שלום,
בבית שלנו, 34 דירות מהן 2 דירות גג.
הבניין מנוהל מזה 31 שנה ע"פ תקנון נהוג (כזה שהוחלט בין הדיירים וכל הדיירים חתמו עליו, אך לא נרשם בטאבו)
התקנון המוסכם, זה הרשום בטאבו התגלה לאחרונה, אינו מוסכם על רוב הדיירים. הדיירים, למעט דיירי הפנטהאוס מעוניינים להמשיך לשלם ע”פ הנהוג , אך לחייב את דיירי הפנטהאוס בתשלום נוסף גם עבור הגגות הפתוחים הצמודים לדירותיהם . דיירי הפנטהאוס , מעוניינים להמשיך את הנוהג הקיים 31 שנה , או כאלטרנטיבה לקבל את התקנון המצוי, כאילו אין תקנון מוסכם.
מקובל על כל הדיירים כולל הפנטהאוסים שהתקנון המצוי אם יפורש, יהיה התקנון בשימוש אך קיימת כמובן מחלוקת לגבי פרוש התקנון המצוי בנושא שטח רצפת הדירה, ללא גזוזטרא וקירות חיצוניים. האם גג צמוד לדירה שייך לשטח הדירה או לא? לא מתקבלת תשובה חד משמעית מאת"ד וכמובן קיימות חוות דעת שונות של עורכי דין שונים.
שאלתי: האם דייר יכול לפנות למפקחת בתביעה להחיל את התקנון המצוי על הבניין וגם לפרש באופן סופי את נושא חישוב שטח הדירה במקרה של דירות עם הצמדת גג ? את מי צריך לתבוע :את הועד או שמא תביעה לצו "עשה". האם הועד צריך לתבוע מישהו ?
תודה
13-02-2007 20:42:00
אמנון לנדמן
תגובה לתקנון המצוי והמוסכם
אם יש תקנון מוסכם שרשום בטאבו, ןנאמר על ידך שכזה התגלה לאחרונה – הרי הוא הקובע. לגבי תקנון מצוי: עד ה – 1 באוגוסט 2006 השטחים המוצמדים שילמו דמי אחזקה. ב – 1 באוגוסט נכנס לתוקפו תיקון 26 לחוק המקרקעין לפיו שטחים מוצמדים אינם משלמים דמי אחזקת הבניין.
13-02-2007 21:42:00
Tali Sadan
תקנון מצוי -מוסכם-נהוג
תודה.אני יודע שתקנון מוסכם קובע. אבל ממילא הדיירים אינם מעוניינים להתנהל לפיו, ובמקרה שלנו הוא מכיל טעויות טכניות של שטחי הדירות. לכן השאלה האם ניתן לפנות למפקחת בדרישה לפיתרון המחלוקת ע"פ התקנון המצוי ?
האם ניתן לפנות שלא בדרך של תביעה כלפי מישהו, אלא ל"צו עשה" שיקבע את דרך הניהול מכאן ואילך.
13-02-2007 22:28:00
אמנון לנדמן
הטוב ביותר לשנות את התקנון המוסכם
אם כולם מסכימים אזי אפשר לשנות את התקנון המוסכם והוא זה שיקבע. אם אין הסכמה המפקח לא יוכל לכפות לנהוג לפי התקנון המצוי בעת שיש תקנון מוסכם.
13-02-2007 22:42:00
Tali Sadan
תקנון
אבל אם קיים פגם טכני בתקנון המוסכם? למשל דירות ששטחן בפועל 85 מטרים רשומות רק כ 65 מ"ר וכו´. האם זו אינה עילה מספקת שתאפשר לכפות את התקנון המצוי ?
13-02-2007 23:32:00
אמנון לנדמן
תקנון – תגובה
הפגם הוא ברישום בטאבו. כדי לשנות זאת יש צורך בהליך מורכב של מדידות חדשות . אם אני מבין נכון אתם מעוניינים בתשלום אחיד.
מה בדיוק מפריע לכם לבצע זאת?
13-02-2007 23:40:00
Tali Sadan
תקנון מצוי מוסכם נהוג
לא, אנו מעוניינים בתשלום דיפרנציאלי , לפי יחס הדירות.
התקנון המוסכם מציין שטחים לא מדוייקים שמקפח חלק מהדירות, בנוסף הוא מכליל את שטחי החניה המוצמדים לחלק מהדירות לשטח היחסי שלהם. אף אחד לא מוכן כמובן לשלם דמי ועד וסולר לחימום על שטח החניה. התקנון המוסכם יוצר לנו 34 תעריפים בבניין של 34 דיירים. זה סיוט.
התקנון המצוי שמתייחס רק לרצפת דירות יוצר אצלינו 3 תעריפים בלבד. זה הגיוני.
13-02-2007 23:41:00
Tali Sadan
תקנון מצוי מוסכם נהוג
לא, אנו מעוניינים בתשלום דיפרנציאלי , לפי יחס הדירות.
התקנון המוסכם מציין שטחים לא מדוייקים שמקפח חלק מהדירות, בנוסף הוא מכליל את שטחי החניה המוצמדים לחלק מהדירות לשטח היחסי שלהם. אף אחד לא מוכן כמובן לשלם דמי ועד וסולר לחימום על שטח החניה. התקנון המוסכם יוצר לנו 34 תעריפים בבניין של 34 דיירים. זה סיוט.
התקנון המצוי שמתייחס רק לרצפת דירות יוצר אצלינו 3 תעריפים בלבד. זה הגיוני.
13-02-2007 23:57:00
אמנון לנדמן
תגובה
אם יש הסכמה כללית, אזי הכי פשוט לשנות את התקנון המוסכם בהתאם לרצון הכללי. אם אין הסכמה, כל עוד יש תקנון מוסכם בטאבו לפי הנוסח שרשום שם, המפקח לא יוכל לכפות תקנון אחר.
14-02-2007 15:06:00
Tali Sadan
תקנונים
הבנתי. תודה.
אם קיימת הסכמה לגבי התקנון המצוי בין הדיירים, האם נדרש תהליך של החתמת הדיירים בפני נוטריון על החלפת תקנון, או שמספיק להמציא את חתימות כל הדיירים על גבי התקנון הנדרש?
תודה
14-02-2007 15:22:00
רון שטיין
פנטהאוזים
כתבת "אך לחייב את דיירי הפנטהאוס בתשלום נוסף גם עבור הגגות הפתוחים הצמודים לדירותיהם "
האם בעלי הפנטהאוזים מוכנים לשלם על הגגות?
האם התקנון המוסכם הקיים מחייב אותם בתשלום כזה?
בעיקרון אם יש הסכמה מלאה אז אפשר לשנות את התקנון,
אבל קשה לי להאמין שבעלי הפנטהאוזים מוכנים לכך.
14-02-2007 15:29:00
Tali Sadan
תקנונים
השאלה שלי היא טכנית: האם צריך עו"ד לתהליך החתמת הדיירים על תקנון מוסכם, או שמא ניתן להחתים אותם כמו על מסמכים אחרים בבניין.
14-02-2007 18:07:00
אמנון לנדמן
תקנונים – תגובה
אני מניח כי למעט מאוד ממשתתפי הפורום יש ניסיון בשינוי תקנון מוסכם ורישומו. כמעט כל התקנונים המוסכמים נרשמו על ידי הקבלנים. אחר כך מאוד קשה להגיע להסכמות בין כל הדיירים בדבר שינויים. לכן מציע , אם לא תקבל תשובה, לפנות ללשכת רישום המקרקעין ולברר מה צריך לעשות. ייתכן שיש טפסים מיוחדים לנושא זה.
14-02-2007 20:16:00
דינה אייזן
תקנון מוסכם ושינויו, מחייב חתימת הדיירים בפני עו"ד
15-02-2007 11:25:00
רון שטיין
אי אפשר לשנות ללא הסכמת בעלי הפנטהאוזים
מדבריך עולה בבירור כי בעלי הפנטהאוזים לא מוכנים לשנוי המוצע לפיו ישלמו על המרפסות.
סעיף 26 א לחוק המקרקעין עוסק בתקנון מוסכם אומר:
"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג
או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."
היות ותשלום עבור מרפסות פתוחות אינו מפורש בחוק (וטוב שכך, לדעתי) לא תוכלו לשנות את התקנון ללא הסכמתם
