באופן עקרוני התיקשורת אמרוה להיות רק דרך בעל הדירה. אבל זה לא שחור/לבן. בהחלט מן הראוי שהועד כן ידבר עם השוכרים וייתן להם יחס ראוי וישמע את תלונותיהם ועצותיהם.
האמור הוא במישור העקרוני-חוקתי שהוועד בהחלט יכול לנקוט בו.
2. יש כאן שני נושאים;
א. איני יודע מה הכוונה משלם גם על הגינה. זה מפורט היכן שהוא? ומה כוונתך בתיאור שהוועד מטפל בגינה? הוא הגנן? הוא גוזם הוא עושה הכל ולא מעסיק גנן? גם אם כך הרי שישנן עלויות כמו שתילים חדשים, צנרת שהתקלקלה, מים, זבלים וכו´. כמובן שצריך לראות מה עלות הגינה וכמה מחושב עבורה בתקציב הוועד – וזה כבר מעביר אותנו לחלק השני.
ב. הוועד מחויב לרשום כל הוצאה והכנסה. זה תפקיד הגיזבר. בעל הדירה זכאי לראות בזמן סביר את ספרי ניהול החשבונות של הוועד שם צריכות להיות רשומות עם קבלות כל ההוצאות וההכנסות של קופת הבניין. שם גם ניתן לראות כמה הוציאו על הגינה ולאן הלך כל שקל ולבדוק אם זה תואם את מה שהוצהר עליו באסיפה השנתית.
גם זה כמובן זכות הנתונה לבעל הדירה.
סימוכין: בחוק המקרקעין יש נספח א´ שתוכנו הוא "תקנון מצוי" לבתים משותפים.
שם בסעיף 16 ג כתוב כך:
"(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי."
3. במקרה שלך עליך לפנות לבעל הדירה שידרוש מהם להתנהל באופן תקין. אם זה לא עוזר אז הדרך היא להחליף את הוועד.
4. לא פוטר אותם. יש מקום לכתוב להם מכתב ולפרט את הטעון שיפור. תעשה את זה בתיאום עם בעל הדירה שלך כך שאתה תכתוב את הדברים והוא יחתום וישלח.
5. לא הבנתי.
אגב, אתה יכול לקבל ייפוי כח חתום מבעל הדירה כדי לייצג אותו באסיפת דיירים. זכות ההצבעה שלו עוברת אליך.
האם ייפוי כח זה תקף גם לנושאים אחרים שהוכרו פה? עניין הנתון במחלוקת. חפש על כך שירשור בפורום. יש טענה שייפוי הכח תקף רק לצורך הייצוג באסיפה לא לשאר דברים.
הועד איים עלי שיזרוק את הרכוש שלי מהגג.
מי יכול לעצור אותם? בעל הדירה/משטרה?
אם היום אני מוצא פיזיט שהרכוש כבר לא שם, האם יש להם זכות להזיז ציוד של אחד הדיירים?
והאם אני זכאי לפיצוי (הכל בתנאי שהועד אחראי על המעשה) ואיך אני גורם להם לשאת באחריות?
ובכללי מי אחראי לציוד שנמצא בשטח הציבורי של הבניין?
בעיקרון מותר לוועד הבית לזרוק רכוש פרטי הממוקם בשטח המשותף. חפש על כך בפורום. [אלא אם כן מדובר כאמור, בשימוש סביר ברכוש המשותף.]
אבל במקרה זה שיש מקבילה הגג השני בו יש רכוש פרטי באותו מצב כשהוא ממוקם במקום שדי סביר למקם שם חפצים
הרי שלדעתי ידו של הוועד תהיה על התחתונה.
אלא מה.
מה תעשה אם הם יעשו זאת?
תתבע אותם? על מיטת נוער?
אתה יודע כמה כאב ראש זו תביעה משפטית?
אולי גם הם יודעים זאת ולכן יהמרו שלא תלך על הליך כזה.
ואולי אם תודיע להם שאם הם יעיזו לגעת במיטה שלך אתה תתבע אותם בשל העובדה שהם עושים איפה ואיפה ביחסם לדיירים, אז הם יזהרו מלעשות זאת.
בכל מקרה לא שווה להגיע לידי כך.
ערב את בעל הדירה שלך שידרוש מהם לרדת ממך ולאפשר לך לאחסן את המיטה כמו שעושים דיירים אחרים.
תודה רבה על העצות. הלכתי ל-יד2 יותר פשוט למכור הכל. =]]]
הוועד נוקט באכיפה סלקטיבית?
עד כמה שידוע לי, אכיפה סלקטיבית היא דבר אסור ונוגד מנהל תקין.
חובה על הוועד לטפל בכך ולהפסיק את התופעה.
זה הרי תפקידו של הוועד לדאוג לשטח המשותף.
אחת התופעות היא שטחים משותפים ההופכים למחסן עבור
דייר אחד או שניים, וחפצים אלו מאוחסנים שם שנים ללא כל צורך ומהווים מפגע.
שומה על הוועד לסלקם משם.
חפש בפורום על הנושא של פינוי חפצים ע"י הוועד.
זה הוזכר מספר פעמים.
יש מי שצריך להגדיר תחילה אם זהו שימוש לא סביר,
ובדרך, גם להוציא צו פינוי.
הוועד לא יכול להחליט בעצמו אם מדובר בשימוש לא סביר.
הוועד יכול לסלק ע"י פעולה חוקית ולא ע"י עשיית דין עצמי.
עשיית דין עצמי מצומצמת מאוד בדין הישראלי.
יש מי שצריך להגדיר תחילה אם זהו שימוש לא סביר,
ובדרך, גם להוציא צו פינוי.
הוועד לא יכול להחליט בעצמו אם מדובר בשימוש לא סביר.
הוועד יכול לסלק ע"י פעולה חוקית ולא ע"י עשיית דין עצמי.
עשיית דין עצמי מצומצמת מאוד בדין הישראלי.
ברגע שאתה אומר "שימוש סביר" אתה אומר שימוש ע"י "האדם הסביר".
האדם הסביר הוא אך ורק ביהמ"ש (היינו השופט היושב בדין).
עכשיו, הוועד לא יכול להחליט מהו שימוש סביר, גם אם זה נראה לו מאוד ברור.
גם שופטים, כל אחד סביר בעיניו משהו אחר.
יש מפקח (גרוע) שהחליט ש-22 זה סכום פעוט ויש שופט בשלום שהחליט ש-3 ש"ח בחודש זה הרבה סף (בענייני בתים משותפים יש פסיקה בנושא).
כלומר, כל שופט ואיך שהוא קם בבוקר.
יש תאוריה בתורת המשפט שגורסת שכל השפיטה הינה גחמות של השופט.
לגבי הכורסא – קודם כל, צריך לוודא של מי הכורסא וכמה זמן זה שם.
אולי הוועד יסלק אתה כורסא יומיים לפני שמישהו מתכנן למכור אותה (אני סתם זורק, לא יודע בת כמה הכורסא, אולי היא בת 100?!!)
אחרי שוועד בירר של מי היא, לפנות אליו.
אם היא כוסא נטושה, ואין לה דורש, אז אפשר לפנות אותה.
הבעלים לא סילק.
מה וועד צריך לעשות עכשיו?
לפנות לביהמ"ש כדי לברר אם זה שימוש סביר או לא?
השופטת המחוזית מתל אביב דליה גנות קבעה פעם
שטבעי (ולכן סביר, לפי הפרשנות שלי) סביר שסרסור יכעס על הזונה שעובדת אצלו כשהיא לא יכולה לקבל לקוחות כשהיא במחזור חודשי.
מה דעתך?
האם זה סביר בעינך?
אז אל תיגע בכורסא ופנה לבית המשפט.
כי מחר בעיני אותו דייר יראה סביר משהו אחר, והוא יכסח לך את המכונית.
אז אולי זה ישכנע אותך:
בעל הרכוש יחשוב שזה כן סביר, וכך אף הוא יכתוב בתשובתו לוועד כתגובה לבקשת הפינוי.
עכשיו, אם הוועד יפנה את הרכוש, ובעל הרכוש יחשוב שנגרם לו נזק, הוא יתבע את הנזק.
אם השופט ישתכנע שאכן זה היה סביר, וכי נגרם לו נזק, אז תשלמו. ואם לא, אז לא.
אני לא מבין מה מסובך פה.
חוץ מזה, עם כל הכבוד לעו"ד שחל, הוא לא השופט, והוא עצמו יספר לך על כמה שופטים יכולים לחשוב מוזר מאוד.
דוגמא כבר נתתי לך.
