האם חוזה שכירות דירה יכול להגן על ההשקעה שלנו?

חוזה שכירות דירה הוא המסמך הרשמי והמקובל ביותר המסדיר את התנאים והבטוחות להגנה על הנכס ולהבטחת זכויות הדיירים. מהו כולל חוזה איכותי? ואילו סעיפים מגנים על ההשקעה שלכם? ככל הפרטים כאן בכתבה.

מה כולל חוזה שכירות איכותי?

כאמור חוזה השכירות מסדיר את תנאי ההתקשרות, החובות והזכויות של בעל הנכס והדיירים, יחד עם זאת עם ניסוחים מתאימים, הוא עשוי לסייע בהגנה על ההשקעה אך אין זה מבטיח, שאכן השקעתכם תהה מוגנת. ניסוח וחלוקה איכותית של חוזה שכירות דירה כולל את הפרטים הבאים:

• פרטים מזהים- שמות הצדדים לחוזה, תאריך חתימת החוזה, תעודות זהות, פרטי תקשורת
• הצהרות כלליות- בדבר הבעלות על הנכס, אי תביעת זכויות דייר מוגן , אי תשלום דמי מפתח או מתן טובת הנאה ומשך זמן הזכרת הדירה תוך ציון תקופת ההארכה – אם ישנה.
• הצהרות השוכר- לאחר פירוט ההצהרות הכלליות מסוכמות הצהרות השוכר שמציינות, שהוא מסכים לשכור את הנכס לאחר שבדק אותו וההתקשרות נעשית על סמך הבדיקות, שתקופת השכירות המצוינת בחוזה השכירות היא התקופה שבה השוכר מורשה לבצע שימוש בנכס ושאין הוא מוגן עלפי חוק הגנת הדייר (בהתאם לסוג הנכס)
• תקופת השכירות- מציינת את משך התקופה בה השוכר יבצע שימוש בנכס ואת התנאים להפרת החוזה- כמו למשל, הפרה של אחד מסעיפי ההסכם, אי עמידה במועד התשלום, פגיעה מכוונת בנכס, התנהלות בלתי חוקית בנכס
• הגדרת מטרת השכירות והתחייבות לבצע שימוש בנכס רק למטרה שהוגדרה
• דמי שכירות- קביעת סכום התשלום ומועד התשלום חודש בחודשו, קביעת מטבע התשלום והצהרה, שהתשלום אינו מותנה בשימוש בנכס.
• מיסים ותשלומים- מיסים שוטפים כתוצאה משימוש בנכס יחולו על השוכר, התחייבות להעברת התשלומים על שם השוכר, הצגת מסמכים לבעל הנכס, שמעידים על ביצוע התשלום ומתן הודעה לרשויות על סיום תקופת השכירות.
• שימוש ואחזקה- התחייבות לשמור על הנכס ולהשאירו במצבו הנוכחי, אלא אם כן ישנו סיכום אחר בין המשכיר לשוכר. לבצע בנכס שימוש שקט וסביר, לשמור על הנכס ולתקן ליקויים על חשבונו, אם הם אינם כתוצאה מבלאי סביר.
• אחריות השוכר- הסדרת תשלומים ופיצויים במקרה שנגרם נזק לנכס
• פינוי- קביעת מועד הפינוי והתחייבות לפנות את הנכס במועד, מסירת הקבלות והתשלומים במועד הפינוי, הסדרת נושאים הקשורים להודעה מוקדמת או פינוי מוקדם
• איסור העברת זכויות – כמו התקשרות בשכירות משנה.
• הפרות- הסדרת ההגדרת ההפרה על פי החוזה, למשל אם השוכר לא פינה את הנכס תוך שבעה ימים ממתן הודעה- הדבר נחשב להפרת חוזה. הסדרת תשלום פיצוי בכל איחור בפינוי הנכס, הסדרת גובה ריבית פיגורי התשלום, הסדרת גובה פיצויים נוספים בגין הפרה.
• בטחונות- הסדרת המחאות בנוגע לביצוע תשלומים בגין הפרות, הסדרת סכומי ההמחאות החודשיים, המחאות פתוחות לתשלום עתידי לרשויות ולעד הבית. צ'קים אלו יושבו לשוכר לאחר חודשיים מתום השכירות והסדרת השימוש בביטחונות אלו במקרה של הפרה יסודית, בטוחות אלו מבטלים למעשה סעדים אחרים.
• כתב ערבות עם שני ערבים
• שטר חוב צמוד למדד המחירים לצרכן
• ערבות אוואל ואימות עורך דין

האם הסכם השכירות יכול להגן על ההשקעה?

כפי שניתן לראות גם כאשר מוסדרים התנאים בשל הפרות או בשל אי עמידה בהתחייבויות הכספיות, עדיין לבעל הנכס אין את הבטוחה, שאכן השוכר יוכל לעמוד בחובות, שנצברו כנגדו. במקרה זה הוא אכן עשוי לנסות לפדות את שטר החוב, ולשוכר עומדת הסכום לערער על כך בטווח של 30 יום. גם שטר חוב עם שני ערבים, עשוי להגדיל את הסיכויים להבטיח את תשלום החובות, אך גם כאן נדרשת בדיקה בנוגע לאיכות הערבים ויכולתם לעמוד בהתחייבויות השוכר. אם לסכם את העניין, גם כאשר החוזה מנוסח היטב ומכיל מספר בטוחות, הוא עדיין לא מבטיח הגנה מלאה על ההשקעה הכספית ולכן חשוב לבחון בדקדקנות יתרה את השוכרים העתידיים ולוודא שמתקשרים עם אנשים אמינים מהשורה, שיוכלו לעמוד בתנאי השכירות ולבצע שימוש נאות בנכס.

לחצו פה לפתרון בעיית גביית דמי ועד הבית של חברת בלינק