א. האם חוקי לבקש שכר ?
ב. אם קיימת התנגדות מצד בעלי דירות ונשלח מכתב המציג את ההתנגדות האם עדיין הוא רשאי לקבל שכר?
ג.האם קיים חוק המחייב 100% הסכמה ?
ד.אשמח לקבל קישור לתקנון מצוי וזאת על מנת שאוכל לעיין בו ולדעת את החוקים לגבי ניהול ועד הבית.
אני רואה בכך החלטה מהותית, הוצאה שאינה מחוייבת עפ"י חוק ולכן מחייבת הסכמה כללית.
אני גם מציע קיום אסיפת דיירים לדיון בענין. מדוע שלא ימצא ועד מתנדב? האם אין בבית כאלה? האם לא ניתן לשכנע את הדירים לקיים סבב בין כולם, שווה בשווה, מדי שנה יתחלף הועד לפי קומות או לפי מפתח אחר והנטל יתחלק כך.
ואם אין מתנדבים: אולי עדיף להחליט על מתחזק חיצוני? אם כבר משלמים סכום נכבד האם לא עדיף לתת אותו לבעל מקצוע, שנותן חשבונית מס כנגד התשלום?
80 % מבעלי הדירות אינם גרים בדירות ו / או בעיר מה שמהבא בעיה לכנס את כולם לישיבה מסודרת והחלטית.
מה שאומר ש85% מהדירות מאוכלסות ע"י שוכרים.
אי לכך ובהתאם לזאת מוצא את עצמו כל כמה שנים מישהו " אמיץ" אשר מעוניין לקחת על עצמו את ה"נטל" וכמובן לוחם דגול ומתוחכם אשר מנסה להוציא את ניהול הועד מהועד המכהן ( נישמע בהחלט כמו סיפור טרויה אך זוהי המציאות הנוראית שלנו) .
כמו שציינתי בהודעה הראשונה קיימים מספר לא מבוטל של בעלי דירות המתנגדים לכך שהועד יקבל שכר ועל כך פנייתי, האם קיימת איזו שהיא דרך לבטל את ההחלטה אשר כתובה בפרוטוקול כל זאת לאחר בדיקה חוקית ומציאה של מסמך חוקי המראה את הסעיף על דרישה של אחוז חתימות מול החלטה כמו זאת.?
61.בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.
62.(א)בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות…"
כפי שהסביר עו"ד שחל,מדובר בסוג הוצאה שלא פורש בחוק ולכן לא ניתן לחייב מי שאינו מסכים להוצאה זו להשתתף בה.
לעומת זאת, למינוי מתחזק חיצוני דרוש רוב של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם,כפי שקובע ס´ 71 (ב),והחלטה כזאת תחייב את כולם:
"71.(א)החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.
(ב)(1)בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2)החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג)דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).
(ד) על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת."
זה לא משנה את התשובה העקרונית, רק מפנה לסעיפים אחרים בחוק.
בנסיבות מסויימות (נציגות ראשונה או כאשר לא מצליחים לקבוע נציגות – כמו שהבנתי המקרה שלכם) המפקח (על הבתים המשותפים) רשאי לקבוע נציגות מבין בעלי הדירות ואף שלא מבין בעלי הדירות והוא רשאי לקבוע לנציגות שכר. שכר זה הוא "הוצאה שבעלי הדירות חייבים להשתתף בה" (סעיף 68 לחוק).
הסעיפים הרלוונטיים עבור בית משותף: סעיפים 66, 67 ו- 68.
הסעיפים הרלוונטיים עבור בית שאינו רשום כבית משותף (ומכיל לפחות שתי דירות): סעיפים 68, 77ב (המחיל, בין היתר, את הוראת סעיף 68 על בית כזה), 77ד ו- 77ה.
(!!!!!!!!)
יש לשים לב שבגישה זו (פניה למפקח וכו) המפקח קובע את השכר ולא הנציגות.
————————
דרך אחרת בה יכולה הנציגות לקבל שכר היא ע"י הפיכתה לחברת אחזקה, כלומר הקמת עסק לכל דבר ועיניין. הדבר יאפשר לנציגות לקבל שכר גם ללא הסכמת כל הדיירים, אבל עדיין צריך את הסכמת הרוב בשביל לבחור בעסק שהוקם כמתחזק ולא בחברת אחזקה אחרת. (סעיף 71(ב)2)
מצורף קישור לויקיטקסט של החוק
מקווה שעזרתי,
רונן.
המקרה בו המפקח ממנה נציגות חיצונית בשכר דווקא מלמד על כך שכאשר לא המפקח ממנה נציגות חיצונית הרי שנציגות בית אינה בשכר, קרי שנדרשת הסכמה כללית. החריג הוא נציגות בשכר. הכלל הוא נציגות ללא שכר.
לגבי מתחזק – אכן יש כאלה שלומדים מסעיף המתחזק גזירה שווה לשכר לנציגות אבל לא כך הוא. הכוונה היא למתחזק חיצוני.
המלה חיצוני לא נכתבה בחוק.
יש מקרים בהם מחליט בית לפנות למתחזק. נניח שיש רוב לכך.
עולה השאלה האם דייר מדיירי הבית יכול אף הוא להציע עצמו. כלומר להתמודד מול "החיצוניים". בעבר נתתי חוות דעת שהדבר אפשרי, ברמה העקרונית (לדעתי מצב זה לא מומלץ אבל עקרונית הוא לא בלתי חוקי).
כך יצא בעקיפין שללא רוב מוחלט ימונה מתחזק בשכר מקרב דיירי הבית. אבל אז הוא מתחזק ולא נציגות הבית.
יש הבדל.
בחלק הראשון התכוונתי שהועד יכול לקבל שכר אם הוא ממונה ע"י המפקח, ולכן (מכיוון שהביניין בעייתי) אפשר לפנות למפקח שימנה ועד ויגדיר לו שכר (וכאן יש סיכוי שתבחר נציגות אחרת). בפרוש לא גזרתי מכך שאפשר לעשות זאת ללא פניה למפקח (ואפילו הדגשתי שהמפקח (ולא הנציגות) יקבע את השכר).
בחלק השני התכוונתי למצב קצה בו המתחזק הוא ("במקרה") בעל דירה בבית ו("במקרה") גם הנציגות.
ברור לי שזה מקרה (מאוד) לא סטנדרטי ולא בריא (ניגוד עיניינים וכו´). בנוסף הדגשתי שבמקרה כזה הנציגות לא יכולה לכפות עבודה דווקא איתם (בכובע של המתחזק) והאסיפה יכולה לבחור במתחזק אחר (ברוב רגיל).
מקווה שהפעם אני יותר ברור,
רונן.
ראשית עלי להודות לכם על הסיוע ועל ההפנייה לחוקים המצויים במנהל מקרקעי ישראל.
מה שהבנתי וכןם אעביר את זה בישיבת בעלי דירות יזומה זה:
ועד הבית אינו רשאי לקבל שכר אם אין תמיכה רשומה של100% .
מכיוון שהנכס ( דהיינו הבניין)) אינו רשום במנהל מקרקעי ישראל אני מניחה כי קיימת בעיה לפנות לייעוץ ו/או סיוע ע"י המפקח.
לכן אני מנסה למצוא אופציות אחרות אשר יכולות לסייע לי ברמה החוקית ולעקוף את החלטות הועד( במניין של 20%-40% לישיבה)שאינן מקובלות ע"י שאר בעלי הנכסים.
אם יש לכם איזה שהוא רעיון שיכול לסייע לי אשמח לקבל אותו.
מעבר לכך שאנו ( בעלי הנכסים) מעוניינים לעשות הפרדה בין הכניסות מה שייתן ניהול ועד לכל כניסה בנפרד.איך עושים זאת אם לא דרך מנהל מקרקעי ישראל?
