אשמח לקבל תשובה מוסמכת בנוגע לשני נושאים:
1. לפני כחודש נכנסתי לדירתי החדשה בבניין בן 20 שנים. בעודי עסוק בסידור הדברים בדירה פנתה אליי אחת השכנות באומרה שצינור הביוב של דירתי ושל הדירה שמתחתיי נוזל.
היא טענה שמכיוון שהצינור הזה (חיצוני בבניין) בשימוש דירותינו ואילו דירתה ודירה נוספת משתמשות בצינור ביוב חיצוני אחר, אחריות התיקון ונשיאת נטל התשלום היא עליי והדירה מתחתיי.
האם כך הוא הדבר? האין צינור ביוב חיצוני באחריות כלל דיירי הבניין?
2. אחד מדיירי הבניין, המשמש כועד בית (למיטב ידיעתי) החל בתקופה שלפני רכישתי את הדירה לברר בנוגע לשיפוץ כלל הבניין. עקרונית אני בעד העניין לחלוטין אולם התברר לי שהבניין מעולם לא היה חבר באגודה לתרבות הדיור ולכן אין אנו זכאים לכל עזרה כספית מהאגודה לתרבות הדיור. בשל כך, יוצא שנטל ההשקעה בשיפוץ הבניין הוא מעבר ליכולתי הכלכלית בשנה הקרובה בשל רכישת הדירה וההשקעה בה.
האם ניתן לחייבני בתשלום על השיפוץ? משמעות הדבר שאכנס למשיכות יתר בחשבון, האם יכול ועד הבית לכפות את רצונו עליי?
אודה על תשובות מפורטות עם הפנייה ללשון החוק אם ניתן.
בברכה,
ניר.
צינור ביוב חיצוני שמשמש יותר מדירה אחת, הוא רכוש משותף,
ומי שצריך לתחזק אותו – הוא ועד הבית.
לעניין זה מומלץ לעיין בפסק הדין של המפקח, בקישור הבא:
לנושא השני
אם התקבלה החלטת שיפוץ לפני שרכשת את דירתך,
והמוכר לא ידע אותך על כך, יש לך כאן טענה משפטית
מוצדקת נגד המוכר, שהיא הטעיה, ולפחות – של חוסר תום לב.
אם החלטת השיפוץ טרם התקבלה, הרי שנושא החלטת השיפוץ
נתון בידי אסיפת הדיירים. אם מדובר בשיפוץ "רגיל" שאין בו
משהוא בלתי מקובל, די ברוב רגיל של משתתפי אסיפת הדיירים
כדי להחליט עליה.
אם מדובר בשיפוץ חריג ובלתי מקובל בעליל, חייבים לקבל את הסכמת
כל 100% של בעלי הדירות, ומי שלא הסכים לא חייב לשלם.
אין קשר אם אתם חברים באגודה לתרבות הדיור,
וגם אין קשר למצבם הכלכלי של הדיירים בבניין
בכל הקשור לזכותה של אסיפת הדיירים להחליט על שיפוץ.
הסעיף בחוק המקרקעין העוסק בכך הוא סעיף 58, הקובע שאחזקה (שיפוץ)
היא החזרת המצב של הבניין כפי שהיה עם גמר הבניה.
לחוק המקרקעין, עיין בקישור הבא:
לנושא השיפוצים בבית המשותף, עיין בפסק הדין שבקישור הזה:
בהצלחה.
……………………………………………………………………………………………………….
לעניין הסיוע הכלכלי- לדעתי מי שנותן את הסיוע הן החברות העירוניות כמו עזרה וביצרון ולא האגודה לתרבות הדיור.
אולם דע לך שעבור המענק ופריסת התשלומים אתם משלמים על השיפוץ מחיר הרבה יותר גבוה ממחיר השוק, ואולי יותר כדאי לקחת הלוואה מהבנק.
השאלה המשפטית היא האם הקונה של הדירה ידע או (ושים לב להמשך:)
יכול היה לדעת בכוחות עצמו, שקיים צורך ריאלי בשיפוץ –
כיוון שההגדרה החוקית להחזקה תקינה של הרכוש המשותף על פי ס´ 58 לחוק היא:
" "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה" .
לכן, אני מניח שפסיקת בית משפט תהיה במקרה כזה, שזה דווקא מחובתו
של הקונה לבדוק את הנכס שהוא קונה, דהיינו, מחד – הדירה עצמה,
ומאידך – הרכוש המשותף הצמוד לה, שמהווים בצוותא-חדא
את הגדרתה של "הדירה", ולבדוק היטב את מצבו של הרכוש המשותף,
ואם הוא זקוק לשיפוץ. מה גם שקונה סביר משוחח עם ועד הבית לפני הקניה.
לכן לא יתכן שמה שגלוי לעיני כל, וידוע לכולי עלמא, יהווה "הפתעה"
שאותה הקונה לא יכול היה להניח מראש בכוחות עצמו. בין אם היו דיבורים על שיפוץ ובין אם לאו.
ואם לא זאת הרי גם זאת – חוזה רגיל מכיל סעיף שבו הקונה מצהיר שהוא בדק
את הדירה, יודע את מצבה, ומצהיר כי היא מתאימה לצרכיו,
ובכך הוא למעשה משחרר את המוכר מחובת הדיווח.
והדבר השני
האגודה לתרבות הדיור – כן – נותנת מענקי שיפוץ לבתים משותפים
על פי קריטריונים שהם קובעים.
לעניין זה עיין בקישור של האגודה:
/
חובת הזהירות עליו (ולא על המוכר) לוודא את מועד השיפוץ,
ולעולם לא תתקבל הטענה המוזרה שלך, שהקונה יכול להניח
– כהנחת עבודה – שהשיפוץ לא יתבצע בתקופה הקרובה.
למה? – כי ככה בא לו לחשוב.
הרשלנות היא חד משמעית של הקונה – ולא של המוכר.
…………………………………………………………………………………………………………………..
