(נעזרתי בכם רבות במהלך שכנוע הדיירים)
2 דיירים החליטו לא להצטרף כעת ולכן הם לא שלמו ולא חונים.
בעתיד כשהם ירצו להצטרף אם יש להם דירה שהיא הכי קטנה בבניין כ 1/3 שטח מדירה רגילה האם הם צריכים לשלם מחיר גבוהה יותר מכיוון שהם יקבלו שטח חנייה
כמו לדירה שהיא פי 3 מהם ?
האם הם הסכימו שחניות יוצמדו לדירות?
האם הם הסכימו להשתתף בעלות הפרויקט?
יש להניח שמה שעשיתם הוא חניות משותפות ולא הצמדת חניות לדירות פרטיות.
כלומר השטח נשאר משותף כמו שהיה אך שינה יעודו. כיצד חילקתם את התשלום בגין השינוי הנ"ל? לפי אותו מפתח יוכלו השניים להצטרף.
האם לרוב הדיירים מותר לבצע הצמדה
עד כמה שאני מבין ריצפתם או סללתם את שטח החצר והקציתם שם חניות ספציפיות לדירת ספציפיות (ללא הצמדה בטאבו), האם זה נכון? האם זה היה בהסכמה כללית (כולל אותן דירות שלא שילמו?)
צריך להבדיל בין עלויות ההקמה (סלילה, אולי גם קרוי החניה) לבין תשלומי איזון.
לגבי עלויות ההקמה, ודאי שהדירות הקטנות אינן צריכות לשלם יותר מהגדולות , כאן בהנחה שאכן הקציתם חניות ספציפיות לדירות ספציפיות החלוקה צריכה להיות לפי מספר החניות שמקבלת כל דירה (כך שאם דירה קטנה מקבלת חניה אחת ודירה גדולה מקבלת חניה אחת הן צריכות לשלם באופן זהה), אם החניון הוא כללי ללא הקצאת חניות ספציפיות אז לכאורה הדירות הקטנות אפילו עשויות לטעון שהן צריכות לשלם פחות לפי חלקו ברכוש המשותף.
לגבי תשלומי איזון , אלה הם לכאורה פיצויים שישלמו בעלי הדירות הקטנות לבעלי הדירות הגדולות על כך שלמרות שחלקן ברכוש המשותף קטן יותר הם מקבלים הקצאה מן הרכוש המשותף לשימוש בלעדי שגודלה זהה לגודל שמקבלים שאר הדירות.
זה כבר לא כל כך פשוט, בהנחה שהחניות לא מוצמדות בטאבו הבעלות עליהן שווה הרבה פחות מאשר על חניה מוצמדת (שכן שכנים אחרים יכולים לערער עליה), אם חלוקת החניות בין הדירות הגדולות נעשתה ללא הסכמה של בעלי הדירות הקטנות אז ההסכם לא מחייב אותם ולא בטוח שתוכל (מבחינה חוקית) למנוע מהם לחנות למשל בחניה שלך (בלי לשלם כלום, לא הקמה ולא איזון).
הפיתרון המתבקש הוא לא בצורה של תשלומי איזון, אלא בכך שיוקצו להם (כמובן בהסכמה שלהם) החניות הפחות טובות, או לחילופין שלדירות הגדולות יוקצו יותר חניות (אם זה אפשרי מבחינת מספר חניות, כמובן שתשלום דמי ההקמה יהיה בהתאם למספר החניות)
"26 (א) בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות
ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת
בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 541(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה
בעל דירה לאחר מכן."
סביר להניח שכאן יבואו בעלי הדירת הקטנות ויתנו הסכמתם להצמדות רק אם יקבלו גם הם הצמדות ככולם ללא דמי איזון.
תשובה מקצועית שלמרות שאני לא הבהרתי כראוי
תשובתך כללה את כל ההבטים.
תודה
ושנה טובה
