החוק אומר שכדאי להצמיד רכוש משותף נדרשת הסכמת כל הבעלי הדירות, אולם החוק מחריג הרחבת דירה שם נדרש רק רוב בעלי הדירות, מה הדין בהרחבת מחסן?
לפי חוק המקרקעין מחיב הסכמת כל הדייירם כי הרחבת דירה והרחבת מחסן משמעותן לקיחת חלק מהרכוש המשותף.
השואל כבר יודע את זה, והשאלה שלו היא האם דין מחסן הוא כדין דירה.
והתשובה חיובית, בסעיף 52 לחוק המקרקעין נמצאת הגדרת דירה , ומחסן שהוא יחידה עצמאית (והוא כזה אם הוא רשום כתת חלקה נפרדת בטאבו) נכנס להגדרת "דירה".
52.
….
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
תחילה אני יביא את לשון החוק, בחוק מופיע שני סעיפים המדברים על הצמדת רכוש משותף,
-חוק המקרקעין תשכ"ט-
סעיף 62(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
מכאן משמע שנדרש הסכמת "כל" בעלי הדירות,
סעיף 71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
מכאן משמע שנדרש רק "רוב" בעלי הדירות,
מה שאני הבנתי שההבדל מתי צריך "רוב" ומתי צריך את "כולם", זה במיקום החלק הנצמד, אם הוא צמוד לדירה שעליו מצמידים אותו וזה מרחיב את הדירה, נדרש רק "רוב" בעלי הדירות, אבל אם זה במקום אחר בבנין, נדרש הסכמת כולם,
השאלה שלי היה אם ההגדרה של "דירה" זה גם על "מחסן" ? וענו לי שכן לפי סעיף 52 בחוק,
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
בבקשה אם תכלו להגיד לי אם צדקתי במה שכתבתי, ואם יש פה עו"ד שיכול לאשר את זה, תודה רבה.
עוד שאלה, מה התהליך הנדרש לביצוע ההצמדה,?
71 מותרת הצמדה באישור בעלי 75 אחוז מהבעלים ושני שליש מהרכוש המשותף אולם רק להרחבת דירה או ממ"ד.
ההליך לביצוע הצמדה אם אושרה-הצעת החלטה לאסיפה.
קבלת החלטה ברוב מתאים.
כדאי להביא בפני האסיפה את ערך ושווי החלק המוצמד וכן את אחוזי הבנייה בבניין ואם נפגעו כאלו שיכולים גם הם לנצלם.
כדאי להמציא חו"ד שמאי מקרקעין מומסך כי בסופו של דבר זה שווה כסף.
לגבי השאר מומלץ ליווי עו"ד.
לבנייה- יש צורך בהיתר בנייה, אין מה להריץ ללא ידיעה ברורה כי יהיה היתר בנייה , את ההיתר מציע שיגיש הועד על חשבון המבקש עם תנאים לגבי ההמשך.
בהמשך יהיה צורך לפצות, לכתוב חוזה מחייב, לתקן תשריט וצו הביתץ המשותף ועל זה יחתמו כולם.
כל העושה פחות מכך- כאילו לא עשה דבר. יש בתים שמאשרים להצמיד שטח ולא רושמים בטאבו וכבזה בעצם לא עשו דבר מחייב משפטית.
רע"א 1462/10
אבל בעיון נוסף נראה לי שאולי התכוונת שיש לך כיום דירת מגורים שאתה רוצה להוסיף לה מחסן?
אנא הבהר.
נראה לי שהנידון שלי שונה ואני מצטט משם
השאלה הפרשנית שעומדת להכרעתנו היא – כאמור – אם בניית מחסן בשטח משותף והצמדתו לדירה פלונית, שאיננה בסמיכות פיסית אליו, יכולה להיחשב כ"הרחבת דירה"
בנידון שם הדירה נמצאת בקומה עליונה והם רוצים לבנות מחסן חדש יש מאין. אני יש לי מחסן בקומה למטה [הדירה שלי לא באותו קומה] ואני להרחיב את המחסן לשטח שצמוד לו
מה אתם אומרים?
יש לך מחסן שרשום כהצמדה.
אתה רוצה להרחיב את המחסן.
זה שונה מתיאור המצב שנתת עד עכשיו ואני תוהה למה לא יכולת להסביר את זה קודם?
לאחר שבחנו את ההסדר הקבוע בסעיף 71ב לחוק המקרקעין ועמדנו על התכליות העומדות בבסיסו ועל שיקולים פרשניים נוספים הצריכים לעניין, הגענו לכלל מסקנה כי הצמדה של חלק מסוים ברכוש המשותף שאינו מצוי בסמיכות פיסית לדירה אינה בבחינת "הרחבה" כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק.
אם כך אצלי שזה צמוד פיסית זה כן נכנס להגדרה של "הרחבה"?
ניתן לקרוא את כל הפס"ד במלאו כאן
על כך קבעה המפקחת בסעיף 21 לפסק הדין:
"21. כפי שעלה מהביקור במקום ומחומר הראיות, עסקינן בשטח חצר אשר בשימוש ייחודי של הנתבעת. הא ותו לא. לאור זאת, לא הייתה רשאית הנתבעת לבנות באותו שטח או להרחיב את המחסן שהיה קיים לה שם ללא שקיבלה הסכמות יתר בעלי הדירות לכך."
שם מדובר שבנו דירת מגורים חדשה בחצר יש מאין ואני מצטט,
"דירת הנתבעת ממוקמת בקומה הראשונה. מבנה המגורים ממוקם בקומת הקרקע.
מבנה המגורים מהווה יחידה עצמאית העומדת בפני עצמה והמנותקת מדירת
הנתבעת. משכך, אין עסקינן בהרחבה"
השאלה שלי שוב אני רוצה להרחיב המחסן לא את הדירה שלי,
המחסן לא צמוד לדירה אבל שטח ההרחבה צמוד למחסן,
בפס"ד הקודם שציטטתי מתייחס השופט לכך שהרחבת מחסן זה בגדר הרחבה ע"פ סעיף 71 בכדי להקל על צפיפות הדירה, ע"ש, אבל דוחה אותם שם מטעם שזה לא צמוד פיסית למשהו
השלב הראשון, הרחבת המחסן על ידי תוספת בניה, בלי שניתנה הסכמת יתר בעלי הדירות.
השלב השני, הפיכת המחסן המורחב לדירת מגורים.
השלב השני לא מעניין אותך, כיוון שלצורך הפיכת מחסן לדירת מגורים יש צורך לקבל היתר לשימוש חורג מהוועדה לתכנון ובניה, והמפקחת, שכתבה את פסק הדין, לא מוסמכת לאכוף את חוקי התכנון והבניה וזה לא מעניינה אם יש או אין היתר לשימוש חורג.
המפקחת רשאית לפסוק אך ורק בענייני חוק המקרקעין, ובשאלה אם היתה הסכמה של שאר בעלי הדירות לביצוע הבניה שקשורה בהרחבת המחסן (ולא לשימוש במחסן).
לכן, מה שמעניין מבחינתך, זה סעיף 21 באותו פסק דין, הקובע שלצורך הרחבת מחסן ברכוש המשותף יש חובה לקבל הסכמת כל בעלי הדירות.
כל שאר הדברים שכתובים שם לא משנים את העובדה הזו.
צו ההריסה שהוציאה המפקחת נובע רק מכך שלא היתה הסכמה לבניה – ולא בגלל השימוש שנעשה לצורכי מגורים.
גם אם לא היו משתמשים במחסן למגורים היה ניתן צו הריסה.
יש אינספור מוקשים שעליהם המפקח הייזלר דרך, והבולט שבהם הוא קביעתו, שדי בכך שבעל דירה "לא מתנגד" כדי שיחשב בתור "מסכים" – וזו לדעתי טעות גדולה ומהותית.
אם בעל דירה לא מוכן בשום אופן לומר "מסכים" אין אפשרות שהמפקח יכניס מילה זו בכוח לפיו נגד רצונו. והיו שם כמה וכמה כאלה.
יש פסיקה שקובעת באופן ברור שיש הבדל מהותי בין לא מתנגד למסכים.
מעניין מה היה המפקח הנכבד הזה קובע אם היו רוצים להרחיב את המחסן בדרך של בניית ממ"ד או חדר מגורים, בצמידות לאותו מחסן.
כיוון שמול פסיקה זו יש גם פסיקות הפוכות, נראה מה ילד יום.
ושוב תודה על ההפניה לפסק הדין.
