ליקויי בנייה – דירה איננה אתר בנייה

מרגע קבלת המפתח, הדירה שייכת לבעליה ולא עוד לקבלן

רוכש דירה, מהרגע בו הוא מקבל את המפתח, יוצר מצב חדש בנכס בכך שמאותו זמן הדירה מאוכלסת, וגרים בה בני אדם. לא תמיד הקבלן מסתגל בקלות לשינוי זה, ויש והקבלן ממשיך לנהוג בדירה כבאתר בנייה, או לפחות חש כי זכותו לעשות כן; כנראה שקשה לקבלן להסתגל לתנאים החדשים, לאחר "בילוי" ממושך באתר הבנייה, בו צמח הבניין וגדל מן היסוד ועד הטפחות. הדבר בא לידי ביטוי, במשלוח פועלים לביצוע תיקונים בדירה ללא תיאום מראש עם הדיירים, בביצוע התיקונים לפי לוח זמנים נוח לקבלן ללא כל התחשבות בלוח הזמנים של הדיירים, בביצוע התיקונים בדירה לסירוגין בהתאם למצבת כוח האדם של הקבלן ובהתאם לנוחיותו המרבית, כמו גם בביצוע התיקונים בדירה מבלי לגלות מראש כמה זמן ייארך התיקון, מה בדיוק אמור להתבצע, ומי יגיע אל הדירה כדי לתקן הליקויים – פועל אחד? אולי שני פועלים, או יותר?

אף על פי שלפי הלכה פסוקה של בית המשפט העליון הידועה כ"הלכת בר-שירה", הקונה לא חייב לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים בדירה כתנאי לכך שיהא זכאי לפיצויים כספיים בגין קיום ליקויים ואי התאמות בדירה, הרי בית המשפט במקרים רבים נוהג לתת קרדיט לקונה המאפשר ביצוע תיקונים בפועל בדירתו במטרה לבטל את הליקויים. יתירה מכך, במקרים רבים הדיירים הם אלה שמעוניינים כי הליקויים בדירה יתוקנו על ידי הקבלן ובאחריותו.

אינטרסים שונים

מכל מקום, יש להבהיר כי הדירה כאמור מאוכלסת בבני אדם, וביצוע התיקונים בה צריך להיות מתחשב בשימוש היומיומי בדירה למגורים ובתכולת הדירה – ריהוט, ציוד, דברי ערך, מחשבים ועוד. אם מדובר בתיקונים שאורכים זמן רב ומצריכים פינוי הדירה, עדיין נותרת הבעיה של תכולת הדירה – העברת התכולה או שמירתה. בנוסף, הדיירים הינם בעלי מגבלות ובעלי אינטרסים שונים ואינם צריכים לעמוד לרשותו של הקבלן ולהסתגל ללא סייג לאפשרויותיו ולנוחיותו.

יש תיקון שבו יכול לעמוד פרט א', אך לא פרט ב' בגלל בעיות בריאות, גיל וכו', אגב, בעיות שאינן כלל בגדר מומחיותו של מומחה הנדסי ולפיכך ההתבטאות של מומחים רבים בדבר המלצה כי בזמן ביצוע התיקונים הדיירים יישארו בדירה או יפונו – היא בבחינת התבטאות לא מקצועית ולעתים שגויה וחושפת מגמתיות. ועוד, לדיירים יש אינטרס כי התיקונים יבוצעו על הצד הטוב ביותר וביעילות. בעניין זה האינטרס של הקבלן אינו תמיד תואם לאינטרס של הדיירים, כי הקבלן מעוניין בתיקון הכי זול שאפשר, ובתיקונים לסירוגין לפי תנאיו ומצבת עובדיו באתר קרוב או אף באותו אתר.

מה עושים במקרה של מחלוקת בין הדיירים לקבלן?

כאשר יש ליקוי מסוים בדירה, ואין ספק כי תיקון מסוג א' יבטל את הליקוי אחת ולתמיד – אם כי הוא יותר יקר מתיקון מסוג ב', עמדת הדיירים היא כי יבוצע תיקון מסוג א', ולפעמים עמדת הקבלן היא כי יבוצע התיקון הזול, מסוג ב', שמא הוא יספיק ועל ידי כך תיחסך לקבלן הוצאה כספית לא הכרחית. אלא שבמקרה של ביצוע תיקון מסוג ב', שיעילותו מוטלת בספק, עלולה הדירה להפוך לאתר ניסויים, כי טיב התיקון ייבחן על פי מבחן התוצאה, מבחן שאורך חודשים ולעתים גם שנים. אם נזכור את העובדה כי הליקויים נוצרו בגלל רשלנות או בגלל היעדר מקצועיות של הקבלן, נגיע למסקנה כי ראוי שיינקט התיקון מסוג א'.

מה אומרת מערכת המשפט?

בתביעת דיירים נגד חברה קבלנית [ת"א 79955/97 פוזנר נגד שבח בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: רות רונן], נפסק בנסיבות העניין כי אין פסול בתביעת הדיירים לדרוש מהקבלן הבא לבצע תיקונים סדר זמנים מדויק מראש, ופירוט האופן הנכון והראוי לביצוע התיקונים לפני תחילת הביצוע. הקבלן סרב להתחייב ללוח זמנים וסרב לפרט בפני התובע מהן בדיוק העבודות שיבוצעו בדירה. בית המשפט לא קיבל את טענות הקבלן, ובין היתר נפסק: "17. יתרה מזאת, דרישותיו של התובע – הגם שהן חריגות – אינן בלתי סבירות. כאמור, סלע המחלוקת התייחס להיקף העבודות שיבוצעו על ידי הנתבעות בדירה, וללוח הזמנים לביצוען. הנתבעות סרבו לפרט באופן מדויק את העבודות שיבוצעו (ומכאן שאין זה ברור באיזה ליקויים הן הודו ואיזה הוכחשו על ידיהן). הן סרבו להתחייב ללוח זמנים מדויק, והתחייבו, לטענת התובע, ל"שבועיים-שלושה לא קלנדריים, וזו הערכה בלבד" (ראה סעיף 13 לתצהיר התובע). 18.

דרישת התובע ללוח זמנים מוגדר לביצוע העבודות היא לגיטימית. קיום ליקויים בדירה נובע ממחדל של הנתבעות, ותיקונם גורם לתובעים אי נוחות. הגם שקיום ליקויים הינו לגיטימי ונצפה מראש בהסכם, אין זה בלתי סביר בעיני שהתובע ביקש להיערך מראש לתקופת התיקונים ולדעת מראש את אורכה, מה עוד שמדובר במספר לא מבוטל של תיקונים, שחלקם הינם משמעותיים". [על פסק דין זה הוגש ערעור – ע"א 1990/01 שבח את בר בע"מ נ' פוזנר, בית המשפט המחוזי בתל אביב, פדאור 03 (7) 458 – ערעור שנדחה]. עינינו הרואות כי הקבלן טרם הסתגל לעובדה שבדירה גרה משפחה, שהדירה כבר איננה אתר בנייה. למרבה הצער, יש ובית המשפט אף הוא מתייחס, בפסקי דינו, לדירת המגורים כאל אתר בנייה לכל דבר בנושא ביצוע התיקונים, גישה העלולה להעמיד את הדיירים כאילו הם סרבני תיקונים, כאשר אילוצים סובייקטיביים מוצדקים מנעו מהם הסכמה לביצוע התיקונים.

לחצו כאן ל חברות מימון תביעות משפטיות של ליקויי בנייה באינדקס וועדי הבתים של הפורטל