מגרשים ריקים, מבני תעשייה ישנים ומוסדות נטושים בתל אביב הופכים לאחרונה למגדלי מגורים המשלבים מסחר וחיי קהילה – איך זה עובד ומה היתרונות של הסבת שטחים למגורים?
כמו ערים צפופות רבות בעולם, תל אביב מתמודדת עם מגבלת קרקע קיצונית ביחס לביקוש. אלפי תושבים עוברים אל העיר מדי שנה, אבל שטחה אינו גדל. לאור המצוקה, הפתרון שמובילים מתכנני הערים ומשרדי ממשלה הוא "שימוש חוזר" של קרקעות – תהליך המכונה "Urban Infill". מדובר במדיניות תכנונית המעודדת שימוש מחדש במגרשים לא מנוצלים או מוזנחים, בעיקר בלב אזורים בנויים, והסבתם למגורים, מסחר או תעסוקה.
הגישה הזו מיושמת כבר שנים בערים כמו לונדון, ניו יורק וברלין – שם שטחים שבעבר שימשו כחניונים, מחסנים או מרכזים לוגיסטיים, הפכו לחלק מהמרקם העירוני החדש. היתרונות של גישה זו ברורים: במקום להתרחב לשוליים ולפגוע בשטחים פתוחים, מתבצע תהליך של התחדשות עירונית פנימית, תוך חיזוק הקיים.
בין מגרש לחניון: הפוטנציאל האורבני הנסתר
מה מאפיין פרויקטים חדשים בתל אביב שקמים על שטחים שהיו פעם מגרשי חניה או תעשייה? ראשית – המיקום. המגרשים הללו ממוקמים לרוב באזורים מרכזיים ובעלי נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, מוסדות ציבור ושירותים. שנית, קיימת תשתית עירונית קיימת – כבישים, מים, ביוב – שמוזילה את עלויות הפיתוח לעומת בניה על קרקע חדשה בשולי העיר.
עם זאת, לא הכל כזה פשוט. לעיתים קיימים אתגרים משפטיים הקשורים לבעלות היסטורית, או התנגדויות תכנוניות של תושבים ושימור מבנים. גם ההיבט התחבורתי עלול לעורר מורכבויות – כאשר חניון מוסר, יש לדאוג לחלופות חניה ולהבטיח שהפרויקט לא יכביד על הרחובות הסמוכים.
למרות האתגרים, היתרונות העירוניים של מהלך כזה – לרבות החייאת מרחבים מוזנחים, שיפור איכות החיים ושילוב בין מגורים לתעסוקה – הופכים אותו למגמה מובילה בתכנון העירוני של העשור הקרוב.
איך נראה פרויקט כזה במציאות? מבט מקרוב על המיזמים של אקרו נדל"ן
לא מעט מהפרויקטים החדשים בתל אביב שעולים על הקרקע בשנים האחרונות נבנים על מגרשים שעברו הסבה. אקרו נדל"ן, מהחברות היזמיות הפעילות ביותר בעיר, מקדמת מספר פרויקטים כאלה – כחלק מתפיסה תכנונית המשלבת עירוניות חכמה, קיימות ונגישות.
בשנת 2024, לדוגמה, רכשה החברה מגרש של כ־3,860 מ"ר בשכונת נחלת יצחק. המגרש שימש בעבר למטרות שונות – כולל חניון פתוח – וכעת הוא צפוי להפוך לפרויקט מגורים ומסחר הכולל 364 דירות. מדובר במיקום אסטרטגי בקרבה למוקדי תחבורה עתידיים כמו קו המטרו וקו הרכבת הקלה, דבר שממחיש את החשיבות שבשימוש מחודש בקרקעות שכבר מחוברות לעיר – לרווחת התושבים שיגורו בפרויקטים אלה.
גם בפלורנטין, אחת השכונות שעוברות מהפכה אורבנית, מתכננת אקרו נדל"ן להקים מגדלים בני 27 ו-29 קומות, על קרקע תעשייתית ישנה בפינת הרחובות שניצלר ואליפלט. הפרויקט, המשתרע על פני כ-6.3 דונם, כולל מגורים, מסחר ותעסוקה – ומהווה דוגמה לעירוב שימושים מלא בלב אזור שבעבר נחשב תעשייתי בלבד.
פרויקטים אלו כמו גם אחרים של החברה, מיישמים גישה של תכנון עירוני שלא רק מגיב למצוקת הקרקע, אלא גם שואף ליצור מרחבים עירוניים תוססים, בטוחים ונגישים – מבלי להתרחב אל השוליים של העיר או לפגוע בשטחי טבע.
מתי פרויקט נחשב ל"חכם עירונית"?
אחד המאפיינים הבולטים של פרויקטים שנבנים על קרקעות אלה הוא הצורך בתכנון עירוני יצירתי – כזה שיודע להשתלב במרקם הקיים ולהביא עמו ערך מוסף, ולא לפגוע בו. פרויקטים חכמים הם לא רק "עוד מגדל" – אלא הופכים לחלק מהמרקם העירוני, התעסוקתי והקהילתי, וככאלה נדרשת חשיבה על פתרונות תחבורה, שטחים ציבוריים, חינוך, תעסוקה ועוד.
למשל, רבים מהמתחמים הללו כוללים גם שטחי מסחר בקומת הקרקע, מה שנקרא "עירוב שימושים". שטחי מסחר אלה מאפשרים חיי רחוב פעילים, תעסוקה בקרה למקום המגורים וכמובן שירותים וחנויות שכל תושבי האזור נהנים מהם. חלקם אף כוללים דיור בר השגה, בהתאם לדרישות הרשויות, ובכך מרחיבים את ההיצע לאוכלוסיות מגוונות ולא רק "למי שיכול להרשות לעצמו".
כשפרויקט כזה מתוכנן היטב – הוא תורם לשכונה כולה. הוא מזרים חיים לאזור, משדרג את התשתיות, ולעיתים אף משביח את ערך הנכסים סביבו. עבור הדיירים – מדובר על איכות חיים גבוהה יותר, חיבור קל ונוח לתחבורה ציבורית, וגישה לשירותים עירוניים במרחק הליכה.
לא רק מגורים – אלא חזון עירוני שלם
תל אביב לא יכולה להרשות לעצמה להתפרש – ולכן היא לומדת להתכנס. השימוש החוזר במגרשים קיימים מאפשר לה לא רק לתת מענה לביקוש הגבוה לדיור בעיר, אלא גם לשפר ולנצל ביעילות את השטחים שכבר קיימים בתוכה. השטחים שבעבר היו שקופים – חניונים ריקים, מבני תעשייה שוממים, מוסדות נטושים – הופכים בהדרגה למוקדי מגורים, מסחר וקהילה.
פרויקטים חדשים בתל אביב, כמו אלו שמקדמת אקרו נדל"ן, ממחישים כיצד אפשר – ואפילו צריך – לנצל כל פיסת קרקע פנויה בתוך העיר כדי להוסיף שכונות חדשות, לתכנן חכם, ולבנות עתיד עירוני שמבוסס על קיימות, נגישות והתייעלות. הם גם מדגימים את הדרך שבה מיזם נדל"ן הופך מתשובה לצורך נדל"ני – לתגובה חכמה ואחראית לאתגרי המרחב העירוני של המאה ה־21.
