הבנין בן 5 שנים . באספת הדיירים הראשונה הוחלט על תשלום ועד בית אחיד לכל הדיירים בהסכמה, לפני כשנה וחצי החלטתי לשלם לפי גודל הרצפה על פי החוק וכאן החלו הבעיות עם בעלי הדירות הגדולות.
הבנין טרם עבר בטאבו ונמצא בשלבים סופיים אצל המפקחת.
ואין תקנון מוסכם , לטענת ועד הבית על פי סעיף הקיים בחוזה הדירה אצל כולנו אני מחוייבת לשלם לפי מפתח שקובע ועד הבית באספת הדיירים. מצ"ב הסעיף בחוזה . האם אכן אני מחוייבת לשלם על פי אספת הדיירים? כאשר אני בדירה הקטנה וגם במיעוט הדיירים האחרים חושבים שאני צודקת אך שאני יעשה את המלחמה עבורם.
יש לנו פגישה עם תרבות הדיור וועד הבית ואני ישמח להארות
ממך מעבר לפרשנות הנאמרת בסעיף 57 לחוק המקרקעין או לתקנון המצוי, איפה אני מוצאת את"הפירצה" בחוק שתעמוד לצידי בדיון זה.
לפי מה שאני מבין הנציגות = ועד הבית
אבל
על פי החוק, מי שמחליט על מפתח החלוקה היא אסיפת הדיירים ולא הנציגות/ועד הבית!!!??
משמע, אספת הדיירים קובעת ולא החוק לפי סעיף 57?
ומה אם בהיותם הדירות הגדולות ומספר הדיירים הגדול יותר
אז הדירות הקטנות ניזוקות מחוק זה? כי יש להם רוב באספה?
ההארה שלי הייתה לכך שבחוזה לכאורה נתנו כח וסמכות לועד הבית.
ולגבי שאלותייך:
1. אסיפת הדיירים יכולה לשנות את אופן החלוקה של המיסים. זה כתוב בחוק וזה לא נגד החוק. כלומר, כבסיס החוק קובע חלוקה דיפרציאלית אך מתיר לאסיפה להחליט על חלוקה שונה.
2. לצורך החלטות באסיפה נידרש כמובן רוב אך השאלה איזה רוב נדירש, תלויה בנושא הנדון.
ראי על כך מאמר של עו"ד שחל בקטגוריית המאמרים באתר זה.
מה אספת הדיירים במקרה זה יכולה לעזור לי? הרי הם בעלי המאה והדעה! והחוק נתן להם לגיטמציה לקבוע כראות עינהם שהם הרוב , והיכן אני " החלש" בעיני החוק? הם יושבים על שטח כפול מדירתי ואני צריכה לשלם כמוהם? אבסורד!
מי יכול לתת לי תשובות ברורות ? שעל פי הם אני יחליט אם יש טעם להמשיך את המלחמה או לבצע נסיגה.
ראי סעיף הסכמה כללית.
באשר לשאלה שלך.
יש כאן שתי בעיות שאני לא יכול לענות עליהן אלא רק להציג אותן:
1. כפי שאמרתי, בחוזה שלכם קיבל ועד הבית סמכות שהחוק לא נתן לו!! אני יכול לשער שהכוונה הייתה לתת את זה לאסיפה הכללית (אסיפת דיירים) אך לא זה מה שכתוב שם. בעניין זה צודקים הדיירים בטענתם! זה מה כתוב!
אם כן, שאלה ראשונה האם ועד הבית אכן קיבל כאן סמכות להחליט בעצמו על דברים שהוא לא מוסמך כלל להחליט לגביהם. או בלשון אחרת: האם החוזה הזה יכול לפעול בניגוד לצו וכוונת המחוקק??
2. כפי שציינת, נערכה בעבר אסיפת דיירים והתקבלה החלטה בדבר חלוקה שווה של המס.
זה לגיטימי (אם אכן הכל נעשה כחוק וגם את זה יש לבדוק!).
א ב ל
הבניין עדיין לא נרשם בטאבו ולכן, לפי מה שאני זוכר ממה שנכתב בעבר כאן בפורום, הרי שהתקנון המוסכם הזה עדיין אינו בר תוקף!! [אך עדיין יש לבדוק מה כן רשום בטאבו!]
בנוסף, יש לבדוק את האפשרות שלך לשנות את ההחלטה ההיא. זה נושא נוסף שיש לדון בו!
כלומר, מה יקרה אם עכשיו תבואי ותערערי על ההחלטה ההיא ובדעת יחיד תסרבי לקבל את השינוי בתקנון או את המס הגבוה יותר שיבקשו להטיל עלייך.
אני לא יכול לענות על הדברים הללו.
נחכה למומחים של הפורום.
לא מובן למה את לא עושה "העתק" – "הדבק" לסעיף הספציפי הזה, במקום להסתבך עם ´קבצים´???
לעומת זאת הקובץ שצריפתי נפתח דרך הפורום.
לענייננו האם הצלחת בסופו של דבר?או שאני יעביר את הנוסח במלל להודעה.
הקונה מתחייב להשתתף החל ממועד המסירה בכל הוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף, לרבות תשלומים,דמי ניהול ו/או שכ"ט נציגות הבית המשותף על פי מפתח שייקבע לפי שיקול דעתו הבלעדי של נציגות הבית המשותף, ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל לרבות בגין, ניהול, הפעלה, תיקון, אחזקה, חידוש, בדק, ניקיון, תאורה, שמירה וביטוח של הרכוש המשותף וכן בהוצאות הכרוכות בטיפול בחצר, בגינה, בקירות החיצוניים, בגגות, בחניה, בחדר המדרגות, במעלית, באנטנה המרכזית לטלביזיה, אם תהיה, במתקני פינוי אשפה, בחדר התקשורת, ובכל המתקנים האחרים ובעניינים אחרים המיועדים לשרת את כל דיירי האגף ו/או הבניין ו/או הפרוייקט.
מובהר ומוסכם בזה כי החברה תשא בחלק היחסי של ההוצאות לעיל בגין דירות שלא נמכרו ולא הושכרו על ידה בבניין.
לפיכך שיטת חלוקת דמי הועד היא עפ"י "גודל הדירה". אני ממליץ לך להודיע לנציגות כי את משלמת לפי שטח הדירה שכן אם לא כן את מקופחת ולנהוג כך מכאן ואילך אפילו אם האחרים ממשיכים לשלם לפי השיטה האחידה.
לגבי הסעיף בחוזה – סעיף זה אינו חוקי. גם אם יעוגן נוסח גורף זה בתקנון מוסכם אין לו חוקיות. הוא לכאורה מעביר את מלוא סמכויות האסיפה בהקשר לדמי הועד לשקול הדעת הבלעדי של נציגות הבית. לטעמי הדבר מרוקן מתוכן את האסיפה וסותר הוראות קוגנטיות בחוק.
"הקונה מתחייב להשתתף החל ממועד המסירה בכל הוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף, לרבות תשלומים,דמי ניהול ו/או שכ"ט נציגות הבית המשותף…."
אין לזה שום קשר עם שינוי שיטת התשלום.
שיטת התשלום קבועה בסעיף 58 לחוק המקרקעין, והיא לפי השטח של רצפת הדירה שלך בייחס לשטח רצפת כלל הדירות בבניין. הסעיף המצוטט בחוזה מדבר כללית על עצם חובת ההשתתפות בתחזוקה, ולא על שינוי שיטת התשלום.
הטענה שהסעיף מקנה לכאורה לועד הבית (הנציגות) לקבוע את שיטת חלוקת התשלום בין הדירות היא אבסורדית, כי משמעות הדברים שועד הבית יוכל להחליט באופן שרירותי שדירה פלונית לא תשלם כלום, ודירה אלמונית תשלם פי שתיים. פרשנות כזו נוגדת את המשמעות האמיתית של הסעיף, נוגדת את תקנת הציבור, והסעיף הוא "סעיף-מקפח" בחוזה אחיד, ולכן דינו להתבטל.
ואם אין בכל אלה די, הרי שקיים כשל משפטי עקרוני בטענה שהסעיף הזה מאפשר לועד הבית לשנות מהתקנון המצוי או מהוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, וזאת בהסתמך על סעיף 6 לחוק המכר (דירות), שבקישור הזה:
ציטוט:
"6. תקנון בבית משותף
(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין;
ואלה הענינים:
(1) …..
(2) …..
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) …..
(5) …..
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף."
מה שאומר סעיף 6(א) הנ"ל, הוא, שפרטים על שינוי שיעור ההשתתפות בהוצאות חייב להיות כלול במפרט או להיות מצרף לחוזה המכר,אבל, הפרטים נמצאים אצלך בחוזה קניית הדירה ולא במפרט, וגם לא נמצאים במסמך חיצוני שצורף לחוזה, ולכן אין לסעיף שבחוזה הקניה כל תוקף.
והיכן נקבע שמתן פרטים על שינוי שיטת התשלום בניגוד לתקנון המצוי צריך להיות דווקא במסמך חיצוני?
הדבר נקבע בפסק דין של בית המשפט העליון – ציטוט:
"ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה…" (המילה "מצורף" מופיעה בפסק הדין בהדגשה). קישור לפסק הדין:
האם החלטת אסיפת הדיירים קובעת לפי התקנון המצוי , או החוק ? איפה אני יכולה למצוא לכך סימוכין כדי ל"הפיל" את טענתם.
בהמשך לגבי אספת הדיירים, אני ישמח לקבל את תשובתך
כדי לדעת מה לעשות לגבי החלטת אסיפת הדיירים.
הסכמה כזו את רשאית לבטל ולהפסיק כל חודש, מבלי שתצטרכי לנמק את החלטתך. דוגמא למצב זה ראי בפסק הדין של בית המשפט המחוזי – ציטוט:
"סוגיה שניה, לגביה נחלקו דעות הצדדים, מתייחסת למשמעות החלטת אסיפת הדיירים והאם זכאים המערערים לבטלה בשל העובדה שהיא פוגעת בזכויותיהם הקנייניות. גם בנקודה זו אני סבורה, כי בדין קבעה המפקחת שכל עוד הייתה קיימת הסכמה של בעלי הדירות באשר לחלוקת הוצאות ההחזקה, אשר היטיבה עם המערערים, לא היתה מניעה לגבות מהם תשלום על פי הסכמה זו. ברם, משחדלה ההסכמה אין מנוס אלא לשוב ולפעול על פי הוראות התקנון המוסכם וסעיף 58 לחוק המקרקעין."
אבל, אם נתת התחייבות בכתב באותה אסיפת הדיירים שאת מכאן ואילך מסכימה לתשלום אחיד, אז יתכן שיש לך בעיה.
בא החוק ונועד למנוע מצב כזה ולכן, אם דייר מתעקש לשלם לפי מ"ר, אז הוא יכול לעשות כך, גם אם הוא דייר יחיד בבניין שמתנגד לשלם מחיר אחיד.
מאחר וזו דירה ראשונה שלי לא הבנתי את המשמעות שבהסכמה, עם הזמן למדתי ואני לא מוכנה להמשיך ולשלם
מחיר מלא כאשר 2 משכניי חיים על שטח דירה כפול משלי.
אני מרגישה מרומה ואני רוצה לדעת בוודאות שאני צודקת בדרכי ובטעונים ולכן חשוב לי מאוד לקבל את מלוא התמיכה
וההנחיה המקצועים של חברי הפורום . אני חייבת להצליח !
בעזרתכם האדיבה. תודה תודה !
