המסמך החשוב ביותר בכל בית משותף הוא התקנון. זהו המסמך אשר מסדיר את הטיפול, הניהול והתחזוקה של הבית.
המחוקק הקל וניסח בעצמו תקנון – הקרוי "התקנון המצוי" – אבל לא כפה אותו. כלומר זוהי ברירת מחדל. או אם תרצו המלצה. בית רשאי לנסח לעצמו תקנון מוסכם ומיוחד ולקבוע בו הוראות שמתאימות לו. בכל מקרה ובהגדרה: לכל בית משותף יש תקנון. כששומעים אמירה כמו "בבית שלנו אין תקנון" הכוונה למעשה היא "בבית שלנו חל התקנון המצוי".
התקנון המצוי מסדיר את הנושאים הבאים: שינויים ותיקונים בדירות וכן ברכוש המשותף; דרכי הכינוס והניהול של אסיפות דיירים; הגדרת ועד הבית ותפקידיו; ניהול חשבונות הבית; ועוד.
במרבית הבתים המשותפים בישראל אין תקנון מוסכם, אבל המגמה משתנה עם השנים. כיום נהוג יותר ויותר למצוא בתים חדשים אשר כבר במסמכי הרכישה מצורף אליהם נוסח של תקנון מוסכם, או לחלופין, נקבע באחד הסעיפים בהסכם הרכישה, שלבית ירשם תקנון מוסכם.
תקנון מצוי מול תקנון מוסכם
הסיבה המרכזית היא שהתקנון המצוי – כמו רוב סעיפי החוק הנוגעים לבתים משותפים – נוסח במאה הקודמת, בערך כשנולדתי (וזה היה מזמן). זהו מסמך קצר מדי ולא מקיף את הבעיות והדרישות שמציב הבית המשותף החדש. למשל אין בו כל מנגנון חליפי לכינוס אסיפה, למשל פורום קבוצתי אינטרנטי, או העברת מסרים ואפילו החלטות במייל ועוד "חידושים" של העשור האחרון. כמו כן המגמה כיום היא להרחיב הנחיות והוראות ואפילו לחרוג מהרכוש המשותף אל כללי התנהגות בבית המשותף, כגון איסור עישון או מגבלות אחרות שקשורות יותר לאופי ההתנהלות של הבית ודייריו ולא רק לתחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף, כבעבר.
גם כאשר קיים תקנון מוסכם הוא אינו בהכרח תחליף מלא לתקנון המצוי. לרוב המצב הפוך: התקנון המוסכם רק מוסיף לתקנון המצוי ולכן למעשה חיים שני תקנונים יחדיו וזה לצד זה. הוראות רבות נלמדות עדיין מהתקנון המצוי והוראות נוספות נלמדות מהתקנון המוסכם.
חרף העובדה, שהמחוקק כאמור איפשר לבתים לקבוע לעצמם תקנון, אין הדבר חופשי ופרוץ לחלוטין.
לא כל דבר ניתן לקבוע בתקנון. התקנון כפוף להוראות הקוגנטיות שבחוק. למשל תקנון שיקבע שלא צריך לקיים אסיפות דיירים או שוועד הבית לא צריך להיבחר וכד', לא יעמדו ולא יאושרו.
תקנון מוסכם חייב ברישום. זה כוחו. כך הוא מחייב גם בעלי דירות עתידיים. הליך הרישום נעשה בפני רשם המקרקעין והרשם לא יאשר תקנון שבו הוראות הסותרות את החוק או מקפחות זכויות של בעלי דירות. ניתן גם להגיש התנגדות לרישום.
היות ותקנון מוסכם חייב ברישום, אזי בכל בית משותף שטרם נרשם בלשכת המקרקעין, חל אוטומטית התקנון המצוי! ויש הרבה מאוד בתים כאלה. זה מצב לא פשוט בו לעיתים במשך שנים חל התקנון המצוי הגם שהדיירים חתמו על נוסח של תקנון מוסכם.
המחוקק איפשר ברוב מיוחד לשנות תקנון או להוסיף בבית הוראה תקנונית. נקבע ש"בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
הסיפא לפיה אין לקבוע בתקנון אפילו ברוב מיוחד הוראות שנוגעות לזכויות של בעלי דירות וכו' – נתונה לפרשנות וניתן להרחיב על כך (כפי שעשיתי בסיפרי). בלשון עדינה יש לומר שהניסוח הוא קשה ומעורר שאלות. למשל האם רשאים שני שליש לקבוע שיטה שונה של חלוקת דמי ועד בבית? או שמא נדרשת לשם כך הסכמה כללית? שאלות רבות אינן זוכות למענה ומייצרות לא מעט אי ודאות והידרשות להליכים משפטיים.
מאת עו"ד עפר שחל
