שלום רב,
מהו % ההסכמה של בעלי-דירות בבנין,הדרוש לתקנון מוסכם? –
מדובר בהפרדת כניסות בבית מורכב,לשם תחזוקה שוטפת של כל כניסה – ועד נפרד,ניקיון,חשמל וגינון.
תודה.
מהו % ההסכמה של בעלי-דירות בבנין,הדרוש לתקנון מוסכם? –
מדובר בהפרדת כניסות בבית מורכב,לשם תחזוקה שוטפת של כל כניסה – ועד נפרד,ניקיון,חשמל וגינון.
תודה.
23-05-2014 20:28:00
עפר שחל
ת
תקנון מצריך לפחות שני שליש חתימות
23-05-2014 21:01:00
נעמה נעמה
תודה. ועוד –
עוזר במשרד המפקח על רישום המקרקעין באיזור מגוריי,
אמר לי שיש צורך ב-100% חתימות והסכמה.
עפ"י תשובתך,אני מבינה שטעה.
(לצערי,חשבתי שטעה,ולכן פניתי אליכם בשאלה)
איפה אפשר לקרוא את התקנות הקבועות בחוק בנושא
מס´ מקבלי החלטות בבניין משותף,כך שיהיו חוקיות?
אמר לי שיש צורך ב-100% חתימות והסכמה.
עפ"י תשובתך,אני מבינה שטעה.
(לצערי,חשבתי שטעה,ולכן פניתי אליכם בשאלה)
איפה אפשר לקרוא את התקנות הקבועות בחוק בנושא
מס´ מקבלי החלטות בבניין משותף,כך שיהיו חוקיות?
האם מומלץ להיעזר בעו"ד לניסוח תקנון מוסכם,
ובכלל בכל התהליך מול משרד המפקח,או שאזרחים
מן השורה יכולים לעמוד במשימה?…
23-05-2014 22:02:00
עפר שחל
ת
הוא לא בהכרח טעה. יש מקרים בהם נדרש גם מאה אחוז. זה תלוי. זה לא כה פשוט.
לא מומלץ לטפל בניסוח תקנון ללא עו"ד.
לא מומלץ לטפל בניסוח תקנון ללא עו"ד.
24-05-2014 01:52:00
נעמה נעמה
אם כך,אחזור שוב על שאלתי המקורית,
24-05-2014 02:05:00
נעמה נעמה
אם כך,אחזור (פחות או יותר) על שאלתי המקורית,
האם תקנון מוסכם לשם הפרדת ניהול שוטף בלבד(!)
בין כניסות בבניין מורכב,מצריך 100% הסכמה או
"רק" לפחות 2/3 הסכמה של בעלי-דירות ?
אבין אם אין באפשרותך לענות בפורום הזה על שאלתי-
מכיון שכבר ענית לי ש"זה לא כל כך פשוט".
בכל אופן – תודה.
בין כניסות בבניין מורכב,מצריך 100% הסכמה או
"רק" לפחות 2/3 הסכמה של בעלי-דירות ?
אבין אם אין באפשרותך לענות בפורום הזה על שאלתי-
מכיון שכבר ענית לי ש"זה לא כל כך פשוט".
בכל אופן – תודה.
24-05-2014 14:47:00
דינה דיין
להפרדה כזו דרושה הסכמה של 100%
את לא יכולה לקבוע בעצמך שהבניין הוא "מורכב".
הסטאטוס הזה צריך להיקבע באחת משתי הצורות הללו:
1. על ידי כל בעלי הדירות בתקנון מוסכם ובאישור המפקח לרישום התקנון המוסכם בתיק הבית המשותף בטאבו.
2. כאשר אין הסכמה של כולם, על ידי המפקח בתביעה להכרזת הבניין כמורכב, על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין.
כאשר אין הסכמה כללית, לא כל בניין שיש לו שתי כניסות יוכרז על ידי המפקח אוטומאטית כ-"בית מורכב" במסגרת תביעה.
הדבר תלוי בהיקף הרכוש המשותף שלא ניתן להפרדה/חלוקה (הסקה מרכזית, חניה, גג, מקלט, חדר גנראטור, חדר כושר, משאבות מים, וכו´).
בהנחה שיש הסכמה של 100% התקנון המוסכם צריך להיחתם על ידי כל בעלי הדירות, כאמור, כדרך שחותמים על תצהיר, כלומר, עורך דין צריך לאשר בגוף התקנון המוסכם שהוא זיהה ואישר שהחותם הוא בעל הדירה. לפחות לעניין זה יש צורך בעורך דין.
את גם שאלת לגבי אפשרות של תקנון מוסכם שלא קובע הפרדה "רכושית" אלא הפרדה "ניהולית" בלבד, אז התשובה היא שאין הבדל מהותי בכל הקשור לפרוצדורה או לרוב הדרוש. סעיף 59(א) לחוק המקרקעין מתייחס הן לאפשרות של הפרדה רכושית והן לאפשרות של הפרדה ניהולית.
אם הולכים כבר על הפרדה, עדיף שתהיה הן רכושית והן ניהולית, כדי שלא תופתעו בעתיד מתביעות משפטיות לגבי רכוש שלא בניהולכם אבל כן בבעלותכם.
הסטאטוס הזה צריך להיקבע באחת משתי הצורות הללו:
1. על ידי כל בעלי הדירות בתקנון מוסכם ובאישור המפקח לרישום התקנון המוסכם בתיק הבית המשותף בטאבו.
2. כאשר אין הסכמה של כולם, על ידי המפקח בתביעה להכרזת הבניין כמורכב, על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין.
כאשר אין הסכמה כללית, לא כל בניין שיש לו שתי כניסות יוכרז על ידי המפקח אוטומאטית כ-"בית מורכב" במסגרת תביעה.
הדבר תלוי בהיקף הרכוש המשותף שלא ניתן להפרדה/חלוקה (הסקה מרכזית, חניה, גג, מקלט, חדר גנראטור, חדר כושר, משאבות מים, וכו´).
בהנחה שיש הסכמה של 100% התקנון המוסכם צריך להיחתם על ידי כל בעלי הדירות, כאמור, כדרך שחותמים על תצהיר, כלומר, עורך דין צריך לאשר בגוף התקנון המוסכם שהוא זיהה ואישר שהחותם הוא בעל הדירה. לפחות לעניין זה יש צורך בעורך דין.
את גם שאלת לגבי אפשרות של תקנון מוסכם שלא קובע הפרדה "רכושית" אלא הפרדה "ניהולית" בלבד, אז התשובה היא שאין הבדל מהותי בכל הקשור לפרוצדורה או לרוב הדרוש. סעיף 59(א) לחוק המקרקעין מתייחס הן לאפשרות של הפרדה רכושית והן לאפשרות של הפרדה ניהולית.
אם הולכים כבר על הפרדה, עדיף שתהיה הן רכושית והן ניהולית, כדי שלא תופתעו בעתיד מתביעות משפטיות לגבי רכוש שלא בניהולכם אבל כן בבעלותכם.
24-05-2014 19:35:00
נעמה נעמה
בניין אחד,שלוש כניסות-א´,ב´ ו-ג´
בכל כניסה חדר מדרגות קטן,שש דירות.גינה גדולה מסביב.
בין כניסות א´ ו-ב´ לבין כניסה ג´,ישנה דירת קרקע
עם כניסה נפרדת מהגינה (ללא חדר מדרגות).
טיפול ותחזוקה שוטפים מאוד פשוטים:
דמי-ועד חודשיים צנועים אך אמורים בהחלט לממן תחזוקה שוטפת נאותה:חשבון חשמל (נפרד לכל כניסה),ניקיון וגינון.
(אם כולם משלמים,כמובן)
ובכל זאת…
בכניסה ג´ התקבצו וגרו סרבני-תשלום סדרתיים.
כניסות א´,ב´ ודירת הקרקע מעוניינים לטפל בביתם בשקט
ובפשטות. חשבנו שהפרדות מכניסה ג´ תאפשר זאת.
תשובותיכם מלמדות אותי שזה לא פשוט כמו שקיווינו.
האם יש באמתחתכם עצה טובה אחרת?
בין כניסות א´ ו-ב´ לבין כניסה ג´,ישנה דירת קרקע
עם כניסה נפרדת מהגינה (ללא חדר מדרגות).
טיפול ותחזוקה שוטפים מאוד פשוטים:
דמי-ועד חודשיים צנועים אך אמורים בהחלט לממן תחזוקה שוטפת נאותה:חשבון חשמל (נפרד לכל כניסה),ניקיון וגינון.
(אם כולם משלמים,כמובן)
ובכל זאת…
בכניסה ג´ התקבצו וגרו סרבני-תשלום סדרתיים.
כניסות א´,ב´ ודירת הקרקע מעוניינים לטפל בביתם בשקט
ובפשטות. חשבנו שהפרדות מכניסה ג´ תאפשר זאת.
תשובותיכם מלמדות אותי שזה לא פשוט כמו שקיווינו.
האם יש באמתחתכם עצה טובה אחרת?
24-05-2014 21:34:00
דינה דיין
אפשר לנסות להגיש תביעה למפקח על פי ס´ 59
סעיף 59 לחוק המקרקעין מאפשר לבקש מהמפקח להכריז על הבניין "בית מורכב", ולחלק אותו משפטית לאגפים המתנהלים עצמאית. אין גם מניעה אצלכם להצמיד לכל אגף את חלקו היחסי בגינה ובגג.
אם כבר עושים חלוקה לאגפים, רצוי לחלק לשלושה אגפים, כי אין לדעת אם בעתיד לא יגיעו גם לאגפים אחרים סרבני תשלום.
ואם שני אגפים מתוך השלושה ירצו בעתיד לקיים שיתוף ביניהם, לא תהיה מניעה חוקית לכך.
בתביעה למפקח ניתן לטעון שאגף ג´ המסרב להשתתף בתחזוקת הרכוש המשותף, מביע בכך את רצונו שלא להיות חלק מהבית המשותף, ונוהג מזה זמן רב כאגף עצמאי בפועל.
כדאי לבדוק עם מספר עורכי דין כמה תעלה לכם הפעולה הזו, שלא נראית כבעייתית במיוחד.
אם כבר עושים חלוקה לאגפים, רצוי לחלק לשלושה אגפים, כי אין לדעת אם בעתיד לא יגיעו גם לאגפים אחרים סרבני תשלום.
ואם שני אגפים מתוך השלושה ירצו בעתיד לקיים שיתוף ביניהם, לא תהיה מניעה חוקית לכך.
בתביעה למפקח ניתן לטעון שאגף ג´ המסרב להשתתף בתחזוקת הרכוש המשותף, מביע בכך את רצונו שלא להיות חלק מהבית המשותף, ונוהג מזה זמן רב כאגף עצמאי בפועל.
כדאי לבדוק עם מספר עורכי דין כמה תעלה לכם הפעולה הזו, שלא נראית כבעייתית במיוחד.
24-05-2014 22:05:00
נעמה נעמה
סליחה,אבל אני מניחה ששוב צריך לשאול,
אם נפעל עפ"י המלצתך,כמה בעלי-דירות צריכים להשתתף בתביעה כזאת כדי שתהיה קבילה?
24-05-2014 22:14:00
דינה דיין
אין מספר מינימאלי.
כל מי שרוצה לחלק את הבניין לאגפים, יהיה ברשימת התובעים.
כל מי שלא רוצה להיות עם התובעים יהיה ברשימת הנתבעים.
רק לצורך תקנון מוסכם צריך הסכמה של 100%.
בתביעה למפקח יכול גם בעל דירה אחת לבקש חלוקה לאגפים.
מפקח המקבל את התביעה נותן פסק דין הקובע שהבניין יחולק לאגפים.
אם תוגש תביעה על ידי מספר גדול של בעלי דירות, ספק אם הנתבעים יגישו כתב הגנה ו/או יתייצבו לדיון.
כל מי שלא רוצה להיות עם התובעים יהיה ברשימת הנתבעים.
רק לצורך תקנון מוסכם צריך הסכמה של 100%.
בתביעה למפקח יכול גם בעל דירה אחת לבקש חלוקה לאגפים.
מפקח המקבל את התביעה נותן פסק דין הקובע שהבניין יחולק לאגפים.
אם תוגש תביעה על ידי מספר גדול של בעלי דירות, ספק אם הנתבעים יגישו כתב הגנה ו/או יתייצבו לדיון.
