אני דיירת בקומה האחרונה של בניין משותף (ובמקרה גם נציגת ועד הבית).
אנו הדיירים בקומה האחרונה רוצים לקנות את הגג משאר הדיירים ולהרחיב את דירתנו.
אנו מוכנים להוסיף מעלית לבניין ולשפץ את חדר המדרגות, הלובי, הגינה, שביל הגישה ועוד כמה דברים בתמורה לכך.
יש לנו הסכמה של 75% מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהרכוש המשותף.
יש לי 2 שאלות:
1. האם באחוזי הסכמה כאלו ניתן לא רק לבנות על הגג לצורך הרחבה, אלא גם להצמיד את הגג בטאבו?
עו"ד אחר שהתייעצתי איתו אמר שכדי להצמיד את הגג יש צורך ב-100% הסכמה (וזאת בניגוד לבנייה).
יחד עם זאת, אני מצאתי פס"ד של העליון רע"א 1462/10 האומר כי גם לצורך ההצמדה מספיק רוב מיוחד של 75% מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהרכוש המשותף.
2. האם צריך לארגן אסיפת דיירים ולקבל בה החלטה על הוצאת הגג מהרכוש המשותף והצמדתו לדירות הקומה האחרונה או שמספיק לעבור בין הדירות ולהחתימם על ההסכם, כל דירה בנפרד (זאת לאור פס"ד א 5573/01 של ביהמ"ש השלום בראשל"צ)?
אודה לקבל את חוות דעתך בנושא.
תודה רבה,
מאיה
אנחנו סה"כ 9 דירות כאשר 3 מתוכן מושכרות ובעליהם כמעט אף פעם לא מגיעים לאסיפות.
בנוסף, מתוך 6 הדירות שלא מושכרות רק 4 מגיעות לאסיפות (3 דירות הקומה האחרונה שמעוניינות לרכוש את הגג ועוד דירה מקומה שנייה).
אם יש חובה חוקית לבצע אסיפת דיירים כדי להחליט על הוצאת הגג מהרכוש המשותף, מה אנחנו יכולים לעשות אם הדיירים לא מגיעים לאסיפה שנקבעה?
תודה.
ההסכמה היא אך ורק לבנייה לשם הרחבה – בנייה רק בהתאם לאחוזי הבנייה שיש לך, כל בנייה מעבר לחלק היחסי שלך ברכוש המשותף דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות.
2. הצמדה של כל הגג דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות.
3. הסכמה לבנייה לשם הרחבת דירה – חוק המקרקעין סעיף 71ב´ נוקט בלשון החלטה כלומר אסיפת בעלי דירות אבל בפסיקת בתי המשפט המחוזיים, בתי המשפט אינם מראים כי נפסק בעניין זה הלכה ברורה מפיו של בית משפט העליון. נראה כי בתי המשפט המחוזיים מוכנים לקבל אפשרות של מתן הסכמה שלא בדרך של החלטת אסיפת בעלי הדירות בבית ואפילו הסכמה בעל פה נחשבת כראויה לשיטתם.
ברור כי הסכמה צריכה להיות מפורשת ומוכחת בראיות.
דין הסכמה עקרונית שהוכחה כדבעי, כדין הסכמה מפורשת.
["הלכת כליפא"].
4. לא ציינת איזה תקנון חל על הבית, אם קיים תקנון מוסכם זה מה שקובע.
5. יש סייג, החלטה שלא נרשמה בספר הפרוטוקולים לא תחייב בעלי דירה עתידיים אלא ההסכמה תחייב רק את בעלי הדירות שהסכימו לבנייה לשם הרחבת הדירה.
זו התייחסות אישית שלי ולא מקצועית.
3.עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין).
בפסיקה הקיימת כבר נפסק שהסכמה בע´´פ וגם הסכמה בהתנהגות מחייבות את בעלי הדירות.
מדובר בדרך לקבלת החלטה להצמדה ו/או הסכמה לבנייה לשם הרחבת דירה.
נכון שניתן לשלם תשלומי איזון, השאלה אם זה עדיין חוסה בהסכמה של 75 אחוז מבעלי הדירות – אני מסויגת.
אחרת בעל דירת קרקע יכול להשתלט על כל המגרש – אם יש חצר גדולה.
למשל אצלנו יש דירת קרקע אחת שיכולה להרחיב את הדירה שלה כי החצר האחורית – שזה כל השטח הפנוי , יכולה לדרוש להרחיב את הדירה שלה [במידה ויהיה לה הסכמה של 75אחוז] – מצב כזה לא הגיוני.
אין לי תשובה כרגע, שאני יכולה לסתמך על פסיקה.
לענין דרישת הכתב,דעתנו בענין "מהי עסקה במקרקעין" חסרת חשיבות.סעיף 6 לחוק המקרקעין הוא שמגדיר מהי עסקה במקרקעין(לא דעה פרטית כזו או אחרת).
"6. עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של ז כ ו ת א ח ר ת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה." הקנית זכויות בניה (ששייכות לכלל בעלי הדירות) לדירה פלונית,והצמדת שטחים משותפים לדירה פרטית,הם ללא ספק הקנית זכות במקרקעין,ולכן דורשות מסמך בכתב.
אני אשלח לך את הפסיקה בתגובה אישית.
[כי אסור להעלות בפורום פסקי דין].
אתה לא יכול להתעלם מהפסיקה הקיימת – אתה מוגבל למערכת חוקים שאין לה יישום במציאות – שזה בית המשפט והפסיקות.
אתה טועה בגדול ומטעה.
תראה לי בחוק המקרקעין – סעיף שמתיר אישור בדיעבד או אישרור ע´´י התשלומים בפועל לבעל דירה מהווה בחירת נציגות חוקית.
על מה אתה מדבר? נתבעת? תבעת? קיבלת פסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין אי פעם?
אני נתבעתי ותבעתי וגם קיבלתי פסק דין של מפקחת בכירה שאין לפסיקה שפסקה שום סעיף בחוק המקרקעין שתומך בפסיקה שלה.
יש הרבה תקדימים של פסיקות שאין להן זכר בחוק המקרקעין ומשמשות נר לרגלי המפקחים על רישום המקרקעין.
2. החקיקה קובעת:
71"ב. (ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בנייה יחסיות של כל בעל דירה אחרת באותו בניין"
3. הרחבה אמורה להיות מוגבלת למס´ חדרים, אחרת זו כבר תוספת דירה – ולכך דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף.
קריו – למצער, אני מוצאת שאתה בזמן האחרון רק מחפש להעיר לאנשים וחבל, אתה אחד המשתתפים בפורום שאני מאד מכבדת.
[בית משפט המחוזי ת´´א]
נקבע כי הסכמה היא לא עסקה במקרקעין. ציטוט:
"12. כפי שנקבע בע´´א 188/76 רוזנוקס נ´ הוטרר, פ´´ד לא(1) 382, ולאחר מכן בע´´א 813/81 כליפא נ´ שאול, פ´´ד לו(3)78: "…הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף על –ידי אחד מהם אינה עיסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של החוק" (בעמ´ 84).
משכך, די בקבלת הסכמתם של דיירי הבניין בעל-פה, על מנת שהסכמה זו תיחשב לצורך קבלת הרוב הדרוש, הגם ש"…מובן מאליו, שהסכמה בעל-פה חייבת להיות מוכחת בראיות מספיקות" (שם).
אמנם השאלה נבחנה שם בעניין שימוש ייחודי ברכוש המשותף וכשהשופט שרשבסקי בעניין רוזנוקס הדגיש את האבחנה בין התחייבות להקניית זכות במקרקעין לבין זכות שימוש בלבד, אולם השופט ברנזון הרחיב בסוגיה זו, וכשבהתאם לדבריו גם אם מדובר בשינוי והקניית זכויות הקשורות לרכוש המשותף, אין לראות בכך משום עסקה במקרקעין המחייבת מסמך בכתב.
…19. אכן, לשיטת המפקחת כל שנדרשה לבחון אם ניתנה הסכמה בכתב. אולם, לאור קביעתנו כי הסכמה יכול ותינתן בעל-פה, הרי אין מנוס מביטול פסק הדין והשבת התיק למפקחת."
לחברי הפורום שלום – אני מסיימת את ההשתתפות שלי בפורום.
תודה על ההזדמנות הנפלאה שניתנה לי בפורום לעזור לאנשים. בתקווה שעזרתי.
