דיירים ב
בית משותף מצויים לעתים בניגודי אינטרסים בקשר לניצול זכויות הבנייה בבניין, והדברים באים לידי ביטוי במיוחד כאשר חלים שינויים בתוכנית המתאר, למשל, שינויים המאפשרים הוספת דירות לבניין. שינוי כזה בתוכנית המתאר עשוי ליצור עבור חלק מהדיירים שבבניין אתגר, כי במימוש הבנייה הנוספת המותרת הם אמורים להרוויח, כאשר לגבי דיירים אחרים שאינם חפצים בביצוע התוספת המותרת – או שאינם יכולים לעמוד בכך – נוצרת ירידת ערך דירותיהם בשל הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין ובמגרש וכידוע שהגדלת הצפיפות פוגעת בערך הדירות.
אירוע כמתואר לעיל נדון בבקשת רשות ערעור 1421/02 אורי ומזל כפיר נגד אפרים ויג ואחרים, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט: דן ארבל, החלטה מיום 24 אוק' 2002.
בבית משותף בן 4 דירות מגורים, חלה תוכנית מתאר לפיה ניתן לבנות במגרש 8 דירות, לאמור, לכל בעלי דירה הזכות לבנות דירה נוספת כתוספת בנייה, וייאמר כי האופציה הזו אינה רק "על הניר", אלא גם ניתנת ליישום מהבחינה התכנונית. בעליהן של שתי דירות רצו לממש אופציה זו, והגישו בהתאם תוכניות בניה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – תוכניות שכללו כמובן הריסות שונות כמתחייב בנסיבות אלו, ובנייה חדשה כך שבמקום דירה אחת לכל בעלי דירה מקורית יהיו שתי דירות, וכל זאת תוך שמירת האופציה התכנונית לשכניהם שלא השתתפו בהכנת התוכניות.
חלק מבעליהן של הדירות האחרות, השכנים שלא רצו לבנות, התנגדו לבנייה. הנימוקים בעד אישור התוכניות היו: הבקשה לבנייה היא בהתאם לתוכנית המתאר, וזכותם של אלה שלא מעוניינים כיום לבנות – נשמרת להם למימוש בכל עת שיחפצו בכך. הנימוקים נגד הבניה היו: ההריסה והבניה מחדש יערערו את יציבות הבניין.
ערך הדירות ירד בשל הגדלת הצפיפות. ההתנגדות לבנייה נדחתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וייאמר כי לאור תפקידיה של הוועדה צפוי היה כי התוכניות יתקבלו, שכן שני הנימוקים שהועלו נגד הבנייה – הראשון דינו להתבטל ככל שמהנדס רשוי מצהיר על אחריותו לביצוע הבנייה בהתאם לחוק, והשני סביר היה שיתבטל, כי הוועדה המקומית אינה אמורה לדון אלא בנימוקי תכנון, ולא בנימוקי קניין. גם ערר שהוגש על החלטת הוועדה המקומית לא התקבל, שכן גם וועדת ערר דנה בעיקר בנושאי תכנון. בלית ברירה, פנו המתנגדים לבנייה לבית המשפט בבקשה לקבל צוו מניעה נגד ביצוע הבנייה, אך גם הבקשה לצוו המניעה נדחתה, ומכאן הוגשה בקשת רשות ערעור על פסק הדין קמא בו נדחתה בקשת צוו המניעה.
בית המשפט המחוזי פסק:
1.אמנם על פי חוק המקרקעין די בהסכמת 75% מדיירי בית משותף כדי לאכוף תוספת בנייה, אך לדעת בית המשפט שבערעור אין הדברים אמורים בהריסה + בנייה אלא בבנייה בלבד. [הייתה גם מחלוקת בדבר היחס בין הדיירים המסכימים לבנייה לבין אלה המתנגדים לה, אך מחלוקת זו לא הייתה עקרונית לענייננו].
2.לדעת בית המשפט שבערעור, לשם הריסה חלקית ובנייה מחדש דרושה הסכמת כל בעלי הדירות.
3.הוספת דירות לבית המשותף יוצרת מאזן שונה של חלוקת משאבי הקרקע בין הדיירים, מורידה את ערך הדירות ומהווה פגיעה בזכות הקניין של המתנגדים לבנייה. זכות זו היא מוקנית על פי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
4.בית המשפט שבערעור החליט להחזיר התיק אל בית משפט השלום כדי לברר האם יש הסכמה של כל הדיירים לבנייה, ולא רק של חלק מהם, ורק במקרה שאכן כולם מסכימים לבנייה – תיסלל הדרך לביצועה.
5.בית המשפט קיבל את הערעור, ביטל את החלטת בית המשפט קמא בדבר צוו המניעה, והוציא צוו מניעה כמבוקש שיהיה בתוקף על לבירור הנושא כאמור בבית המשפט. פסק דין זה מהווה תרומה חשובה להמחשת זכויות הקניין של דיירים – אותן זכויות שאינן כלל נושא לדיון במסגרת החלטותיה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובמסגרת החלטות וועדת ערר, אותן זכויות שלעתים נרמסות על ידי אישורי בנייה כשהנפגעים לא פונים לערכאות.
