חניה

לדירה שלי, בבית משותף, צמודה חניה הרשומה בטאבו. עם השנים שקע האזור במגרש החניה בו נמצאת החניה שלי. עקב כך נוצרת שלולית בחניה שלי ובשתיים-שלוש חניות שלידה בזמן גשם. פניתי לוועד הבית בבקשה לסדר את העניין. נעניתי שבגלל שהחניה היא רכוש פרטי, אין זה מחובת הוועד לטפל במפגע. אשמח לשמוע חוות דעת משפטית לגבי הסוגיה.

מכיוון שהחניה היא רכוש פרטי גם הטיפול והאחזקה היא על חשבון הבעלים שלה.

מכיוון שהחניה היא רכוש פרטי גם הטיפול והאחזקה היא על חשבון הבעלים שלה.

כאשר רצפה של דירה בקומת הקרקע שוקעת, הדבר נובע מהקרקע שמתחת לרצפה, או מהיסודות של הבניין.
שניהם (הקרקע ו/או היסודות) הם רכוש משותף, והתיקון לכן חל על ועד הבית, כשם שהתיקון של איטום הגג חל על הוועד.
חניה שצמודה לדירה, דינה כדין הדירה אליה היא מוצמדת, כפי שנקבע בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ("ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד"), ואם זה נכון לגבי דירה קל וחומר לגבי החניה.

אם כך, מה דעת חברי הפורום על הגבהת שטח החניה שלי בלבד ב 20-30 ס"מ, מעל גובה המים. בלי להתחשב בחניות שמימיני ומשמאלי? לכאורה, בהיות החניה שטח פרטי אני זכאי לעשות בו כחפצי.
בנוסף – ההקבלה לדירה בקומת קרקע (של דינה) שרצפתה שקעה, מאוד מתאימה לדעתי.

התשובה של דינה אינה נכונה לדעתי.
הציטוט שדינה הביאה מתייחס לחלקים מסוימים ברכוש המשותף שהוצמדו לדירה מסוימת.
ברור שלחלקים אלה יתייחסו כאילו הם חלק מהדירה שאליה הם הוצמדו.
בכל מקרה זו הפרשנות שלי לסעיף 55ג לחוק המקרקעין.
הקרקע עליה מצויה החניה שלך שייכת לך ומעמדה המשפטי הוא "קרקע פרטית".
לכן הטיפול בחניה או בקרקע שנמצאת מתחתיה היא באחריות שלך.
לידיעתך גם הרום (השטח שנמצא מעל שטח החניה שלך) הוא בבעלותך , כמובן עד גבול מסוים.
לא תוכל למשל למנוע ממטוס לעבור מעל השטח שלך , אבל למשל תוכל למנוע או להתנגד להעברה של כבלים או כל תשתית אחרת שתעבור מעל השטח הפרטי שלך.
בקשר לרעיון שלך להגביה את החניה: בכדי לבצע את השינוי שאתה מציע עליך להגיש בקשה להיתר מאת הרשות המקומית וזו תחליט אם לאשר או לדחות.
ההנחה שלך שבגלל שהחניה היא פרטית אתה יכול לעשות בה מה שאתה רוצה בטעות יסודה.
גם בבית הפרטי שלך אתה לא יכול לעשות מה שאתה רוצה והמחוקק קבע תקדימים בנושא.

חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות:

55.   (א)  לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.

           (ב)  עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.

           (ג)   בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג´ לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.

בעלות ברכוש המשותף של דירה היא באחוז מסך כל שטח החלקה עליה בנוי הבית המשותף.
הבעלות הזו היא "לא מסוימת" – כלומר – אין שטח מוגדר שהוא צמוד רק לדירה אחת ולא לדירה אחרת.

בנוסף לזכויות "לא מסוימיות" ברכוש המשותף, ניתן להצמיד "שטח מסויים" מתוך הרכוש המשותף שיש לו גבולות ברורים, מוגדרים ומסויימים, לדירה פלונית – כדוגמת חניה – ואז דינה לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמדה (על פי סעיף 55).

אין בבית המשותף מושג של "קרקע פרטית". חוק המקרעין מבחין רק בין שני סוגים, האחד רכוש משותף, והשני דירות.

ההגדרה של רכוש משותף בסעיף 52 לחוק המקרקעין היא: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות…"
כלומר, יש רק רכוש משותף ודירות (ולא שום דבר אחר). בחוק המקרעין אין בכלל מושג כזה שקרוי "קרקע פרטית".

טעות נוספת שלך היא לגבי תחולת חלל הרום (המפורט בסעיף 11 לחוק המקרקעין).
בית המשפט העליון פסק שלא ניתן להחיל על הבית המשותף את ההגדרה של "חלל הרום" שבסעיף 11 הנ"ל.
[ע"א 239/79 ישראל גלבורט נ´ הממונה על המרשם, פ´´ד לד(2) 807].

שגויה גם טענתך שהגבהת החניה בכמה סנטימטרים מחייבת היתר בניה.
בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014 – נקבע כדלקמן:

"ביצוע עבודות פיתוח, לרבות מסלעה, חיפוי קרקע וריצוף חצר פטור מהיתר, ובלבד שעבודות הפיתוח אינן כוללות מסלעות או קירות פיתוח בגובה העולה על 1 מטר…"

קראתי בעניין את פסק הדין שאליו היפנית ושמתי לב שיש שם גם התיחסות לעניין הבעלות על העומק בבית משותף הנוגעת לענין שרשור זה, הנה החלק הרלוונטי:

<המערער סומך טענתו לעניין זה על האמור בסעיף 11 לחוק הנ"ל אשר לפיו: "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום".
אין אפשרות ליישם את האמור בסעיף 11 לקושיה שבפנינו. סעיף 53 לחוק קובע, מפורשות, כי כל הוראה בחוק הנ"ל וכל דין החל על מקרקעין יחולו גם על דירות בבית משותף, אך זאת בשינויים הנובעים מן העניין. ממילא גם ההוראות של סעיף 11 שצוטט לעיל יכולות להיות מיושמות לדירות בבית משותף רק בשינויים הנובעים מן העניין. כך ברור, למשל, שההוראה בעניין התפשטותה של הבעלות בכל העומק שמתחת לקרקע (קרי, לפי הטענה, גם מתחת לדירה) אינה ישימה כלל, שהרי בעלות בדירה בקומה ב´, למשל, אינה מקנה מיניה וביה גם בעלות בכל מה שמתחתיה – ודירה אחרת בכלל זה – בכל העומק. בדומה לכך, אין בעלות בחלל הרום יכולה להיות מותאמת לדירה בקומה א´ אשר מעליה יש דירה בקומה ב´. אולם עיקרו של דבר, יש לבחון את נושא הבעלות בדירה על-פי מהות יחסי הגומלין עם יתר בעלי הדירות בבית המשותף. זה אחרון בנוי על חלוקה מוחשית של הרכוש לדירות, אך כולל בכל מקרה בהכרח גם רכוש משותף, שקיומו נובע בדרך הטבע מבנייתו של הבית המשותף (למשל, בכל מקרה – המסד). כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה ואין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף…..>

והיא שאם הבעלות אינה מתפשטת לעומק הרי לכאורה רק שכבת הקרקע העליונה מוצמדת ומה שתחתיה אינו צמוד. ברור שחייב להיות עומק מסוים שכן צמוד אחרת כל עיבוד באדמה לצרכי גינון כמו נטיעת עץ או אפילו שתילת פרח יחדור לתחומי הרכוש המשותף וזה לא ייתכן. באופן דומה (ואולי זהה) גם לחניה יש עומק מסוים שהוא חלק מהדירה (אם כי עדיין לא ברור לי מהו אותו עומק) ולכן עלות אחזקתו על בעליו.

אם יש שקיעה של הריצוף בדירת קרקע, הנובעת בעבודת ריצוף לקויה, הרי שזה חל על בעל הדירה.
אם שקיעת הרצפה היא בשל יסודות פגומים, התיקון חל על ועד הבית.
אין מידה גיאומטרית בסנטימטרים כמה עומק זה בדיוק על בעל החניה וכמה על ועד הבית.
אם יש שקיעה של 30 ס"מ, סביר שזו בעיה ביסודות שמתחת לחניה שועד הבית אמור לתקן.
השואל גם מעלה אפשרות שהוא בעצמו ישים מילוי כלשהו מתחת לחניה, כך שתוגבה ב- 30 ס"מ – גם זו אפשרות.
השאלה בכללותה מעניינת יותר מהצד המשפטי מאשר מהצד הכלכלי, כי להגביה את החניה בכמה ס"מ לא צריכה להיות בעיה, מה גם שיש לעוד חניות בעיה דומה, וניתן לעשות עבודה משותפת לכמה חניות שתוזיל את העלויות לכל חניה בנפרד.

יתכן שאולי יש גם חבות על ועד הבית לתקן אם ובמידה שהמים מגיעים אל החניה מהשטח הסמוך שהוא רכוש משותף, בהיעדר ניקוז ברכוש המשותף.

מודה לכל המגיבים שמשקיעים זמן ומחשבה וידע באספקטים החוקיים של הסוגיה. אבל העניין הוא אולי יותר פשוט: מדובר במגרש חניה של בית משותף, שבו לכל דירה צמודה חניה הרשומה על שם הדירה בטאבו. החניה שלי נמצאת קרוב לאחת הפינות של החניה. מימינה 2-3 חניות עד הפינה ומשמאלה שורה ארוכה יותר של חניות. כל מגרש החניה אינו מפולס כראוי ולכן המים נקווים בפינת המגרש שליד החניה שלי. אולי הפינה שקעה מעט, אבל עיקר הבעיה היא הזרימה של המים מהמגרש לכוון הפינה. זה הכל. לכן, השכל הישר אומר שאמנם יש כאן שטחים פרטיים של חניות, אבל יש גם חובה משותפת לכל הדיירים שהמגרש יתפקד כראוי. גם אם אשקיע את הכסף כדי להרים את משטח החניה שלי ושל עוד 2-3 חניות, הרי נעביר את הבעיה לחניות אחרות.

אם הבניין הוא חדש ואתם עדיין בתקופת האחריות על פי חוק המכר אתה יכולים לתבוע מהקבלן לבצע את העבודה/התיקון.
סביר מאוד להניח שבעיית הניקוז שאתה מתאר הייתה קיימת כבר מתקופת האחריות.
מדוע לא פנית/דרשת אז מקבלן לבצע את התיקון בשיפוע הלקוי בחניה?
אני עדיין מחזיק בדעתי שהטיפול בליקוי הוא באחריות בעל החניה.
וכמו שדינה הציעה רצוי ומשתלם לתקן את הליקוי יחד עם שאר בעלי החניות שסובלות מאותה בעיה בכדי לצמצם בעלויות.

הבניין לא חדש, הוא בן 30.
הרבה שנים נושא החניה לא היה מוסדר רשמית. לכל דירה הוצמדה חניה ברמה של נוהג, לא רישום בטאבו. בהמשך בוצע הרישום (לאחר תשלום לקבלן). להורי לא היתה מכונית ולכן הנושא לא בער, מה גם שהבעיה הוחמרה בשנים האחרונות.

השאלה היא אם סחף הקרקע מתחת לחנייה הפרטית , שגרם לשקיעה של כמה חניות, מקורו בבעיית ניקוז וקרקע שמקורה בחנייה המשותפת.
תתאגדו יחד, בעלי החניות הפרטיות, הביאו איש מקצוע שיבדוק מהיכן התקלה.
יכול להיות שלא יוכל לקבוע אלא לאחר שיתחילו לחפור ולכן חשוב כאן להגיע להסכמה עם הוועד כי אם איש המקצוע, שהוועד יסכים עליו, מראש , יחליט מי האשם זה יקבע מי משלם.
אין מה להתבחבש כאן ועכשיו, זה הכל ניחושים. כמו שמחפשים מקור נזילה ברצפה, מרימים בלטות ורואים.
הכל בהסכמה מראש.