רק בשנה האחרונה הציג הועד דוח הוצאות הכנסות ולהפתעתנו גילינו כי בהוצאות מופיעים הוצאות שלדעתנו אינן קשורות אלינו (אלא לבעל הדירה) למשל: סיוד גג, תיקון ביוב, החלפת מחסום לחניה, החלפת ריצוף בלובי ועוד ועוד..
האם רשאי הועד להשתמש בכספי ועד הבית שלנו גם לצרכים אלו??????
זו שאלה יפה, שכבר הטרידה רבים משואלי פורום זה וכדאי דרך מילות החיפוש שתעיין גם בתשובות העבר.
בקצרה נאמר כי ביחסי שכירות וזכויותיו של שוכר מרכז הכובד הוא חוזה השכירות והוא מקור המידע העיקרי.
מה כתוב ואיך כתוב לעניין התשלומים – לרוב כאן התשובה. גם כאשר החוזה אינו אומר בדיוק את התשובה ניתן ללמוד בד"כ מן הנוסח של הסעיפים הרלבנטיים האם השוכר אחראי בצורה גורפת ורחבה לכל תשלום בגין הדירה או שמא יש חלוקה בין תשלומים אשר מטבעם הם תשלומים ששוכר ומחזיק נושא בהם למול תשלומים שבעל דירה נושא בהם.
כך שעליך לעיין היטב בחוזה ולראות לאן הרוח נושבת.
בכללי, זה נכון ששוכר אמור לשלם בגין השוטף ואינו בעל הנכס. לכן שיפוץ בית או תוספת לבית או החלפה של מתקן בגין בלאי סביר או תיקון תשתיתי חד פעמי כזה או אחר – אינם צריכים להיות מוטלים על כיתפי השוכר אלא אם סוכם אחרת בחוזה.
שכירות קצרה על אחת כמה וכמה.
ומה הכי חשוב: החשוב הוא הלקח – לשאול מראש את בעל הדירה האם דמי הועד מכסים רק את השוטף. לקבוע מראש בהסכם את החלוקה הזו.
בדיעבד אתה תלוי ברצונו הטוב של המשכיר ולא תמיד הוא קיים.
זו הוצאה שוטפת – שכלולה בדרך כלל בתשלומי השוכר.
ביטוח – נעשה לגבי כלל הרכוש המשותף (ולא רק למעלית), ונועד לכסות פגיעות גוף כלפי צד ג´ לרבות דיירי הבית.
להשכלתך ולידיעתך: על ש ו כ ר י הדירה חלים הוצאות שוטפות וקבועות בלבד!!!… וכמובן, שלא חלים על שוכרי הדירה שבשכירות תשלומים "חד-פעמיים" או שאינם קבועים כגון: החלפת מחסום לחנייה, החלפת ריצוף בלובי (כמובן, שלא מבצעים אותו כל חודש!!!…) וכמובן!!!:…. סיוד הגג – שאותו צריכים וחייבים לשלם: אך ורק… בעלי הדירות ב ל ב ד!
התשובה של בז נכונה, הנושאים שהעלית הם בין השוכר והמשכיר ואינם מעניינו של הועד.
לפי החוק מבחינת הועד מי שחייב בתשלום הוא בעל הדירה וזה נכון גם לתשלומים שוטפים וגם למיוחדים, זה שחוזה השכירות מטיל על השוכר חלק מתשלומים אלה לא צריך לעניין את הועד והועד לא חייב לנהל קופות נפרדות לנקיון לעומת סיוד הגג. על השוכר להתחשבן בנושאים אלה מול המשכיר.
ואגב לגבי סיוד הגג, זה לא כל כך ברור שהמשכיר צריך לשאת בכך היות וגם בכך ניתן לראות הוצאה שוטפת הנעשית פעם בשנה, זה בהחלט נושא שאפשר להתייחס אליו בחוזה השכירות לכאן או לכאן.
ואגב.. אינני עורך דין !!!
1. התשובות בנושאים שנתתי, לא כולם – אלא חלקם, הינם "בין השוכר והמשכיר"… וכמובן!!! – שאינם מעניינו של הוועד… וברור שהוא לא צריך בכלל בכלל לנהל "קופות נפרדות", אבל!:
"לפי החוק" – בעיקרון ובדרך כלל, בנושא תשלומים שוטפים, הם חלים על השוכר.
2. אבל…:בנושאים/הוצאות – ש א י נ ם ש ו ט פ י ם – כגון: סיוד הגג,החלפת רצפות בלובי,החלפת/תיקון מחסום חשמלי בכניסה לחנייה – בעיקרון, על בעל הדירה – "המשכיר" לשאת בהוצאות בנושאים האלה – אך ורק מסיבה אחת: הוא הוא…
בעל הדירה.
– כל זאת… אלא אם… בעל הדירה ("המשכיר") קבע וחתם החלטה אחרת בחוזה השכירות, שבינו לבין השוכר!!!.
3. אתן דוגמא נוספת מכיוון אחר לגמרי!: בדירה המושכרת, בפתאומיות,"התפוצץ"/דולף דוד המים החמים… אז כמובן,שמי שצריך לשלם את כל הוצאות התיקון בנושא הזה הינו… בעל הדירה בלבד !!!
4. דוגמא נוספת: אם יש חניון,שכל החניות שבו רשומות ב-"טאבו" – כלומר, פרטיות, אבל לא כל בעלי הדירות בבית המשותף, רכשו/קיבלו באותו חניון חנייה פרטית… ולאותו חניון בעלי החניות מעוניינים להתקין בו שער חשמלי אוטומטי… ולצורך הדוגמא:חלק מבעלי החניות (הפרטיות !!!) הינן בעלי דירות מושכרות… אז: כל הוצאות ביטוח ותחזוקת השער החשמלי (פעם בשנה, לצורך העניין) – חלות אך ורק (!!!) על בעלי הדירות המושכרות – ובהחלט לא על השוכרים!!!-ולפיכך, על "מתחזק" השער או מי שמארגן את תחזוקתו – חלה האחריות לפנות אך ורק אל בעלי הדירות ב ל ב ד !!!
אני מקווה שהבהרתי את כוונותיי היטב!….
אגב, אני מכהן כועד בית!…
ואגב.. אינני עורך דין !!!
1. התשובות בנושאים שנתתי, לא כולם – אלא חלקם, הינם "בין השוכר והמשכיר"… וכמובן!!! – שאינם מעניינו של הוועד… וברור שהוא לא צריך בכלל בכלל לנהל "קופות נפרדות", אבל!:
"לפי החוק" – בעיקרון ובדרך כלל, בנושא תשלומים שוטפים, הם חלים על השוכר.
2. אבל…:בנושאים/הוצאות – ש א י נ ם ש ו ט פ י ם – כגון: סיוד הגג,החלפת רצפות בלובי,החלפת/תיקון מחסום חשמלי בכניסה לחנייה – בעיקרון, על בעל הדירה – "המשכיר" לשאת בהוצאות בנושאים האלה – אך ורק מסיבה אחת: הוא הוא…
בעל הדירה.
– כל זאת… אלא אם… בעל הדירה ("המשכיר") קבע וחתם החלטה אחרת בחוזה השכירות, שבינו לבין השוכר!!!.
3. אתן דוגמא נוספת מכיוון אחר לגמרי!: בדירה המושכרת, בפתאומיות,"התפוצץ"/דולף דוד המים החמים… אז כמובן,שמי שצריך לשלם את כל הוצאות התיקון בנושא הזה הינו… בעל הדירה בלבד !!!
4. דוגמא נוספת: אם יש חניון,שכל החניות שבו רשומות ב-"טאבו" – כלומר, פרטיות, אבל לא כל בעלי הדירות בבית המשותף, רכשו/קיבלו באותו חניון חנייה פרטית… ולאותו חניון בעלי החניות מעוניינים להתקין בו שער חשמלי אוטומטי… ולצורך הדוגמא:חלק מבעלי החניות (הפרטיות !!!) הינן בעלי דירות מושכרות… אז: כל הוצאות ביטוח ותחזוקת השער החשמלי (פעם בשנה, לצורך העניין) – חלות אך ורק (!!!) על בעלי הדירות המושכרות – ובהחלט לא על השוכרים!!!-ולפיכך, על "מתחזק" השער או מי שמארגן את תחזוקתו – חלה האחריות לפנות אך ורק אל בעלי הדירות ב ל ב ד !!!
אני מקווה שהבהרתי את כוונותיי היטב!….
אגב, אני מכהן כועד בית!…
כתבת "לפי החוק – בעיקרון ובדרך כלל, בנושא תשלומים שוטפים, הם חלים על השוכר."
האם תוכל לספר היכן בחוק זה כתוב?
מן הסתם לא תוכל, היות ועל פי החוק בכל ההוצאות לאחזקת הרכוש המשותף (כולל שוטפות) חייב בעל הדירה. החלוקה שכתבת בין שוכר ומשכיר היא אכן חלוקה מקובלת אבל היא נגזרת מהחוזה ולא מן החוק.
זה לא תפקידו של ועד הבית להפריד בין ההוצאות השונות ולקבוע מה יחול על השוכר ומה על בעל הבית, מבחינתו הכספים ששילם השוכר כאילו שולמו על ידי בעל הדירה, ולכן התשובה לשואל ששאל "האם רשאי הועד להשתמש בכספי ועד הבית שלנו גם לצרכים אלו?" היא כן. אם זה לא מוצא חן בעיני השוכר שיבקש החזר כספים מבעל הדירה ולא יבוא בדרישות לועד (או שלא ישלם ואז האחראי מבחינת הועד הוא בעל הדירה)
– אז אם אתה מגדיר מצב זה כ-"ניהול 2 קופות" על ידי ועד
הבית… אשרייך :))…
וכעת: אשאל אותך עוד שאלה מעניינת:
מצב נתון: בית משותף שמתחתיו חנייה תת-קרקעית!.
כאשר: רק חלק מבעלי הדירות באותו בניין הינם בעלי חניות רשומות (טאבו) באותו חניון שמתחת לבניין – ואילו, השאר חונים ברחוב או בחנייה "עליונה" – שמאחורי הבניין.
כעת: אם התארגנו והחליטו אך ורק כל בעלי החניות בחניון ה-"תחתון" להגן על רכביהם ולסגור אותו בשער חשמלי אוטומטי-מצב שכשלעצמו, מותר חוקית, לא???
ולפיכך: ההגיון החוקי/המשפטי אומר שמי שצריך לשאת בעלות התקנתו ותחזוקתו=אחזקתו של השער במשך השנה הינו: אך ורק בעלי החניות בחניון התחתון – נכון??
או, שאולי, על ועד הבית לדרוש את השתתפותם גם של בעלי החניות,בחניון "העליון" – שלהם, מן הסתם, אין שער בחניונם!!!…
ה א ם א נ י צ ו ד ק ???
לפיכך אני מבקש לצטט את אשר כתב לי בעהר היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור:
לועד הבית אין שיג ושיח עם השוכר ואינו צד בהסכם שבינו לבין המשכיר.
ומכיוון שאינו צד הרי שכל הכתוב בהסכם השכירות ידוע לצדדים הנוגעים בדבר בלבד!!!!
לכן עצתי לכל ועדי הבתים שבהן יש דירות המושכרות ע"י בעלים פרטיים ,עמידר ,או כל גורם אחר :אל תיכנסו לשי ושיח עם דיירי המשנה !!!פנו רק אל בעלי הדירה .
אם השוכר פונה אליכם הפנו אותו באדיבות ובנועם אל הבעלבבית שלו
ובזה תם עניין של שוכר וועד בית.
ובא לציון גואל
רובין
עם זאת ראה גם שאלה שעלתה בפורום בעבר בנושא מחסום לכלל הדיירים (09/03/2006 13:26:00)
1. קודם כל, כפי שכתבתי בתחילה: חד משמעית, אין כלל וכלל חניות תת קרקעיות שהן רכוש משותף!!!
2. אינני מבין בכלל את הצורך – ואפילו החוקי, לקבל את הסכמת בעלי הדירות=חניות שאינן בחניון התת-קרקעי – אלא חונים בחניון העליון!!! – להתקין שער כלשהו, ששוב, אינו קשור כלל וכלל, לחניותיהם הפרטיות !!!
3. אין בכלל חניות שהן: "רכוש משותף" לא… בחנייה עליונה ולא בחנייה תחתונה (תת-קרקעית)!!!
כעת, מאד מעניין מה דעתך בנושא?!…
במהותו, הוא לא דומה לשירות שוטף שניתן לכלל הדיירים (לרבות השוכרים) כמו ניקיון וכו´, כי הוא מיועד להגן רק על בעלי הדירות.
כמו כן, כיוון שלשוכרים אין סמכות לעניין ניהול תחזוקת הרכוש המשותף, גם לא ניתן לייחס להם ´רשלנות´ והביטוח לכן לא אמור לכסות אותם.
השוכרים נחשבים רק כצד ג´ במידה והם נפגעים.
ובכן, בחניון תת קרקעי שבו רק חניות פרטיות עדיין כל השטח שאינו חניה פרטית הוא רכוש משותף, גם פתח החניון שבו אתם מתכוונים להתקין את המחסום הוא רכוש משותף, מבחינה חוקית האחריות לתחזוקת רכוש זה היא על כל מי שיש לו חלק ברכוש המשותף. למשל אם צריך לחדש את זיפות החניון (בשטחים המשותפים) או לסייד אותו או לתקן תאורה או לתקן מחסום מקולקל אז האחריות היא של כולם (אלא אם כן ישנה הסכמה אחרת, אם דרך תקנון או באופן פרטני כשמתקבלת ההחלטה), כשם שהחוק מטיל אחריות כזאת גם על מי שאין לו חניה אז הוא מעניק לו גם זכות להחליט אם הוא מסכים לשינויים ברכוש זה.
מעבר לכך, גם מי שאין לו חניה תת קרקעית עשוי לדרוש אפשרות להכנס עם רכבו לחניה שלא על מנת לחנות, דוגמא לכך יכולה להיות אם שרוצה לאסוף את ילדיה ביום גשם מן החניון המקורה או דייר שרוצה לפרוק רכב עמוס בחניה התת קרקעית בגלל גישה נוחה למעלית, דיירים כאלה עשויים (ובצדק לדעתי) לדרוש כתנאי להסכמתם לקבל שלט לחניה אך לא להשתתף בעלות המחסום (מבחינתם המחסום הוא מטרד)
