תביעת דייר בבניין

שלום לכם, רציתי לברר האם ועד הבית בבניין שחבר באגודה לתרבות הדיור אמור לזמן אסיפת דיירים על מנת לקבל את הסכמתם לתבוע דייר אחר בבניין באמצעות עו"ד מטעם האגודה לתרבות הדיור, או משום היות הבניין רשום בתרבות הדיור, אין צורך בכינוס אסיפה כזו ופניה לעו"ד מהווה חלק מהניהול השוטף של הבניין.
השאלה הנ"ל נשאלת מכיוון שלאותו דייר יש טענות טובות כנגד הועד ויש חשש מאוד סביר שהדייר יזכה בדיון ואז הועד ייאלץ לשלם לו פיצויים ושכ"ט עו"ד.
בתודה מראש.

איני חושב שיש קשר לעובדה שאתם חברים באת"ד.
ועד צריך לבצע את תפקידו והשייכות לאת"ד במקרה זה אינה משנה דבר. מה שחשוב הוא הנושא עליו הם מתווכחים. האם זה עניין שמתוקף תפקיד הועד עליו לתבוע את אותו הדייר או לא.
לדוגמא: אם דייר לא שילם את מיסי הועד הרי שצריך לפעול נגדו ואין צורך לקבל אישור של הדיירים.

אכן "אי תשלום" דמי ועד.
כלומר, ועד הבית עד לא מזמן היה אדם מבוגר, שהסכים לנהל את הקופה המשותפת ואולם לא היו לו הכוחות לבצע את העבודות. לכן, למשל, השכנים בקומות העליונות סיידו וזיפתו את הגג על חשבונם וזוכו מתשלום דמי הועד בסכום אותו שילמו למסייד/מזפת, דיירים שדירתם הוצפה במי ביוב קיבלו את אישור הועד להביא שרברב והגישו חשבונית וכך דוגמאות נוספות… הדבר נעשה ללא הסכמה בכתב, אלא בהסכמה בע"פ והתנהל במשך שנים ללא טענות מצד אף אחד מהדיירים.
ועד הבית הנוכחי הינו אדם צעיר, אשר מסוכסך עם אחד הדיירים ולכן החליט כי הקיזוז בעבר אינו חוקי והחליט לתבוע רק את אותו דייר איתו הוא מסוכסך 7 שנים אחורה על דמי הועד, כשבעצם אותו דייר זיפת וסייד את הגג על חשבונו (כמו הדייר האחר בקומה העליונה – שאינו נתבע או הדיירים האחרים שביצעו עבודות שהיו אמורות להיות מבוצעות ע"י כלל הדיירים).
מכאן השאלה – אני חוששת שאותו דייר שנתבע יצליח להוכיח כי אכן שילם את דמי הועד בדרך של קיזוז ויבקש את החזר ההוצאות המשפטיות שלו, שעלולות להסתכם באלפי שקלים. למותר לציין כי הועד אינו מוכן להקשיב לי ולא מוכן לקבל את עמדתי, ואני מסרבת לשלם מקופת הועד את ההוצאות (אם ייפסקו לטובת אותו דייר), הרי חלק מההוצאות האלה יחולו עלי – מי שאינה מסכימה ל"נקמנות" האישית הזו.
מכיוון שרוב הדירות בבנין מושכרות, אין לי אפשרות לכנס אסיפת דיירים שלא מן המנין ולהחליף את הועד וכך לשנות את רוע הגזירה ולכן אני מבקשת לברר האם הפניה לעו"ד הינה חוקית ולנסות לטרפד את התביעה בצורה הזו.

אכן "אי תשלום" דמי ועד.
כלומר, ועד הבית עד לא מזמן היה אדם מבוגר, שהסכים לנהל את הקופה המשותפת ואולם לא היו לו הכוחות לבצע את העבודות. לכן, למשל, השכנים בקומות העליונות סיידו וזיפתו את הגג על חשבונם וזוכו מתשלום דמי הועד בסכום אותו שילמו למסייד/מזפת, דיירים שדירתם הוצפה במי ביוב קיבלו את אישור הועד להביא שרברב והגישו חשבונית וכך דוגמאות נוספות… הדבר נעשה ללא הסכמה בכתב, אלא בהסכמה בע"פ והתנהל במשך שנים ללא טענות מצד אף אחד מהדיירים.
ועד הבית הנוכחי הינו אדם צעיר, אשר מסוכסך עם אחד הדיירים ולכן החליט כי הקיזוז בעבר אינו חוקי והחליט לתבוע רק את אותו דייר איתו הוא מסוכסך 7 שנים אחורה על דמי הועד, כשבעצם אותו דייר זיפת וסייד את הגג על חשבונו (כמו הדייר האחר בקומה העליונה – שאינו נתבע או הדיירים האחרים שביצעו עבודות שהיו אמורות להיות מבוצעות ע"י כלל הדיירים).
מכאן השאלה – אני חוששת שאותו דייר שנתבע יצליח להוכיח כי אכן שילם את דמי הועד בדרך של קיזוז ויבקש את החזר ההוצאות המשפטיות שלו, שעלולות להסתכם באלפי שקלים. למותר לציין כי הועד אינו מוכן להקשיב לי ולא מוכן לקבל את עמדתי, ואני מסרבת לשלם מקופת הועד את ההוצאות (אם ייפסקו לטובת אותו דייר), הרי חלק מההוצאות האלה יחולו עלי – מי שאינה מסכימה ל"נקמנות" האישית הזו.
מכיוון שרוב הדירות בבנין מושכרות, אין לי אפשרות לכנס אסיפת דיירים שלא מן המנין ולהחליף את הועד וכך לשנות את רוע הגזירה ולכן אני מבקשת לברר האם הפניה לעו"ד הינה חוקית ולנסות לטרפד את התביעה בצורה הזו.

אני יכול רק לשער כך:
לאחרונה דובר כאן על אחריות אישית של חברי הועד במקרה של תביעה.
ההבנה היא שאין לחברי הועד אחריות אישית אלא החובות מוטלים על ה"תפקיד", על המערכת שנקראת ועד.
כל זאת כאשר הם מילאו את תפקידם וביצעו את חובתם מצד התפקיד וחובותיו.
אך כאשר ישנה רשלנות או פלילים או דברים אחרים שבהם ישנה אשמה אישית של ממש, הרי שאין הגנה על חברי הועד ועליהם לשאת בתוצאות מעשיהם.

נדמה לי שכך גם כאן.
הרי ברור ונקל להוכיח שמדובר כאן בהתנכלות על רקע אישי ולא בפעולה שנובעת מהתפקיד. וגם ברור שכך הנוהג בבניין זה לשלם את דמי הועד והעניין ברור לגמרי גם ליו"ר הועד, כך שבהחלט יש מצב שיו"ר הועד יישא באחריות על מעשיו וישלם בעצמו.

עדיין זו סוגיה משפטית שדעתו של עו"ד שחל תחכים אותנו בה.

אני ממש חייבת תשובה דחופה.
התביעה כבר הוגשה ואני לא יודעת מה לעשות….

הגשת תביעה משפטית מול דייר בגין אי תשלום דמי ועד או מחדל אחר מצד הדייר אינה מחייבת כינוס מיוחד של אסיפת דיירים. וועד מוסמך לנהל ולתחזק את הרכוש המשותף.

לעיתים במסגרת ניהול שוטף נאלצים להגיע להליך משפטי. כמובן שהדבר ידווח באסיפת דיירים קרובה או בדיוור ישיר או הודעה מטעם הועד. הדיווח חשוב בעיקר לעניין ההוצאה הכספית הכרוכה בהליך המשפטי (אגרה; שכ"ט).

עניין החברות באגודה לתרבות הדיור אינו משנה לכאן או לכאן.

לדייר הנתבע יכולות להיות טענות טובות. שיטען אותן בפני המפקח על המקרקעין.

אבל אני מבקשת לחדד נושא מסויים:
האם הועד אמור להודיע לנו על שכירת שירותי עו"ד והגשת תביעה לפני הגשת התביעה או שהוא יכול לעשות זאת אחר כך?
התביעה כבר הוגשה ולי לא היתה שום אמירה בנושא – דבר שמרתיח אותי, מכיוון שאני בטוחה שהועד יפסיד בדיון ואאלץ לשלם לדייר את חלקי היחסי בהוצאותיו המשפטיות, אפילו דרך הקופה המשותפת.
האם אני יכולה לפנות למפקחת ולהודיע לה שאני מתנגדת לתביעה, עומדת לצד הדייר ומבקשת שלא אחוייב בהוצאות?

יש המשך בשירשור זה:
=

המשך זה מציג תמונה אחרת לגמרי מהעניין העקרוני שעליו ענית.
מסתבר שיש כאן ענין של חיסולי חשבונות במסווה של "יו"ר הועד" הממלא את תפקידו. על כך יצאה הדיירת כנגד פעולות הועד.
לי לא ברור כלל שידו של הועד תהיה על העליונה ומכאן שעלולות להיות השלכות כספיות לא מעטות לדיירים.
מציאות זו לדעתי חורגת לגמרי מהתשובה העקרונית שהצגתה (שאיני חולק עליה כמובן).

אשמח לשמוע את דעתך.

אין זה משנה שהדירה בשכירות, כי בעל הדירה צריך לבוא לאסיפה, או יישא בהחלטותיה ולכן זה לטובתך, כי משקלך יגדל.

באסיפה תעלי את טעונייך ותגידי שאת לא מסכימה לשלם את הוצ´ המשפט במקרה הזה וגם שאת מעוניינת להחליף את הועד.

ברוב המקרים המפקח מסרב (בעיקר אם בקשת ההצטרפות היא לצד בו נמצאת הנציגות) .
בקשות שמוגשות ע"י דיירים להצטרף כנתבע או כתובע, להליך שהוגש בין נציגות בית לדייר – לרוב מקבלות סירוב.
המפקח לרוב יקבע או שהיצוג של הנציגות מספיק ודי בו או שהצרוף לתובע/ת או נתבע/ת שהם בעל דירה אינו נדרש .
הדרך היא לרוב להצטרף לא כצד אלא כעד מטעם אחד הצדדים.
5

צדקת כאשר הבחנת שאני מתעלם או ממזער את הענין הספציפי ומתמקד בצד העקרוני.

הנושא העקרוני חשוב בהרבה. במקרה הספציפי – שהוצג כאן רק ע"י צד אחד – יתכן אולי שיש כאן שימוש כוחני ולא ראוי בנציגות הבית. ממילא הכרעה בצד העובדתי אפשרית רק במסגרת פגישת יעוץ. יתכן שאז תשובתי למקרה זה היתה אחרת.

ועד נקמן שמגיש הליכי סרק צריך להחליף, אם אכן רוב הדיירים יהיו בדיעה כזו באסיפה. ניתן לעיתים לזמן אסיפה שלא מן המניין.

בצד העקרוני –

נציגות בית יכולה לקבל יעוץ או יצוג משפטי בתשלום וכן להגיש הליכים משפטיים נגד דייר/ים ללא קבלת אישור מראש של אסיפת הדיירים.

זה חלק מניהול שוטף. מומלץ כאשר ההליך אינו דחוף ויש אסיפה באופק, להמתין לאסיפה. מומלף לעדכן בדיווח על לוח מודעות לפני ואחרי אודות נקיטה בהליכים כאלה ואחרים.

אבל הגשת הליכים משפטיים לרבות חיוב קופת ועד באגרה ושכ"ט אינה כשלעצמה חריגה מסמכות הועד.
ברור שיש מקרים של שקול דעת מוטעה ואף זדון בהגשת הליכים. יש גם לא פעם שקול דעת מוטעה וזדון בכל היטב של פעולת ועד גרוע. ראיתי מקרים בהם ועדים גרמו עקב התנהלות בלתי ראויה לדיירים בדלית ברירה להגיש נגד הועד הליכים שגרמו לועד הוצאות ניכרות.

אבל בית אינו יכול פראקטית להתנהל רק דרך כינוס אסיפות דיירים. אחרי כינוסים תדירים מדי בד"כ כבר אף אחד לא מגיע.

אבל לפי התשובה אני מבינה שאני לא יכולה לעשות כלום ושהחוק היבש לא מגן עלי.
אני לא יכולה להחליף את הועד (הנושא לא מעניין את בעלי הדירות האחרים, שלא מתגוררים בבניין) והדרך היחידה "להעיר" אותם תהיה רק כשהם יבינו מה קרה בזמן חיוב הקופה המשותפת בהוצאות המשפטיות של הדייר הנתבע…
אם אני אפנה לעו"ד מטעמי לשם קבלת ייעוץ משפטי, אני אצטרך לשלם לו שכ"ט, כך שבכל מקרה אני מפסידה כספית.
ניסיתי לפנות לאגודה לתרבות הדיור, אבל הם מסרבים לייעץ לי, והם טוענים שהם עומדים רק מול נציגות הבית.
אוף, אני כל כך מתוסכלת ! אנחנו בסה"כ 6 דיירים בבניין, כלומר אני אצטרך לשלם 1/5 מההוצאות המשפטיות.
תודה בכל זאת…