בית פורומים מקצועיים פורום משפטי לוועדי הבתים ולדיירים פיצול דירה ללא היתר, ללא הסכמת בעלי הדירות, והפיכת הסטודיו שפוצל דרך BNB

מוצגות 11 תגובות – 1 עד 11 (מתוך 11 סה״כ)

פורום משפטי לוועדי הבתים ולדיירים

  • Avatar
    liora tivon
    משתתף
    Avatarliora tivon

    שלם רב,
    כאמור אחד מבעלי הדירות פיצל דירתו לשתי דירות, ללא הסמת כל בעלי הדירות, ללא התר של הרשויות כמובן ומכאן ללא תשלום היטל השבחה וכיו"צ, ומשכיר הסטודיו דרך BNB וכל העת מתחלפים השוכרים. דבר שהתשתיות לא יכולות לשאת, חנייה , מים , חשמל רעש. והמקומם ביותר שהכל נעשה ב"גניבה".
    ידוע לי שנוכל לפנות לרדות העירונית, שם כנראה לבעלי הדירה חסינות לכאורה.
    האם , כיצד ובאיזה ערכאה נוכל לתבוע את בעלי הדירה תביעה אזרחית עפ"י דיני הקניין?
    אנו מכירים את חוק המקרקעין שאוסר לעשות שינויים בדיה שעלולים או עשויים להזיק לבעלי דירה אחרת, ואו להוריד את ערכה וכו'. יש לנו שלל הוכחות שהסטודיו מושכר מזה שנים אחדות, האם נוכל לתבוע שיפוי כספי? האם ניתן לבקש צו מבית משפט אזרחי שיאסור השכרה בעתיד? האם ניתן לתבוע הריסת הבנייה / החלוקה הפנימית. צודה

    Avatar
    zammy
    משתתף
    Avatarzammy

    סעיף 64 לחוק המקרקעין קובע:
    . (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.
    (ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.
    ——————————————–
    כמו כן קובע החוק כי כל תביעה לעניין התקנון המצוי תובא בפני המפקח .
    תצטרך להוכיח כיצד פיצול זה פוגע בערך הרכוש המשותף או בערך דירתך. אין לך עילה אחרת לפי סעיף זה.
    בנוסף אתה יכול לפעול בדרכים נוספות:
    ראשית- למה לא לפנות אל בעל הדירה טרם פנייה לערכאות, יעזור לך במשפט שתראה כי האיש לא הגיב לבקשות ודרישות חוקיות.
    מס הכנסה- העלמת מס
    רישוי בנייה- פיצול ללא היתר
    רישוי עסקים- ללא רישיון מאחר והעסק הוא כיחידה נפרדת ולא מהדירה שלו.
    זכור רק שהעבודה שידעת כמה שנים ולא פעלת- השיהוי הזה יהיה בעוכריך.
    מציע גם שתערב את הוועד..
    כל מה שקשור לתשתיות- לא רלוונטי.
    מטרד- זה שנכנסים אנשים לדירה כמה פעמים ביום לא מהווה מטרד.

    Avatar
    liora tivon
    משתתף
    Avatarliora tivon

    תודה רבה להסבר המפורט. א. עניין השכרת הסטודיו נודע לנו לפני שבועיים, לאחר חיפוש באינטרנט מצאתי תיעוד נרחב שההשכרה דרך BNB נמשכת כבר 3 שנים , השוכרים כתבו חות דעת ותאריכי הנופש בסטודיו. כך שלדעתי אין כאן שיהוי. האמנם? ב. בשנת 2011 אושרה תקנה ל-5 שנים שפיצול דירות בתנאים מצטברים. ג. האדם הסביר למד שבבניין בן 5 דירות כשנוספת עוד דירת נוספת -5 ערך הדירות, במיוחד כשיש כ"כ מעט דירות בבניין בעת בנייתו.ג. לגבי עוולת המיטרד – נידמה
    לי שיש לה מקום לפחות במקרה זה, כשבחדר המדרגות משתמשות 3 דירות בלבד, מכיון שלשתי הדירות האחרות כניסות נפרדות, דבר שגורם רעש בכל מיני שעות ביממה. ד. אין ספק כשתשתיות הבניין הינן ישנות ותואמו ל-5 דירות ולא ל-6 דירות, שלא להזכיר בעיות חנייה שחמורות ביותר ממילא באזורנו ללא רכב הנופשים.
    אנו כרגע משפצים דירותנו ובצענו הרחבה, גם בעל הסטודיו, בהיתר כמובן. בעלי הסטודיו אלימים מאד ואנו חוששים לנקמה מצידם בטרם יש לנו חלונות ודלתות, שיכנסו ויזיקו לדירות שלנו . כבר "אכלנו" מהם מירורים בעבר."יודע צדיק נפש בהמתו"
    לגבי פנייה לרשות מקומית , כפי שכתבתי בהודעה הראשונה יש לזוג הנ"ל כנראה "חסינות" מטיפול עירוני. הכל על סמך ידיעה מהעבר. הרשויות בדר"כ תובעים המפצלים בבתי משפט לעניינים מקומיים כשעברו על החוק, ניראה לי שזה לא יהייה המקרה אצלנו.לפיכך, מה וכיצד לכפות על הרשות המקומית להוציא הליך משפטי כנגדם?
    אגב, במקרה שלנו יש גם שימוש חורד , נכון?
    תודה

    Avatar
    zammy
    משתתף
    Avatarzammy

    אמת, אין שיהוי לפי התיאור.
    צריך טוב טוב לשקול מה עושים כשיש שכן אלים.
    אין כזה דבר חסינות. כשלוחצים הרשויות פועלות כחוק.
    החלטה שלכם מה לעשות.

    Avatar
    liora tivon
    משתתף
    Avatarliora tivon

    זמי, אשמח אם תורה לי כיצד ללחוץ על הרשויות לתבוע את המפצלים וכיצד אוכל לעקוב אחרי התביעה המשפטית באם הוגשה אם לאו.
    אלימות של השכן אינה מרתיעה אותי כלל, ואין זה מרתיע אותנו מלפעול כדין ועפ"י חוק.
    בפנייתי בקשתי ממך דעתך לגבי מיטרד, וירידת ערך הנכסים קרי הדירות שלנו, אשמח אם תתייחס לכך.
    תודה

    Avatar
    zammy
    משתתף
    Avatarzammy

    מה שכתבתי מקודם-
    לפנות ולהתלונן ולעקוב- מס הכנסה, ועדה מקומית, רישוי עסקים בעירייה
    לגבי ירידת ערך- רק שמאי יכול להעריך ירידת ערך. מסופקני אם בשימוש כזה יש ירידת ערך. עליך חובת ההוכחה.
    אנשים נכנסים ויוצאים לא מהווה מטרד או פוגע בערך דירה.
    אם זה היה עסק פעיל שנכנסים ויוצאים המון אנשים בזמן קצר- מילא אבל כאן השימוש הוא דירת נופש, לא מהווה מטרד לדעתי.
    גם לא עומס על תשתיות .
    לפי חוק המקרקעין לא נראה כי נפגע רכוש משותף או דירה של דייר אחר בבניין אלא אם שונתה חזית הבניין.

    Avatar
    liora tivon
    משתתף
    Avatarliora tivon

    תודה רבה על המענה. לגבי יריד ערך – דירה בבניין בן 5 דירות , שווה יותר מבניין בן 6 דירות
    לגבי התשתיות – העסק הינו פעיל ביותר, כך נוכחתי משנודע לי על כך. קראתי פסקי דין רבים
    בהם נטענו טענות אלה והשופטים אכן קיבלו הטענות הללו. האם אין במקרה זה מקום לשיקול
    דעתו של "האדם הסביר"?
    האם ישנה אפשרות שגם עו"ד שחל יחווה דעתו להשתלשלות במיילים שלנו?

    עו"ד עפר שחל
    עו"ד עפר שחל
    מנהל בפורום
    עו"ד עפר שחלעו"ד עפר שחל

    מדובר בעבירת תכנון ובניה והיא מתחדשת מדי יום כך שאין התיישנות.
    ניתן לתבוע כולל בעילה של הפרת חובה חקוקה ואז המטרד הוא מוחלט. יש ירידת ערך ושמאי יכול ליתן חוות דעת בענין. תביעה יפה בהחלט.

    Avatar
    liora tivon
    משתתף
    Avatarliora tivon

    רוב תודות עו"ד שחל. האם אנחנו צריכים לתבוע לדין בפני המפקחת או ניתן גם לתבוע בבית משפט השלום?

    מה כוונתך בגין עילת חובה חקוקה המיטרד הינו מוחלט???

    תודה מראש למענה שלך

    עו"ד עפר שחל
    עו"ד עפר שחל
    מנהל בפורום
    עו"ד עפר שחלעו"ד עפר שחל

    אלה תביעות אזרחיות שמוגשות בבית משפט השלום ולא בפני המפקח.
    לענין הפרת חובה חקוקה ומבלי יכולת להעמיק יתר על המידה בסוגיה: כאשר קיימת חובה למשל קבלת היתר בניה או היתר לשימוש חורג וחובה זו מופרת, אז כאשר מגישים תביעה למשל בגין מטרד, נטל ההוכחה קל בהרבה. עצם הפרת החובה מהווה הוכחה בפני עצמה. למשל גן ילדים שפועל בדירה וזאת ללא היתר לשימוש חורג. אחד מעילות תביעת המטרד נגדו תהא הפרת החובה החקוקה וזו עובדה שאינה ניתנת לערעור.

    Avatar
    liora tivon
    משתתף
    Avatarliora tivon

    לעו"ד שלח רוב תודות למענה המהיר והממצה שלך. יש בי תהיות נוספות, כמו האם סביר שנתבע את מפרי החובה החקוקה בגין ירידת ערך עח אף שאיננו מתכוונים למכור הדירה? מבחינת העוולות עפ"י חוק הנזיקין – ישנה עוולת מיטרד שעומדת בפני עצמה ולענייננו ירידת ערך הנכסים וחוק יסוד כבוד האדם ושמירה על קניינו, וכן רעש בחדר המדרגות, שימוש מופקר בתשתיות ישנות, מצוקת חנייה שכבר ללא ההשכרה דרך AIRBNB , עשיית רווחים על גבנו ובגניבה ללא ידיעתנו, ןןדאי עוד ארגומנטים.
    כאמור עלינו לתבוע בגין עוולת הפרת חובה חקוקה וכן בגין עוולת מיטרד?
    תודה גדולה לך

מוצגות 11 תגובות – 1 עד 11 (מתוך 11 סה״כ)

יש להתחבר למערכת על מנת להגיב.

בנייה וניהול אתר: Eyeweb שיווק באינטרנט . כל הזכויות שמורות לפורטל בית משותף