שלום, אני משמש ועד בית כשנתיים,
בבניין יש 12 דירות, בגדלים שונים.
דמי הוועד שנגבים הינם אחידים מכולם (50 ש"ח),
ומשמשים אך ורק לצורך תחזוקה שותפת (ניקיון + גינון)
אם ישנן הוצאות נוספות הן נגבות מבעלי הבתים בנפרד (ולא חלות על השוכרים).
מכיוון שאין הוצאות מיוחדות כגון מעלית, הסקות וכו´, כבר שנים התשלום הינו אחיד (אין כמעט אף דירה באותו הגודל בבניין – וישנן מספר דירות שהורחבו).
ראוי לציין שהסכום הנגבה הינו נמוך ובקושי מספיק להוצאות השותפות.
לאחרונה הגיעו דיירים חדשים בשכירות, וטענו שאינם מוכנים לשלם, מכיוון שדירתם קטנה מחלק מהדירות, ושהם מוכנים לשלם רק את החלק היחסי.
אנחנו הוועד מצידנו איננו מוכנים לכך מכיוון שתהליך הגבייה יעשה כמעט בלתי אפשרי (גם כך הגבייה מסובכת).
מה עלי לעשות?
1) האם ניתן לחייב את כל הדיירים לשלם תשלום אחיד (11 מתוך 12 מסכימים לכך)
2) האם ניתן לזמן אספת דיירים ולקבע את התשלום האחיד בתקנון?
3) האם המצב כרגע תקין וניתן לחייב רק את הדייר הסורר להתיישר לפי הרוב?
תודה,
יוסי
בבניין יש 12 דירות, בגדלים שונים.
דמי הוועד שנגבים הינם אחידים מכולם (50 ש"ח),
ומשמשים אך ורק לצורך תחזוקה שותפת (ניקיון + גינון)
אם ישנן הוצאות נוספות הן נגבות מבעלי הבתים בנפרד (ולא חלות על השוכרים).
מכיוון שאין הוצאות מיוחדות כגון מעלית, הסקות וכו´, כבר שנים התשלום הינו אחיד (אין כמעט אף דירה באותו הגודל בבניין – וישנן מספר דירות שהורחבו).
ראוי לציין שהסכום הנגבה הינו נמוך ובקושי מספיק להוצאות השותפות.
לאחרונה הגיעו דיירים חדשים בשכירות, וטענו שאינם מוכנים לשלם, מכיוון שדירתם קטנה מחלק מהדירות, ושהם מוכנים לשלם רק את החלק היחסי.
אנחנו הוועד מצידנו איננו מוכנים לכך מכיוון שתהליך הגבייה יעשה כמעט בלתי אפשרי (גם כך הגבייה מסובכת).
מה עלי לעשות?
1) האם ניתן לחייב את כל הדיירים לשלם תשלום אחיד (11 מתוך 12 מסכימים לכך)
2) האם ניתן לזמן אספת דיירים ולקבע את התשלום האחיד בתקנון?
3) האם המצב כרגע תקין וניתן לחייב רק את הדייר הסורר להתיישר לפי הרוב?
תודה,
יוסי
22-08-2007 19:34:00
יוסי עזרא
האם ניתן לחלק את וועד הבית שווה בשווה
בין כל הדיירים
27-08-2007 00:30:00
צוות הפורום
יוסי שלום
אכן עשיתם בסדר בכולם משלמים אותו סכום, אולם יתכן והדייר החדש צורך באופן חוקי. צריך לבדוק מה רשום בתקנון הבית המשותף שלכם. אם סכום זהה לכולם – הראה זאת לדייר החדש וישר עימו קו.
אם החלוקה בתקנון נקבעה עפ"י גודל הדירות, אין מנוס אלא אם כן תחליטו אחרת באסיפת דיירים חוקית ולאחריה תשנו את התקנון (הליך לא פשוט הדורש 100% הסכמה).
אם תסכים שהדייר החדש ישלם פחות, מהר מאוד יבוא דייר נוסף שיירצה גם הוא לשלם פחות…
נסה בכל אופן לשכנע את הדייר החדש לא לשנות סדרי עולם.
אם החלוקה בתקנון נקבעה עפ"י גודל הדירות, אין מנוס אלא אם כן תחליטו אחרת באסיפת דיירים חוקית ולאחריה תשנו את התקנון (הליך לא פשוט הדורש 100% הסכמה).
אם תסכים שהדייר החדש ישלם פחות, מהר מאוד יבוא דייר נוסף שיירצה גם הוא לשלם פחות…
נסה בכל אופן לשכנע את הדייר החדש לא לשנות סדרי עולם.
27-08-2007 20:48:00
יוסי עזרא
שינוי תקנון
תודה לפורום על התגובה,
התשלום עד עתה בוצע שנים ללא תקנון, זימתני אסיפת דיירים כללית שנתית ובמזגרתה נציע לכתוב תקנון,
האם כתיבת תקנון (חדש) דורשת 100%, עד כמה שהבנתי דרוש רוב של שני שליש, אולם גם את זה אני לא יצליח לגייס, ועל כן שאלתי היא האם ניתן לאשרר חוקה ברוב חוקי של דיירים באסיפה (בדרך כלל בסבב שני יש לי 5 דיירים מתוך 12).
תודה
התשלום עד עתה בוצע שנים ללא תקנון, זימתני אסיפת דיירים כללית שנתית ובמזגרתה נציע לכתוב תקנון,
האם כתיבת תקנון (חדש) דורשת 100%, עד כמה שהבנתי דרוש רוב של שני שליש, אולם גם את זה אני לא יצליח לגייס, ועל כן שאלתי היא האם ניתן לאשרר חוקה ברוב חוקי של דיירים באסיפה (בדרך כלל בסבב שני יש לי 5 דיירים מתוך 12).
תודה
27-08-2007 22:10:00
חנוך חלמיש
מסי ועד ע"פ החלק היחסי ברכוש המשותף
היכן ניתן למצוא את ה % של כל דייר ? רק בטאבו ? היכן הטאבו של בניין הנמצא בגבעתיים ?
האם חל שינוי לאחרונה בחישוב ה % ברכוש המשותף ?
האם מרפסות נחשבות ? (אם מחשבים לפי שטח)
האם גם הוצאות שאינן לתחזוקה שוטפת, אלא להשבחת הבניין, כגון הוספת גינה, הרחבת הלובי, יש לחלק ע"פ אותו מפתח, או שניתן באסיפה לחלק שווה ?
תודה !
האם חל שינוי לאחרונה בחישוב ה % ברכוש המשותף ?
האם מרפסות נחשבות ? (אם מחשבים לפי שטח)
האם גם הוצאות שאינן לתחזוקה שוטפת, אלא להשבחת הבניין, כגון הוספת גינה, הרחבת הלובי, יש לחלק ע"פ אותו מפתח, או שניתן באסיפה לחלק שווה ?
תודה !
28-08-2007 00:40:00
צוות הפורום
איפה התקנון של הבניין
תקנון הבית המשותף נמצא אצל רשם המקרקעין שבאיזור מגוריך (משרדי הטאבו). תוציאו "נסח טאבו" של הרכוש המשותף, שם רשום מהו חלקה של כל דירה ברכוש המשותף. הם כבר עשו עבורכם את החישוב.
אופן החלוקה של מיסי ועד הבית נכון גם לגבייה חריגה לצורכי שידרוג מערכות, תוספות וכיו"ב.
אופן החלוקה של מיסי ועד הבית נכון גם לגבייה חריגה לצורכי שידרוג מערכות, תוספות וכיו"ב.
28-08-2007 00:44:00
צוות הפורום
שינוי תקנון
אכן שינוי תקנון משותף דורש רוב של 2/3 מבעלי הנכסים שבבניין, אולם החלטה המקפחת דייר זה או אחר או פוגעת בזכותו של דייר, דורשת את הסכמתו, קרי, יכול להיות מצב שדרוש 100% הסכמה…
לדוגמה אם האסיפה הכללית מחליטה להפוך חניה מסויימת של דייר לחדר אשפה, דרושה הסכמתו של הדייר !
לדוגמה אם האסיפה הכללית מחליטה להפוך חניה מסויימת של דייר לחדר אשפה, דרושה הסכמתו של הדייר !
28-08-2007 12:23:00
יוסי עזרא
נסח הטאבו
יש לי את נסח הטאבו והתשריט של כל הבניין במקור כל דירה היא בין 29 ל31 מטר, אבל לפחות מחצית מהדירות הוכפלו ברבות השנים, ללא ביצוע שינוי בטאבו, כך שלמעשה במקור כל הדירות שוות בגודלן, ואז השאלה היא אם כך הדירות "זהות בגודלן" ולכן גביית התשלום צריכה להיות אחידה.
נ.ב. שאלה נפרדת אבל האם כדאי להכריז בטאבו על הגדלת שטח הדירה לאחר הרחבה באישור העירייה.
11-09-2007 17:14:00
רון שטיין
לשוכרים אין מעמד מול ועד הבית
באסיפת דיירים רק לבעלי דירות יש זכות הצבעה, לשוכרים אין זכות כזאת (אלא אם כן יש להם יפוי כח מבעל הדירה).
לפי החוק מי שחייב בתשלום הוא בעל הדירה, בד"כ חוזה השכירות מעביר חובה זאת לשוכר (וזה חוקי), אבל הועד אינו צד להסכם ואם הוא ייאלץ לתבוע דמי ועד לפי החוק עליו להגיש את התביעה נגד בעל הדירה ולא נגד השוכר. תביעה נגד השוכר צפויה להדחות.
מסיבה זאת מומלץ לכם לערב את בעל הדירה בנושא.
רוב הסיכוייםשבעל הדירה לא ירצה לפתוח במאבק מול הועד ומצד שני חוזה השכירות בד"כ מטיל על השוכר חובה מוחלטת לתשלום דמי הועד השוטפים כפי שידרשו על ידי הועד כך שאם בעל הדירה יהיה לצידכם השוכר יהיה חייב לשלם.
עוד אומר כי באם מי מבעלי הדירות ידרוש תשלום לפי גודל דירה אז לא תהיה לכם ברירה אלא להיענות ורוב באסיפת דיירים לא יספיק כדי לקבוע חלוקה שווה. יש דיונים רבים על כך בפורום המשפטי השכן.
לפי החוק מי שחייב בתשלום הוא בעל הדירה, בד"כ חוזה השכירות מעביר חובה זאת לשוכר (וזה חוקי), אבל הועד אינו צד להסכם ואם הוא ייאלץ לתבוע דמי ועד לפי החוק עליו להגיש את התביעה נגד בעל הדירה ולא נגד השוכר. תביעה נגד השוכר צפויה להדחות.
מסיבה זאת מומלץ לכם לערב את בעל הדירה בנושא.
רוב הסיכוייםשבעל הדירה לא ירצה לפתוח במאבק מול הועד ומצד שני חוזה השכירות בד"כ מטיל על השוכר חובה מוחלטת לתשלום דמי הועד השוטפים כפי שידרשו על ידי הועד כך שאם בעל הדירה יהיה לצידכם השוכר יהיה חייב לשלם.
עוד אומר כי באם מי מבעלי הדירות ידרוש תשלום לפי גודל דירה אז לא תהיה לכם ברירה אלא להיענות ורוב באסיפת דיירים לא יספיק כדי לקבוע חלוקה שווה. יש דיונים רבים על כך בפורום המשפטי השכן.
11-09-2007 22:30:00
יוסי עזרא
גביית דמי הוועד
התקנון שונה ברוב של 2/3 ובו מצויין כי דמי הוועד יחולקו שווה בשווה על פי העקרון שהיה נהוג במשך כל השנים (כל השנים כולם שילמו שווה בשווה)
כך שלדעתי לא צריך רוב של 100% אלה רק 2/3 מכיוון שעצם חקיקת התקנון אף דייר אינו מופלה לרעה, וממשיך לשלם את אותו הסכום.
בנוסף הדייר הסרבן בגיבוי בעל הדירה אינו מעוניין לשלם שווה בשווה, ואפילו בעל הבית עצמו דורש לקבל בחזרה את החלק היחסי, עבור מה שכבר שולם.
שאלתי היא:
1) האם יש תוקף לתקנון מבחינה משפטית, והאם ניתן לחייב את בעל הדירה לעמוד בתנאי התקנון (מרגע החקיקה)?
2) האם בעל הדירה שאינו משלם גם דרך אגב עבור הוצאות חד פעמיות שנקבעו באסיפת דיירים, יכול לדרוש הפרשים לפי גודל הדירה, על תשלומי עבר?
תודה
12-09-2007 13:49:00
רון שטיין
כשאתה אומר שהתקנון שונה
האם אתה מדבר על תקנון מוסכם שנרשם בטאבו?
(כזה שאם אני אוציא נסח טאבו לפי מספר גוש וחלקה אז יופיע בנסח "תקנון: מוסכם", ואם אבקש מהטאבו את התקנון אז אקבל תקנון הכולל את השינוי שעשיתם)
(כזה שאם אני אוציא נסח טאבו לפי מספר גוש וחלקה אז יופיע בנסח "תקנון: מוסכם", ואם אבקש מהטאבו את התקנון אז אקבל תקנון הכולל את השינוי שעשיתם)
13-09-2007 12:07:00
צוות הפורום
ye1 שלום
את/ה מציין/ת כי התקנון שונה ברוב של 2/3 ואינו מפלה אף אחד, האומנם ?
אם כך מדוע הדייר הסרבן ממשיך בסירובו, כנראה שלפי החלוקה השווה הוא נדרש לשלם יותר, זו נקראת אפליה.
נחזור לחוק. אם כל השנים התקנון ציין גבייה לפי גודל הנכס ואתם גביתם שווה, בהחלט בעלי הנכס יכולים לדרוש החזר הפרשים עד 7 שנים לאחור.
אם שיניתם את התקנון כדין, והדבר נרשם כדין במשרדי רשם המקרקעין, אזי מאותו יום יש לגבות כרשום בתקנון.
אם כך מדוע הדייר הסרבן ממשיך בסירובו, כנראה שלפי החלוקה השווה הוא נדרש לשלם יותר, זו נקראת אפליה.
נחזור לחוק. אם כל השנים התקנון ציין גבייה לפי גודל הנכס ואתם גביתם שווה, בהחלט בעלי הנכס יכולים לדרוש החזר הפרשים עד 7 שנים לאחור.
אם שיניתם את התקנון כדין, והדבר נרשם כדין במשרדי רשם המקרקעין, אזי מאותו יום יש לגבות כרשום בתקנון.
