תיאור המקום:2 בתים משותפים צמודים ביניהם מבחינת הבנייה.
בכל אחד מ-2 הבניינים יש 7 קומות,כאשר בקומת הקרקע בלבד-התקרה, בעצם, מחברת כ-"פלטה" מעליה, את שני הבניינים: קיים חלל פתוח שיועד ונבנה כ-שטח מסחרי בלבד!
כאשר ברצוני להדגיש לכל חזית השטח המסחרי אין כל קשר ל-2 הכניסות היחידות, כל אחת, לכל בניין בנפרד.
ולפיכך: השטח המסחרי: אינו מקבל שום שירותים "משותפים" כגון: חשמל, נקיון, מעלית, חנייה ו/או חניות כלשהן, בכלל,
או כל שירות משותף אחר !!!
השאלה היא: האם השטח המסחרי צריך/מתבקש/חלה עליו חובה חוקית כלשהיא – לשלם דמי/מס ועד בית למישהו מהבניינים???
תודה לכל מי שיענה לשאלתי!
גיל – ועד הבית
ערוך חיפוש בפורום כי שאלה זו עלתה כבר מספר פעמים.
השואל לא ציין זאת ולא רציתי "להכביד" את התשובה.
אבל: 2 הבתים המשותפים הינם "בסך הכל" בני כ-7 שנים…
ואכן,לשמחתך,צפוסר,כאשר חתמנו, כל אחד ואחד !! מרוכשי הדירות על חוזה רכישת הדירה כלפי החברה הבונה=הקבלן הפרטי,חלק מהחוזה,אכן קבע!!,שקיים ויהיה שטח מסחרי =והחנויות, הינן/הינו חלק בלתי נפרד ! משטח המגרש/2 הבתים המשותפים הצמודים וכל רוכש ורוכש דירה מתחייב לקבל את עובדת קיומו של השטח המסחרי ולא להתנגד בשום אופן וצורה ל"התקיימותו" ו/או לתפעולו, אבל מה שאני עדיין: ל א מ ק ב ל + ל א מ ס כ י ם, עמך, צפוסר, היא על דעתך-ולמרות שאני דירה אחת מתוך אחד מהבתים המשותפים- שהשטח המסחרי,אכן חייב בתשלום "ועד הבית" – מהסיבה הפשוטה: אף אחד מכל שוכרי ה-"חנויות" – לא מקבל שום סוג של שירות "משותף" מאף אחד מ-2 הבניינים !!!
אני חוזר: שום שירות!!!
ולכן, אני עדיין מתכבד להמתין לתשובתו החוקית והמקצועית של עו"ד עופר שחל!
בברכת חתימה טובה,
גיל
ועוד בדרך בוטה שאינה ראויה.
לשימחתי!???
לדעתי??!!
כתבתי כאן את החוק על פי הידוע לי ולא את דעותי האישיות.
לא הבנת בכלל את הדיון ביני לבין רונשטיין משום שאינך מבין את המושגים תקנון מצוי ומוסכם.
2. אני מתנצל באם נעלבת מניסוח ה-"בוטה" וה-"אינו ראוי"!
3. הבנתי בהחלט הבנתי, את הדיון בינך לבין רונשטיין – ואני
בהחלט מבין את המושג תקנון מצוי לעומת המוסכם!
4. מניסוחך ניתן להבין כי אתה ורונשטיין, בעיקר משתתפים
בפורום זה.
5. אני עדיין מצפה ומבקש מכבוד עו"ד עופר שחל לקבל
תשובה משפטית לשאלתי.
6. הבעייה היא: שהתקנון "המצוי" הינו התקנון "הסטנדרטי,
של משרד המשפטים או משרד ממשלתי כלשהוא אחר,
בנושא דיני המקרקעין ודיני בתים משותפים – של מדינת
ישראל ואילו אני – אך ורק מתכוון ומתייחס לפרק בחוזה
שנחתם בינינו, רוכשי הדירות מהקבלן הפרטי – לבין
החברה הקבלנית הפרטית,שבנתה את הבתים
המשותפים הללו ו-"נוצר" כ-"תקנון מוסכם"- ובו נכתב, כי
אנחנו "מיודעים מראש ומסכימים שבקומת הקרקע
שמתחברת לשני הבניינים נבנה ויופעל שטח מסחרי –
ולפיכךי: אין לנו התנגדות לקיומו, הפעלתו, ופעילותו
המסחרית…." – וכמובן, שהנושא עוגן, כמובן, גם בתב"ע
(תוכנית בניין עיר").
7. הבעייה היא, שוב: שכל התשתית של השטח הזה
ואחזקתה – הינה נפרדת לחלוטין !!!.
8. ולכן – שוב, אינה מקבלת כלל וכלל שירות "משותף" !
בברכת סליחה שוב, אם נעלבת,
וכמובן, גמר חתימה טובה.
גיל
להלן סעיף 59 לחוק המקרקעין:
".(א)מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן — בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב)באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).
(ג)אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו."
"תקנון בבית משותף
6.(א)המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;
(5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.
(ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969."
המשמעות של סעיף קטן (ב) היא שעל הקבלן היה למסור את נוסח התקנון שבכוונתו להחיל,ולא להסתפק באמירות כלליות בתוך החוזה (ודרך אגב,הציטוטים מהחוזה שמסרת אין בהם כדי לפטור את החנויות מדמי הועד,להיפך,הם מחזקים את העובדה שהחנויות הן חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף).מומלץ לך בחום לבדוק אם יש תקנון מוסכם ולא להסיק מסקנות בעצמך.
ישנה עובדה שחתמתם שאתם מסכימים שלחלקו התחתון של המבנה יהיה מרכז מסחרי.
להסכמה זו אין כל קשר לתקנון! המוסכם או המצוי.
זו הסכמה שבאה לאפשר לקבלן למכור את החלקים התחתונים לבעלי חנויות שונות מבלי שתהיה לכם יכולת להתנגד לפעולה זו ולקיומו העתידי של קומת המסחר.
שאלת תשלום המיסים אינה קשורה לזה כלל. תשלום המיסים נקבע לפי התקנון של הבניין וזה רשום בטאבו.
התקנון אינו רשום בחוזה המכר (אם כי יש שם התייחסות אליו).
מכל ריבוי הדברים שכתבת כאן עדיין איננו יודעים איזה תקנון רשום בניין שלכם ומה רשום בו.
בנוסף, תשלום המיסים אינו קשור כלל לשאלה של הנאה מהנכס. כך למשל דייר קומת קרקע שלעולם אינו משתמש במעלית חייב להשתתף בתשלום ההוצאות על המעלית כולל חשמל ואחזקה שוטפת.
לכן, לעובדה שלקומת המסחר אין שימוש בחלקי הבניין האחרים אין קשר לשאלה אם הם חייבים בתשלום מיסי הועד. מה שיקבע בעניין זה זה מה שרשום בתקנון של הבניין הנמצא בטאבו. אם רשמו את כל הבניין כמשותף כולל את קומת המסחר ולא ציינו שקומה זו פטורה מתשלום מיסי הבניין הרי שהיא חלק מהבניין וחייבת במיסים לפי שטח הפנים של כל "דירה".
לכשתגמור את כל הברור, תקרא שוב את הדעתי הראשונה הקצרה ותראה כמה שהיא מדוייקת.
אנו כותבים כאן המון תשובות כל שבוע ואיננו יכולים לפרט לכל שואל את כל מה שקיים בנושא. לכן החלטתי לא להכביד אתהתשובה בפירוט מהו תקנון מוסכם ומהו תקנון מצוי וזאת מתוך הנחה (שהתבררה כנכונה!!!) שלרוב השואל כל אינו יודע על קיומו של תקנון לבנייין אינו יודע מהו תקנון (כמוך למשל) וכל תוספת רק תגרע ותסבך.
…יהיה המוכר רשאי לקבוע שיעורי השתתפות שונים בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף לגבי בעלי הזכויות בדירות ולגבי בעלי הזכויות בשטחים המסחריים, לרבות ובמיוחד קביעת שיעור השתתפות מופחת לבעלי הזכויות בשטחים המסחריים, בהתחשב בעובדה שאינם עושים שימוש במעליות בנייני המגורים ו/או בחדרי המדרגות ו/או בשטחים אחרים בבנייני המגורים, המהווים רכוש משותף.
… "בהמשך לאמור לעיל, מאחר והבניין מורכב ממספר מבני מגורים, המהווים אגפים נפרדים וחלק ובו שטחים מסחריים, המהווה גם הוא אגף נפרד, יהיה המוכר רשאי לקבוע, עפ"י שיקול דעתו הבלעדי והמוחלט, כי הרכוש המושתף שבתחומי כל אגף ואשר משרת את אותו אגף, יתוחזק וינוהל ע"י דיירי/בעלי היחידות באותו אגף בנפרד, וכי חובת ההשתתפות בהוצאות אחזקת וניהול הרכוש המושתף של כל אחד מהאגפים, בין אגפי המגורים ובין האגף המסחרי, תחול על בעלי הדירות / היחידות המסחריות באותו אגף באופן נפרד." |I@| !!!
בברכת חג סוכות שמח,
גיל – ועד בית.
2. לא הסקתי שהיחידות המסחריות אינן צריכות להשתתף בתחזוקת הרכוש המשותף! – אלא הסקתי שהן צריכות להשתתף בעצמאותן ובנפרד – בתחזוקת הרכוש המשותף שלהן, ב ל ב ד !!!
3. עדיין לא הבנתי: צפוסר – אתה עו"ד?
4. האם לעו"ד עפר שחל אין דעה כלשהיא בנושא ?
ומה אומר החוק כבר כתבתי לך כמה פעמים בשירשור ארוך ומיותר זה:
החוק אומר שמה שקובע זה מה שכתוב בטאבו ולא מה שכתוב בחוזה.
כבר ענתה לך דינה, שהעובדה שכתוב בחוזה ש"המוכר יכול" אינה מעידה על כך שאכן כך עשה בפועל ברישום הטאבו.
וכבר הסברתי לך שאם בטאבו השטח המסחרי רשום כחלק מהבית המשותף ואין תקנון מוסכם שמוציא אותו מחובת התשלומים, הרי שהוא חייב בתשלומים כמו כולם.
אבל אתה מתעקש כל הזמן לחזור ולעיין בחוזה…….
אתה מחפש את המטבע מתחת לפנס כי שם יש אור…………
החוזה כבודו במקונו מונח, אך התקנון הוא שקובע וסביר להניח שהקבלן אכן דאג לתקנון מוסכם שמעגן את מה שכתוב בחוזה, אבל את זה צריך לבדוק !!
(אם בנסח הטאבו תמצא שיש תקנון מוסכם, את התקנון עצמו תצטרך לבקש במשרדי הטאבו)
הכי חשוב זה לקרוא את התקנון המוסכם של הבית, בהנחה שהבית כבר נרשם בטאבו.
אם יש לכם תקנון כזה יש להניח שבו התשובה.
אם אין – צריך לראות בתשריט הבית ו/או במפרט וביתר המסמכים כיצד מוגדר הרכוש המשותף. עליו משלמים דמי ועד בין אם אופיו מסחרי או אחר.
"בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם…"
רק אם בעל הדירה הסכים, ונקבע בתקנון, שכל בעלי הדירות ישתתפו בהוצאות אחזקת הבית המשותף במידה שווה, ההחלטה תחייב גם את מי שרכש את הדירה לאחר מכן, בהתאם לסעיף 71 (א) לחוק (אבל זה המצב החריג, שהרי סביר להניח, שבעל דירה לא יתנדב לשלם יותר משהוא חייב על-פי החוק).
