יש לי מספר שאלות לגבי החובה של דייר בבית משותף הגר בקומת קרקע ולו כניסה נפרדת בתשלומי מיסי ועד.
ראשית האם הוא חייב לשלם מיסי ועד ולו מס מופחת?
ידוע לי כי על פי חוק המקרקעין (ס´ 57 וס´ 58 ) והפסיקה כי נשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף הוא פועל יוצא של הבעלות המשותפת ולא מידת השימוש ברכוש המשותף.
עם זאת כשבדקתי עם הדייר, הקבלן והעו"ד שליווה את הפרוייקט הם טענו שהדייר בקומת הקרקע אין לו חלק ברכוש המשותף (קרי מעלית, לובי חדר מדרגות וכד´…) עם זאת הוא עושה שימוש במשאבות המים המשותפות, ארון החשמל שלו נמצא בחדר המדרגות המשותף וכן גם סוללת המים, דוד השמש שלו נמצא בגג המשותף ולכן נאמר לי שבמקרה של תקלה הוא יכול להיכנס ולתקן.
לכן שאלתי השניה האם הקבלן יכול לקבוע באופן גורף שהוא לא מצמיד את הרכוש המשותף לדייר מסויים?
לאור העובדות כי יש דוד השמש, סוללת המים, שעון החשמל וכו´… נמצאים בשטח הרכוש המשותף האם הקבלן יכול לקבוע כי אין לדייר בעלות משותפת בחדר המדרגות ובגג?
תודה רבה מראש
שים לב לשורה 5 בתשובה!
ברור שכל מי שנכלל בבית המשותף חייב בכל תשלומיו גם אם אינו משתמש בהם. ובעניין זה אתה צודק לגמרי במה שכתבת בראשית דבריך.
איני יודע מה המצב אצלכם משום שלא ברור משאלתך האם הבניין נרשם כבר בטאבו או לא.
גם אם נרשם, הרי כפי שרומז שם כותב המאמר מכיוון שהמבנה הוא משותף ( ועוד טיעון; הבן אדם קנה את הדירה על שטח שנרכש יחד עם עוד הרבה דיריים שאם לא כן עלות דירתו הייתה גבוה בהרבה וגם הוא שותף בלא מעט דברים שהם חלק מהרכוש המשותף) הרי שניתן לומר שנעשה כאן דבר שאינו חוקי. אך על זה איני מוסמך לענות. אני רק כותב את הבנתי לאור מה שקראתי.
הבניין עדיין לא רשום בטאבו. הקבלן בונה עוד בניין באותה החלקה. לאחר שהבנייה תסתיים והחלקה תפוצל יהיה רישום בטאבו.
מכל מקום הקבלן (בחוזה עם כל הדיירים) קבע כי זה נתון לשיקול דעתו הבלעדית איך להקצות את הרכוש הציבורי.
השאלה היא האם הוא יכול לעשות זאת? סעיף 55 בחוק המקרקעין קובע שניתן להקצות חלקים ברכוש המשותף ובלבד שזה לא יהיה חדר המדרגות, מעליות, וכו… שאלתי האם הסעיף בחוזה דינו להתבטל? ואם כן האם זה בעילה של סעיף 55 או תנאי מקפח בחוזה אחיד?
1. האם הקבלן יכול להוציא את הדירה ההיא מכלל הבניין המשותף?
2. האם הקבלן יכול להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה מסויימת?
לגבי שאלה מספר 1 כבר ראינו במאמר הנ"ל שהדבר אינו אפשרי. אני מניח שזה צריך עוד ביסוס משפטי רציני יותר אך לא נראה שמישהו ייתן לו לרשום את הדירה ההיא, שהיא חלק מהמבנה ומשתתפת בחלק משירותי הבניין, כדירה נפרדת שאינה חלק מהבניין המשותף.
אם ינסה לעשות זאת הרי שבזמן הרישום בטאבו יש לכם האפשרות להשיג השגות בפני הרשם.
גם באשר לשאלה 2 נראה שאין לו אפשרות:
יש כאן כמה דברים.
יש את השטחים שציינת לפי סעיף 55 שהוא לא יכול להוציא אום מכלל הרכוש המשותף.
ייתכן שישנם עוד שטחים (כגון: שיטחי קרקע ליד הבניין) שבאופן עקרוני הוא יכול להוציא אותם מכלל הרכוש המשותף אך לשם כך הוא צריך לציין זאת במפורש(!!) בחוזים של הדיירים ולפי מה שאני יודע לא די בכך שהוא ציין שהחלוקה תהיה על פי ראות עיניו. כלומר, אם הוא לא פירט בפניכם בחוזה ששטח קרקע או קיר מסויים יוצא מידי הרכוש המשותף הרי שכעת כבר אינו יכול לעשות זאת. כמדומני שאמירתו הכללית ללא ציון חלקים מסויימים אינה תקפה.
ובקצרה:
העובדה שהוא ציין שחלוקת הרכוש הציבורי תהיה לפי ראות עיניו אינה קשורה כלל לשאלה אם דירת הקרקע היא חלק מהבניין המשותף או לא ואם תשלם מיסי ועד או לא.
גם לגבי הרכוש הציבורי קרי השטח המשותף, לא ברור כלל אם יש לו יכולת לעשות כרצונו.
לא ברור אם זה המקרה שלכם.
בבית שאינו מורכב מה שכן עושים לעיתים זה לקבוע בתקנון מוסכם שדירות מסוימות לא ישתתפו בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף (או של חלקו), אבל זה לא גורע מחלקן של דירות אלה בבעלות על הרכוש המשותף.
מתוך חוק המקרקעין:
59. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים
(א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).
(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו.
לפי 59 (א) לא פשוט לעשות זאת:
הבניין (כפי תיאור השואל) הוא מבנה אחד וגם אין כאן אגף נפרד. גם אין כאן מיתקנים נפרדים שהרי הוא כן משתמש במשאבה של הבניין וכל מיני דברים אחרים כפי שצויין לעיל.
כל מה שיש לו זה כניסה נפרדת.
האם זה מספיק בשביל לרשום את הבניין כמורכב? וגם אם כן, האם הוא יכול לעשות זאת ללא רישום הדבר בחוזה של הדיירים?
מה דעתכם?
מכל מקום זה לא אפשרי במקרה שלנו, מדובר בבלוק רגיל אין אגפים או מבנים נוספים בבלוק, מעל לדירת הקרקע קיימים 4 קומות אשר חולקים 3 קירות חיצוניים ועוד אחד פנימי.
