תשלום ועד בית-בניין חדש

ישנן מספר דירות בבניין שנמסרו לדיירים באיחור
של 6 חודשים, אשר בתקופה הזו הבניין החל בתשלום ועד הבית. הקבלן טוען שהדיירים הם אלה שעיכבו את מסירת
המפתח ולכן לא מוכן לשלם את דמי ועד הבית על התקופה הזו
והדיירים טוענים הפוך…
מי צודק??

תודה על העזרה!

ראינו את הדירות?
שמענו את הצדדים?
קראנו מסמכים?

השאלה צריכה להיות אחרת אולי;
1. האם חייבים לשלם ועד בית על דירות אלו?
2. מה עליכם לעשות?

תשובות:
1. במידה והדירות היו מוכנות למגורים הרי שחלה עליהם חובת תשלום המס. מי שצריך לשלם הוא בעל הדירה.

2. מכיוון שאינכם יודעים אז קצת קשה להמליץ מה לעשות שכן אם תתבעו את הקבלן והוא יוכיח שהדירות היו מוכנות והוא רצה להעביר אותן לדיירים והם אלו שמנעו, הרי שהוא עלול לזכות במשפט ואז יחייב אתכם בהוצאות משפט -כלומר, תפסידו במשפט ותפסידו כסף.
ייתכן מצב שבו תובעים הן את הקבלן והן את בעלי הדירות אבל אז אתם פותחים את המגורים המשותפים שלכם במריבה ואיני בטוח שזה כדאי.

אולי לאחרים יהיו המלצות טובות יותר.
[במחשבה נוספות; אם הדיירים בטוחים בצדקתם, אימרו להם שישלמו את המס ויתבעו את הקבלן על כך שהם היו צריכים לשלם מס שלא הוטל עליהם. אבל אם כך אז איך הם יסבירו את העובדה שלא קיבלו את הדירות? = הם לא היו מוכנות….. אז ממילא אין חובת מס עליהם.]

ולכן,ככל שהדירות היו ראויות למגורים,הדיירים החדשים הם שאמורים לשאת בתשלום,ככל שזה נוגע לועד הבית.ירצו-יתבעו את המוכר(הקבלן).לא ירצו-לא יתבעו.

הקבלן טוען שהדירות היו מוכנות, בעל הדירה לא יודע
כי הוא מעולם לא היה בדירות האלה, רק בקבלת המפתח שנעשתה באיחור של חצי שנה (מדובר על דירות להשקעה).
לא הקבלן או בעל הדירה מוכנים לשלם ויוצא שאנחנו כועד הבית תקועים באמצע ללא הכסף.
האם תפקידנו הוא לתבוע ואת מי??

אם הוא מודה שהדירות היו מוכנות [וכדאי לתעד את זה כראיה למשפט], ממילא הוא היה חייב לשלם עד שלא העביר אותן לדיירים.
אבל עכשיו הדיירים הם החייבים בחוב שנשאר על הדירה.

תתבעו אותם והם יוכלו לתבוע מהקבלן ושהשופט יכריע בניהם.

בהחלט תפקידכם לתבוע אותם כחלק מהטיפול ברכוש המשותף.
אל תשכחו לבקש החזר הוצאות משפט [אגרה, שכ"ט עו"ד].

טופס 4(שניתן לקבל מהקבלן או ברשות המקומית) יכול להעיד על גמר ביצוע הדירות (זה נועד למנוע טענה של הדיירים,שמכיון שהדירות לא היו ראויות למגורים הן אינן "דירות" שחייבות במיסי ועד,לגבי התקופה שבמחלוקת).

דרך אחת היא להגיש תביעה נגד שני הצדדים. אין חולק שמישהו משניהם צריך לשלם, שיריבו ביניהם.
דרך אחרת היא להתעלם מהסיפור של מי אשם או מי עיכב ולהגיש התביעה על התקופה הנ"ל שטרם המסירה נגד הקבלן שהיה אז בעלי הדירות. הקבלן יכול להגיש מצידו הודעת צד ג´ נגד הדיירים ולטעון מה שירצה.

(כי הוא איננו בעל הדירה עוד)

הערה טובה.
אבל התביעה היא נגד הקבלן כבעל דירה ולא כקבלן. הדירות טרם מסירה הן בחזקתו.

למי מוגשת התביעה?
האם למפקח יש סמכות על בניינים שטרם
נרשמו כבתים משותפים?

בעלי הדירות טוענים שלפי יעוץ משפטי שהם
קיבלו, כל עוד אין מפתח, האחריות היא על הקבלן.
האם הקבלן חייב לתת לי לבקשתי העתק של טופס 4 לדירות
על מנת שאוכל להוכיח בתביעה כי הדירות היו
מוכנות למגורים?

חייב לשלם כי בעלי הדירות הם אלה שלא הגיעו
לקבל מפתח למרות מכתב שנשלח להם בנושא.

אמנם הקבלן היה פעם בעל דירה, אבל בעת הגשת התביעה הוא אינו עוד "בעל דירה".
סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שחבות בתשלום היא על "בעל דירה" ולא על "בעל דירה לשעבר".
בעל הדירה הנוכחי הוא זה שחייב בכל החובות והתשלומים, לרבות חובות העבר, כפי שנקבע בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין:

"71. (א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה…"

היה לבעל דירה אחרי קבלתה לא מקנה לו פטור מתשלום חובות הדירה טרם היותו לבעל דירה.

כאשר עובדת ניקיון מפוטרת אחרי 20 שנות עבודה בבית המשותף ויש לשלם לה פיצויים, אין לה צורך לתבוע את כל מי שהיה פעם בעל דירה במשך 20 השנים שחלפו, וגם הנציגות לא אמורה לשם כך לתבוע רטרואקטיבית מכל מי שהיה פעם בעל דירה ב-20 השנים שחלפו. החייבים בתשלום הם בעלי הדירות הנוכחיים.

צודקת מאה אחוז אבל … יש הבדל גדול בין מכירת דירה יד שניה לבין רכישה מקבלן.

ההבדל הוא גם משפטי ובוודאי פראקטי.

במכירה יד שניה, בעל דירה קודם מעביר – גם חוזית – את מלוא ההתחייבויות על הדירה לקונה, מרגע המסירה ואילך – ואז אין כל ספק שהוועד תובע אותו – את הבעלים החדש – גם בגין חוב עבר. הבעלים החדש אחראי מול הוועד על חוב עבר כי היה עליו לגבות זאת מהמוכר.
לעומת זאת ברכישה יד ראשונה מקבלן ושלבי האיכלוס הראשונים, אין התחייבות חוזית כזו, שכן הקבלן מוסר לרוכש את הדירה מוקדם ככל שניתן עפ"י חוק (טופס 4 בעיקר) ורק מרגע זה ואילך היא בכלל חייבת במס ועד. (דירות שהקבלן אינו מצליח למכור הוא אכן חייב לשלם בגינן מיסי ועד עד למציאת רוכש והכל בכפוף לכתוב בחוזי הרכישה מול הדיירים).

במקרה זה הויכוח הוא על שלב המסירה, דירה ראויה לאיכלוס כן או לא וויכוח מול הקבלן מתי נמסרה – יש שם כנראה תקופת ביניים בת מספר חודשים, שבין המסירה בפועל – ומאותו רגע ואילך בעל הדירה חייב לשלם כמובן – לבין התקופה בה החזיק הקבלן בדירות כבעלים.

המלצתי הפראקטית לוועד הבית היא לחבר את החוב של כלל הדירות הללו ולהגיש תביעה אחת בגין החוב שהצטבר טרום המסירה נגד הקבלן ולחלופין נגד הקבלן והדיירים גם יחד (במעין "טען ביניים" הפוך כביכול, לא מצד הנתבע אלא מצד התובעים …).

תסכימו איתי שכך גם צודק יותר: במקרה שבו רוכש יד שניה התרשל ושחרר את קודמו בלי שגבה ממנו את חוב מיסי הועד שרובץ על הדירה – מגיע שיתבעו רק אותו גם על העבר. זו היתה אחריותו.
זה לא המקרה לפנינו. מדוע לשחרר את הקבלן מתביעה ולנקוט צד נגד בעלי הדירות?

למפקח יש סמכות על בתים משותפים שטרם נרשמו