תפקידו של ועד בית לפי החוק הוא לתחזק ולנהל את הרכוש המשותף. מרבית ועדי הבתים בישראל הם עדיין ועדי בתים שחבריהם פועלים בהתנדבות מלאה, נבחרים מדי שנה באסיפת הדיירים ותורמים מזמנם לטובת הבית ודייריו.
יחד עם זאת התנדבות אין פירושה העדר אחריות. גם כאשר לאדם יש את מלוא הכוונות הטובות לשרת את הכלל ולתרום מזמנו ומירצו עבור שכניו, אין הדבר פוטר אותו מנשיאה באחריות למעשיו או מחדליו. ועד בית (או ככינויו בחוק המקרקעין "נציגות הבית המשותף") הוא אישיות משפטית נפרדת, בדומה לתאגיד או עמותה, כלומר זהו גוף משפטי שניתן לתבוע אותו עצמאית ולא רק אישית את יחידיו (בשר ודם). אולם היותו של הועד גם אישיות משפטית נפרדת אינה מהווה מחסום לתביעה אישית במקרים קיצוניים וחריגים, כגון בגין פעולה בזדון או אף ברשלנות בנסיבות מחמירות. להיבט האחריות האישית במקרי קיצון יש גם השלכות במסגרת המשפט הפלילי.
זאת ועוד: כיום יש אפשרות מעשית לבטח את חברי הועד בביטוח אחריות כהרחבה לביטוח צד ג, בדומה לביטוח אחריות מקצועית שיש למשל לדירקטורים בחברות. לקבלת הצעה לביטוח חברי ועד הבית כאישיות משפטית נפרדת הכנסו לקישור הבא: ביטוח ועד בית רוב חברות הביטוח אינן מציעות ביטוח בפרמיה סבירה לסיכון הזה.
כמובן שלא רק חברי הועד עלולים לשאת באחריות לתאונות שמתרחשות ברכוש המשותף ואשר נגרמו עקב הזנחה נמשכת ומחדלים בתחזוקת הרכוש. גם כל בעל דירה, בהיותו גם בעלים של חלק יחסי ברכוש המשותף, עלול לשאת באחריות כזו.
אבל האם חברי הועד, מכוח תפקידם, נושאים באחריות מוגברת?
כל מקרה נבחן לגופו, לפי נסיבותיו.
אם למשל ועד בית מסרב לטפל ו/או מתעלם באופן שיטתי ומופגן מפניות דיירים לפינוי מכשולים מסוכנים המצויים ברכוש משותף, כדוגמת דלת פלדה שהונחה בלובי הכניסה לבית, חושפים לכאורה חברי הועד את עצמם לתביעה אישית בגין רשלנותם הפושעת. תביעה אישית היא החריג והמקרה הרגיל הינו תביעה נגד הועד כאישיות משפטית נפרדת אבל במקרי קיצון של רשלנות מוגברת, מובהקת, חמורה, גם תביעה אישית היא אפשרית.
ניתן כיום לכסות חלק מהסיכון. ניתן וחשוב לבטח באמצעות ביטוח צד ג' מורחב. כאמור זהו ביטוח אחריות אישית לחברי ועד אבל הוא מכסה בצורה נאותה גם את הדיירים מפני רוב התאונות האופייניות והשכיחות שמתרחשות ברכוש משותף. ביטוח זה מכסה גם את דיירי הבית וגם אורחים וזרים שנפגעים בתחום הרכוש המשותף. עלותו אינה גבוהה (כ- 45 ₪ לדירה לשנה), ההשתתפות העצמית מזערית, הכיסוי רחב יחסית (עד כמעט 8 מליון ₪ למקרה) וניתן אף להרחיבו תמורת תשלום חודשי נוסף.
אני תמיד אומר לוועדי בתים שהעדר ביטוח הוא עצמו בגדר של רשלנות
כמו כן מתחייבת הקפדה וערנות תמידית מצד הועד לסילוק כל מיני מפגעים, מכשולים, חפצים, פסולת, שמושלכים או מושארים כאבן שאין לה הופכין ברחבי השטח המשותף. אסור להיות בענין זה סלחן או איטי. ועד בית צריך לדרוש ממי שמניח ברכוש המשותף מפגע, לסלקו מיד.
אם זה לא קורה על הועד להוציא דרישה בכתב לבעל המפגע ובו דרישה ברורה לפינוי המפגע בלו"ז ברור ולהודיע כי היה ולא יפונה המפגע יעשה זאת הועד במקומו ואף יחייבו בהוצאות הפינוי/סילוק. כאשר לא יודעים בוודאות של מי המפגע יש בלוח המודעות להוציא הודעה בולטת ומאירת עיניים ברוח זו ובחלוף מועד האולטימטום, על הועד לסלק ללא דיחוי את המפגע בעצמו על חשבון הקופה המשותפת.
לבסוף לא למותר להתייחס בקצרה גם לתופעה המתרחבת בשנים האחרונות של מעבר בתים לניהול חיצוני בתשלום. כאן חשוב כי כל התקשרות של ועד הבית או דייריו מול מתחזק או חברת ניהול תעשה תוך הקפדה על קיום ביטוחים מספקים מצד החברה המתקשרת עם הבית וכן הקפדה על קיום סעיפים מתאימים בחוזה ההתקשרות העוסקים באחריות החברה לכל תאונה ו/או נזק הנגרמים כתוצאה ממעשיה ו/או מחדליה. יש מקום אף לקבל מיועץ ביטוח ומעו"ד חוות דעת בענין ומוטב לא לחסוך בעניין חשוב זה.
הכתבה נכתבה על ידי עורך דין עופר שחל
