שלום
אני יו"ר וועד בית,בבית משותף,בו 32 דירות 4 חדרים ושתי דירות גג גדולות יותר. עד יולי 2006,התאריך בו שונה סעיף 58,שילמו דירות הגג סכום הגבוה פי 2.25, יחסית לדירות 4 החדרים, על פי חלקן ברכוש המשותף בנסח רישום המקרקעין. לאחר החלת התיקון הנ"ל, בצענו מדידות לשתי דירות הגג, ולדירת 4 חדרים כדירה מייצגת, במטרה לקבוע גובה התשלום הראוי לפי דרישת תיקון זה, לכל אחת מדירות הגג.
בכל אחת משתי דירות אלו, בנו בעלי הדירה מחסן פרטי מקורה,שאינו מוגדר כמובן כהצמדה אלא שייך כחלק אורגני לדירה.
האם בתחשיב שטח רצפתה של דירת הגג יש לראות שטח מחסן זה כחלק המהווה שטח רצפה לצורך חישוב שטח רצפתה הכולל של הדירה.
להבהרה- שטח הדירה 150 מ"ר, שטח המחסן הבנוי 12 מ"ר.
האם שטח הדירה לתחשיב יהיה 150 מ"ר או 162 מ"ר?
בתודה מראש
25-01-2010 18:19:00
אהוד שוהם
שאלה טובה! האם בניית המחסן ושטחו נרשמו בטאבו
כחלק מדירות הגג? האם הגג של דירות הגג מהווה חלק משטח הדירה או הצמדת הרכוש המשותף לאותה דירה? לעניות דעתי מחסן אינו הופך אוטומטית לחלק מהדירה. בבתים רבים ישנם מחסנים הנחשבים כהצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה ולא כחלק משטח הדירה. לכן מה שקובע זה שטח הדירה הרשום בטאבו ללא הצמדות.
כהערת ביניים, למרות שניתן להבין (בקושי) את ההגיון שבתיקון לחוק המקרקעין מאוגוסט 2006, הוא גם יוצר עיוותים קשים ולא מוצדקים ומן הראוי היה לדון בכל מקרה לגופו.
25-01-2010 21:02:00
יהודה פורת
תשלום לוועד הבית
שלום
לשאלתך,ככל הידוע לי לא נרשם המחסן בנסח הטאבו.
עם זאת נסח הטאבו מציג שטח הדירה(200 מ"ר), ושטח הגג הצמוד לאותה דירה(100 מ"ר).נסח הטאבו כמובן מציין חלקה היחסי של דירת הגג ברכוש המשותף,והוא שימש כבסיס לחישוב השתתפות דירת הגג בתשלום לוועד הבית.דירה רגילה בביתנו היא כ-100 מ"ר, ולכן שילמו דירות הגג,לאחר הנחה של כ-25% , פי 2.25 מדירה רגילה.הפרשנות אותה קבלתי לתיקון ה "מפוקפק", אומרת שיש להפחית בגין אותו תיקון את שטח הגזוסטראות(60 מ"ר) שבדירה, ואת שטח הגג הצמוד . נושא המחסן (12 מ"ר) עלה כדי להביא את דירות הגג לפי 1.5 מדירה רגילה, במטרה להקל בין היתר על התחשיב.
האם כל האמור לעיל סביר ונכון?
בתודה מראש
יוהדה
25-01-2010 21:32:00
אהוד שוהם
החשבון שלך לא ברור ולא מובן מהי ההנחה של 25%
ומה זה פי 2.25! לפי החוק המעודכן (ולא חשוב מה היה בעבר), אם שטח דירה "רגילה" הוא 100 מ"ר ושטח דירת גג הוא 200 מ"ר (ההצמדות לא מובאות בחשבון), אז דירת גג צריכה לשלם כפליים מדירה רגילה. נ-ק-ו-ד-ה.
25-01-2010 22:38:00
יהודה פורת
תשלום לוועד הבית
הנחת 25%,נתנה על פי החלטת וועד הבית , בשנת 1998, ולכן שלמו 225% במקום 300%.
המצב העכשוי- 200 מ"ר בטאבו, הכוללים 60 מ"ר גזוסטראות( על פי מדידת מודד מוסמך שבצענו לצורך זה),ולפיכך נותר לתשלום לכאורה 140%,ו בתוספת המחסן 12 מ"ר שוה ערך ל-12%, וסה"כ 152%.
האם אכן?
תודה
יהודה
25-01-2010 22:50:00
אהוד שוהם
1. כפי שכבר כתבתי לך, שטח הגג המוצמד של 100 מ"ר
(בנוסף לשטח דירה של 200 מ"ר) לא צריך להיות מובא בחשבון.
2. לועד הבית אין סמכות לתת הנחה של 25% , כי אם אחד מבעלי הדירות יגלה זאת, הוא יכול להשיג על ההנחה, ואם יגיש תביעה, הוא יזכה בה. הנחה כזו הוועד לא יכול לתת אלא רק בהסכמת כל בעלי הדירות בבית.
3. בשום מקום לא כתוב שמותר או צריך להחריג שטח של מרפסות משטח הדירה. אם שטח דירת הגג הוא 200 מ"ר כולל מרפסות אז זה השטח!
4. כפי שכתבתי לך, אם המחסן הוא חלק מהרכוש המשותף המוצמד לדירות הגג, הוא אינו כלול בשטח הדירה ואין לכלול אותו בחישוב דמי הוועד.
כלומר, יש ארבע שגיאות בחישוב שלך.
26-01-2010 15:15:00
רון שטיין
לגבי המרפסות
יש מחלוקת האם שטח המרפסות צריך להיות מוכלל בשטח רצפת הדירה לעניין חישוב דמי הועד או לא, תיקון 26 לחוק לא מתייחס לשאלה זאת ולמעשה מעלה דילמה שלא הייתה קיימת קודם לכן (קודם לכן מרפסות לא נכללו), יש באתר מאמר של עו"ד שחל בנושא.
מכל מקום, אם המרפסות של דירות הגג רשומות כהצמדה (כמו הגג) הרי אין לדעתי מקום להכלילן, להלן ציטוט ממאמרו של עו"ד שחל:
"בשורה התחתונה כוונת המחוקק היתה להוריד את ההצמדות מחישוב שטח רצפת הדירה. קרי: לקבוע שחלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירת המגורים לא יובאו בחשבון לענין חלוקת נטל הוצאות אחזקת הרכוש המשותף."
27-01-2010 19:00:00
יהודה פורת
תשלום לוועד הבית
ככל שאני מתעמק בנושא, אני עדיין אינני מצליח לקבל תשובות חד משמעיות וברורות. עו"ד שחל טוען לאי בהירות בנושא המרפסות. באגודה לתרבות הדיור נאמר נחרצות שמרפסות אינן כלולות. אובד מדינה טוען שמחסן אינו נכלל, פס"ד
קובע מפורשות שמחסן כן נכלל. אז איך אני ה"קטן" אמור לסיים הנושא בוודאות???
עו"ד שחל צודק באופן מוחלט שהתיקון ככל הנראה היה שלומיאלי וחסר אחריות וחשיבה לכל השלכותיו!
איפה יש תשובה מוסמכת? האם רק במשפט???
27-01-2010 19:19:00
מרינה כהן
אתה מורה להיסטוריה?
המאמר שהפנת אליו (מוטק´ה) הוא משנת 2007, כאשר בשנת 2008 החוק שונה.
רצוי להתחיל בשנת 1948 כדי להבין בדיוק את המצב החוקי.
27-01-2010 19:27:00
אהוד שוהם
לעניות דעתי התשובה ברורה:
אם המחסן מצוי על חלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה אזי הוא לא כלול בשטח הדירה לצורך חישוב דמי ועד הבית שהדירה צריכה לשלם.
מדבריך מובן שהמחסן לא נבנה במקורו כחלק מהדירה אלא נבנה מאוחר יותר על שטח הגג שהוצמד לדירה ולכן התשובה ברורה.
27-01-2010 20:12:00
יהודה פורת
תשלום לוועד הבית
שתי דירות הגג הורחבו במהלך השנים, והן שונות מממצבן כדירת מקור בעת הבניה.
האמירה שלך שמחסן שנבנה על הגג הצמוד אינו נכלל בגין היותו על הגג הצמוד תמוהה, מה היית אומר אם כך על בנית שני חדרי מגורים, למשל על אותו גג? האם גם הם לא נכללים לפי אותו רציונל?
27-01-2010 20:32:00
יהודה פורת
תשלום לוועד הבית- תגובה למרינה
אינני מורה להיסטוריה,אבל חשוב לדייק. החוק שונה ב-יולי 2006, ותחולתו 1 אוג. 2006.
תאריך הפרסום במוטקה, יולי 07 מטעה, ובעיון נוסף עכשיו ראיתי שהוא אכן מתייחס למצב הקודם"החלק ברכוש המשותף".
תודה
27-01-2010 22:24:00
מרינה כהן
יהודה פ, אתה טועה
מדובר שם על כתבה ישנה משנת 2007, שדנה בפסק דין שנתן בית המשפט המחוזי בירושלים, בשנת 2004. לכך היתה כוונתי.
פסק הדין מתייחס לנוסח החוק הישן. זה שלפני תיקון 26 לחוק.
ראה את נוסח פסק הדין –
27-01-2010 23:24:00
shoshana gordon
רונשטיין. נחמד לקרוא את דבריך.
28-01-2010 01:10:00
יהודה פורת
תגובה למרינה
תודה לכל מידע נוסף,אך גם הפסיקה אליה את שלחת אותי, היא ישנה,משנת 2003, טרם החלת התיקון לחוק.
האם יש פסיקה חדשה שתהיה רלוונטית למקרה שלי קרי אחרי ספט. 2006?
28-01-2010 01:14:00
אהוד שוהם
הוא כותב במפורש באחת ההודעות שלו ששטח הדירה
"הרשום בטאבו כולל מרפסות הוא 200 מ"ר". אם המרפסות היו "הצמדה" אז הן לא היו נכללות בשטח הדירה. (אמנם בהודעה קודמת הוא כותב ששטח דירות הגג הוא 150 מ"ר, אז אולי הוא טועה או שהוא מבולבל…)
28-01-2010 01:32:00
יהודה פורת
"אולי הוא מבולבל"
אני לא מבולבל,כך לפחות אני סבור.
כתבתי ששטח הדירה על פי הנסח 200 מ"ר וזה אכן הנתון.
בנוסף בנסח -גג צמוד בשטח 100 מ"ר.( הממרפסות כמובן אינן הצמדה!)
ציינתי בהזדמנות אחרת, שהשטח שנמדד ע"י המודד הוא כ-150 מ"ר שטח בנוי, וכ- 50 מ"ר מרפסות, וכ-10 מ"ר מחסן מקורה ועוד 100 מ"ר גג.
כך שאינני רואה סתירה ו/או בלבול
זה חלק מהדילמה בה אנו עוסקים
