תמ"א 38 – תיקונים חשובים בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
א. מבוא
1. הדבר ה"חם" כיום בתחום הנדל"ן הנו נושא תמ"א 38 על תיקוניה ושינוייה השונים.
2. עד היום, על מנת לקבל היתר לבצע הריסת הבניין ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א, נדרש היה לקבל את הסכמתם של כל בעלי הנכסים בבנין.
3. ביום 20.6.2012 התקבל תיקון מספר 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשע"ב-2012, אשר פורסם בספר החוקים מס' 2364, בעמ' 458.
4. במאמר זה נסקור את התיקונים החשובים והעיקריים שהתקבלו בתיקון הנ"ל.
ב. התיקון בעניין הרוב הדרוש
5. התיקון החשוב ביותר מבין כלל התיקונים שנתקבלו בתיקון זה לחוק הנו האפשרות לקבל צו מהמפקח (המוגדר בחוק-"מפקח" – כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין) לבצע את ההליך "אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם".
6. במבוא לסעיף המתקן כלולה ההוראה הכללית האומרת: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות", ומיד בהמשך הסעיף, נמצא התיקון הנ"ל, לפיו ניתן להסתפק גם ברב של 80% מבעלי הדירות בבית, בכפוף לאמור בהמשך.
7. משמעות התיקון הנה, כי מעתה ואילך, לא תהייה חובה לקבל את חתימותיהם והסכמתם של כל הדיירים בבנין, אלא ניתן יהיה להסתפק בחתימות והסכמת 80% מכלל בעלי הנכסים בבנין.
8. אולם בל נטעה. אין המדובר ברוב אוטומטי שכל אימת שדיירי בית משותף מסוים יאספו את חתימותיהם של 80% מבעלי הנכסים, הם יוכלו לקדם את ההליך באופן מיידי.
9. התיקון לחוק הוסיף סייג לא מבוטל. הסייג מצוי בסוף סעיף 5 (א) לחוק המתקן וקובע לאמור: "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים".
10. המפקח לא ייתן את הצו לפני שנתן לכל בעל דירה ברכוש המשותף לטעון את טענותיו וכו', הכול כאמור לעיל.
11. במידה והמפקח יגיע למסקנה כי דייר זה או אחר מתנגד להליך ללא כל סיבה מספקת ו/או מוצדקת, לאחר שישקול את כל השיקולים הרלוונטיים, יחליט המפקח האם לתת צו לביצועו של התהליך, על אף התנגדותו של דייר זה או אחר.
12. תיקון זה לחוק הנו תיקון מהפכני, ובא לפתור את בעיית "הדייר הסרבן".
13. כמעט כל מי שהיה מעורב בעסקת תמ"א 38 נתקל בבעיה שבדרך כלל קיים דייר אחד או יותר המנסה לטרפד את ההליך בטיעוני סרק לא ענייניים שכל מטרתו הנה להשיג לעצמו טובות הנאה כספיות ו/או אחרות, טובות וגדולות יותר.
14. כל עוד דייר זה לא היה בא על סיפוקו, הוא לא היה נותן את הסכמתו לפרויקט וכך הוא היה מצליח לטרפד לבדו את כל הפרויקט ואת חלומם של יתר בעלי הדירות לגור בעתיד בדירה חדשה משלהם.
15. כלי נוסף במאבק בתופעת ה"דייר הסרבן", ניתן לאחרונה מכיוונו של בית המשפט, אשר קיבל תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן, בסכום של כשני מיליון ₪.
16. אין ספק, כי פסק דין זה, יגרום לדיירים סרבנים פוטנציאליים, לחשוב יותר מפעם אחת, בטרם ינסו לטרפד את הפרויקט, כאשר אין להם סיבה טובה ומוצדקת לעשות זאת. הם יחששו מפני חיובם האישי בתשלום סכומי עתק ליתר דיירי הבית, דבר שיגרום להם "לשחות עם הזרם" ולא להתנגד סתם כך, לביצוע הפרויקט.
ג. התיקון בנושא הכשרת מקומות חנייה
17. פרויקטים לא מעטים של תמ"א 38, לא אושרו ע"י הרשויות המקומיות, בשל העובדה כי לבנין אמורות היו להתווסף מספר דירות חדשות מבלי שניתן פתרון לחנייה של רוכשי דירות אלו,ומבלי שניתן היה להוסיף בחצר הבית חניות נוספות.
18. תיקון זה לחוק אף תיקן את חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, והוסיף לו את סעיף 158 א 3. תיקון זה קובע לאמור:
158א3.
(א) לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, אולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס.
(1) מוסד תכנון רשאי לחייב מבקש היתר כאמור בסעיף קטן (א) להשתתף בהתקנתם של מקומות החניה הנוספים בחניון ציבורי באזור הנכס נושא ההיתר, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון;
(2) הסכומים שיתקבלו במוסד תכנון לפי הוראות סעיף זה יופקדו בחשבון נפרד של מוסד התכנון וישמשו אך ורק למטרה לשמה נועדו; לא הותקנו מקומות החניה בחניון הציבורי כאמור בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר, יוחזרו הסכומים האמורים למבקש ההיתר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
19. משמעות התיקון הנו, כי העדרם של מקומות חנייה נוספים כשלעצמו, לא יהווה משום סיבה ו/או צידוק למוסדות התכנון של הרשויות המקומיות, לסרב לאשר את ביצוע הפרויקט.
20. התיקון לחוק קובע פתרונות חליפיים כאמור לעיל, אולם החשוב מכל הוא שהיעדר מקומות חנייה כשלעצמו, לא יאפשר לרשות המקומית לסרב לביצוע הפרויקט.
הותר לפרסום 1.7.2012
