לפני המכירה בכך שהצהיר שהקרקע משותפת כמקובל בבתים משותפים ורק לאחר כשנה הסתבר לי שהאדמה כולה מוצמדת לדייר זה למעט השביל .לציין שהדייר גר בקומה העליונה ולא מעל האדמה המוצמדת .
הבעיה: אני רוצה להרחיב את דירתי מהן האפשרויות העומדות בפניי ????
נוצר מצב שכל הגינה שמול ביתי לא שלי כאילו אני גר באי מה ניתן לעשות?
האם חוקית הם יכלו למכור לי כך את הבית ??ללא יכולת לממש את זכויות הבניה??
שנית, זכויות בניה הן לא זכויות טבעיות של בעל דירה. לפעמים אין זכויות בניה בכלל, ולפעמים יש אבל אי אפשר לנצל אותן כי הדיירים לא מעוניינים. לכן גם אם הקרקע לידך היתה רכוש משותף, מי תקע לך שהיית יכול לבנות עליה?
כל זה לא מונע ממך לתבוע את המוכר על נזקים שנגרמו לך לכאורה כתוצאה מהמרמה.
במגרש זה ישנם זכויות בניה גדולות מאוד וחלקי הוא
6/23 השאלה אם אני יכול לממש אותן למרות שהקרקע צמודה לדייר אחר שגר למעלה ואפילו לא מעל הקרקע המדוברת
ראיתי סעיף בחוק המקרקעין 72 שבו כתוב שאין אפשרות להצמיד את כל הקרקע תוך פגיעה בזכויות הבניה של דייר אחר —קרי אני . מחכה להתייחסות דחוף!! תודה מראש
שוב בתקנון מופיע הצמדה של כל הקרקע למעט השביל לדירה של הדייר למעלה (בצד)
שאלת השאלות האם אני יכול לבנות?????
שוב בתקנון מופיע הצמדה של כל הקרקע למעט השביל לדירה של הדייר למעלה (בצד)
שאלת השאלות האם אני יכול לבנות?????
שוב בתקנון מופיע הצמדה של כל הקרקע למעט השביל לדירה של הדייר למעלה (בצד)
שאלת השאלות האם אני יכול לבנות?????
שוב בתקנון מופיע הצמדה של כל הקרקע למעט השביל לדירה של הדייר למעלה (בצד)
שאלת השאלות האם אני יכול לבנות?????
כל חוזה, כולל חוזה למכר דירה ואפילו במיוחד חוזה מכר דירה, מטיל חובות על שני הצדדים לעיסקה.
בקצרה, חובת הקונה היא לבדוק את הממכר. קונה אינו יכול להסתפק רק במה שאומרים לו ומציגים בפניו. הוא מצהיר בחוזה כי בדק בעצמו את מצגי המוכר ומצא אותם תקינים ומתאימים לו. הבדיקה המינימלית כוללת הן את בדיקה פיזית ומדוקדקת של הדירה עצמה והן בדיקה של הניירת הרלבנטית: טאבו עדכני אם יש, קבלות ותשלומים בגין הדירה וכו´ וכו´.
לכן לא פשוט לומר המוכר עבד עלי אם הכוונה היא לא למירמה, חוסר תום לב והטעיה אלא רק למידע שלא נמסר אבל היה יכול להיות ידוע לך מבדיקות שהיה עליך לערוך.
המוכר מצידו חייב לגלות כל פרט מהותי הנוגע לדירה כולל כל פגם בה.
בוא ניקח דוגמא ספציפית: תקנון הבית. זה אינו מידע שעל מוכר החובה "לגלותו". זה מידע חשוב אבל דווקא הקונה צריך לברר ולשאול לגביו. אם קונה שואל ומוכר משיב תשובה שאינה נכונה וביודעין אזי יש כאן לכאורה עילת תביעה. אולם אם הקונה שכח לברר זאת ורק כעת נודע לו הדבר – אין במקרה זה דרך לומר שהמוכר עבד על הקונה.
לסיכום: הכלל של יזהר הקונה צר יותר מחובות הגילוי של המוכר אבל בעיסקאות נכבדות כמו דירה על קונה לברר ולבדוק מיוזמתו מידע וחומר רבלנטי ולא רק להסתמך על המוכר ומצגיו.
אם כאן היה מצג שווא של המוכר – ניתן לדבר על הטעיה ואלי מירמה.
לגבי מה מוצמד לדירה והאם ניתן להרחיבה – הייתי ממליץ על פגישת יעוץ עם כל הניירת.
