בבניין בו אני מתגוררת מאפשרת העירייה להוסיף מרפסת בגודל 12 מ"ר.
בבניין יש מספר טיפוסי דירות ובכללן דירות שבשל גודלן יש
להן כמעט מספר כפול של חלקים ברכוש המשותף מאשר לאחרות.
גודל המרפסות, ללא קשר לחלקים ברכוש המשותף יהיה זהה בגלל מגבלות הרישוי של העירייה.
האם מגיע לבעלי הדירות שיש להן חלקים כפולים ברכוש המשותף תשלומי איזון מכיוון שחלקם בתוספת יהיה זהה לבעלי הדירות הקטנות, וכך לא יישמר היחס שהיה קיים קודם לכן?
אני מקווה שהבהרתי את עצמי…..
בבניין יש מספר טיפוסי דירות ובכללן דירות שבשל גודלן יש
להן כמעט מספר כפול של חלקים ברכוש המשותף מאשר לאחרות.
גודל המרפסות, ללא קשר לחלקים ברכוש המשותף יהיה זהה בגלל מגבלות הרישוי של העירייה.
האם מגיע לבעלי הדירות שיש להן חלקים כפולים ברכוש המשותף תשלומי איזון מכיוון שחלקם בתוספת יהיה זהה לבעלי הדירות הקטנות, וכך לא יישמר היחס שהיה קיים קודם לכן?
אני מקווה שהבהרתי את עצמי…..
16-09-2012 20:00:00
דני קריו
התשובה בסעיף 72ב(ד) לחוק המקרקעין
"71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף."
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף."
16-09-2012 20:35:00
שירי פרגר
אני מודה על תשובתך. אבל….
יש הטוענים שמרפסת אינה בגדר הרחבה… אני מכירה את הסעיף הנ"ל. די "חפרתי" בחוקים. יתרה מזו, מצאתי בקובץ תקנות 6670 לחוק התכנון והבניה שעל פיו בחודש מאי שנת 2008 אושרה תקנה לחוק התכנון והבנייה. תקנה זו מאפשרת בניית מרפסת בגודל של 12-14 מ"ר ,12 מ"ר לדירה או 14 מ"ר לדירה ובתנאי שהממוצע של כלל המרפסות לא יעלה על 12 מ"ר. לפי הבנתי, בעלי החלקים הרבים יותר ברכוש המשותף, רשאים לבנות מרפסות גדולות יותר מאלה שחלקם קטן.
ביחד, הסעיף שציטטת והתקנה ,מחזקים לדעתי את הטענה בדבר הזכאות לתשלומי איזון אם לבסוף תבננה מרפסות של 12 מ"ר לכולם.
האם יש לך תימוכין לכך שמרפסת היא בגדר הרחבה?
אגב, אני מבעלי הדירות הגדולות, ואין בכוונתי לקבל את התשלום אם הוא מגיע לי, אבל חשוב לי להבין את המצב החוקי ולדעת אם אני מוותרת על זכותי לקבלת תשלום -שאעשה זאת במודע!!!
תודה, שנה טובה וחג שמח!!!
ביחד, הסעיף שציטטת והתקנה ,מחזקים לדעתי את הטענה בדבר הזכאות לתשלומי איזון אם לבסוף תבננה מרפסות של 12 מ"ר לכולם.
האם יש לך תימוכין לכך שמרפסת היא בגדר הרחבה?
אגב, אני מבעלי הדירות הגדולות, ואין בכוונתי לקבל את התשלום אם הוא מגיע לי, אבל חשוב לי להבין את המצב החוקי ולדעת אם אני מוותרת על זכותי לקבלת תשלום -שאעשה זאת במודע!!!
תודה, שנה טובה וחג שמח!!!
19-09-2012 00:46:00
דני קריו
מיהם "הטוענים שמרפסת אינה בגדר הרחבה"?
תקנות התכנון והבניה שהתיחסת אליהן בתגובתך מתיחסות להיבטים של ניצול אחוזי בנייה וכו´ ולא לצד הקנייני של החלק ברכוש המשותף,ואין הן מעלות או מורידות מהחובה לשלם תשלומי איזון על פי הקבוע בחוק המקרקעין.
19-09-2012 01:01:00
שירי פרגר
מרפסת- הרחבה וזכויות בנייה
ראשית אני מודה לך עבור התייחסותך לשאלותי. בינתיים מצאתי תימוכין לכך שמרפסת היא בגדר הרחבה, ראה:
בנוגע לרלוונטיות של התקנות לעניין תשלומי האיזון:
אני מסכימה איתך שדי בחוק המקרקעין בסעיף האמור בתשובתך על מנת לזכות את בעלי הדירות הגדולות בתשלומי איזון.
יחד עם זאת, בעיקרון, לאור התקנה שציטטתי, יכלו בעלי הדירות הגדולות לשמור על היחסיות בחלקן ברכוש המשותף ע"י כך שהיו בונות מרפסות יותר גדולות מאשר בעלי הזכויות הפחותות ובלבד שהגודל הממוצע היה נשאר 12 מ"ר.
לדעתי, משמעות הדבר שהתקנה מוסיפה ומחזקת את העובדה שהם רשאים לדרוש תשלומי איזון אם כולם בונים מרפסות שוות, בגודל 12 מ"ר, ואם אינם עושים זאת, הרי זה בגדר ויתור לשכנים האחרים. הרי יכלו לעמוד גם על זכותם זו…
מה דעתך?
19-09-2012 17:31:00
עפר שחל
ת
בכל הנוגע והקשור להרחבות ובכלל זה של מרפסות עשוי בהחלט להיות היבט שמאי.
זה תלוי בגורמים ופרמטרים שונים כמו האם ההרחבה משתמשת בכלל בזכויות בניה (האם המרפסת מוגדרת כשטח עיקרי או שטח שרות), בגודל המרפסת, באפשרות האחרים לבצע הרחבה דומה וכו´.
בכל מה שקשור להיבטים שמאיים, אם וככל שקיימים, צריך להכריע שמאי. החוק לא קובע שיש ערך שמאי להרחבה. הוא רק קובע מנגנון והמנגנון הזה מערב שמאי.
זה תלוי בגורמים ופרמטרים שונים כמו האם ההרחבה משתמשת בכלל בזכויות בניה (האם המרפסת מוגדרת כשטח עיקרי או שטח שרות), בגודל המרפסת, באפשרות האחרים לבצע הרחבה דומה וכו´.
בכל מה שקשור להיבטים שמאיים, אם וככל שקיימים, צריך להכריע שמאי. החוק לא קובע שיש ערך שמאי להרחבה. הוא רק קובע מנגנון והמנגנון הזה מערב שמאי.
