יש לי שתי שאלות :
רקע: אני גר בבית משותף בן 5 דירות. לדייר אחד יש 3 דירות מתוך ה-5 כך שהוא נהנה מרוב. הבית הוא בית בעל גג רעפים. שטח הגג הוא בבעלות הדייר בעל שלוש הדירות (לא זכויות בניה אלא רק בעלות בטאבו:
1. אני הדייר היחידי שדוד השמש על הגג, הדוד בתוך גג הרעפים, והקולטים מחוץ לגג, הדייר לא נותן לי להגיע לגג (נעל אותו) הוא מאיים עלי כי ידרוש ממני להוציא את דוד השמש מחוץ לרעפים, וכל טיפול אצטרך להביא איש טכני בעל סולם של שלוש קומות ולתקנו מבחוץ. האם הדבר חוקי?
2. הדייר בעל שלוש הדירות, החליט בעצמו (טוען משום שהוא רוב) כי אינו מעוניין בטיפול בגינה המשותפת, פיטר את הגנן ואינו מוכן להשקות את הגינה בגלל ההוצאות. האם הוא יכול להחליט כי הגינה "תתייבש" לה – פגיעה ברכוש המשותף של הבניין?
תודה מראש
1. במידה והגג הינו משותף, כמקובל בבתים משותפים, הרי שהבעלות על הגג, כולל זכות הגישה אליו הינה לכל בעלי הדירות בלי יוצא מן הכלל.
מכאן שאותו בעל שלושת הדירות, אף אם הן הדירות העליונות אינו רשאי בשום מקרה להגביל את גישתך לדוד השמש על הגג.
במידה ולא יאפשר לך גישה לגג, תאלץ לתבוע אותו בפני המפקח ותיזכה.
2. לעניין תחזוקת הגינה, אנו שבים לסעיף 58 המפורסם האומר כך:
58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
אם נקרא את הרישא של הסעיף עם הסיפה יצא לנו כך: ´בעל דירה מחויב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף כולל שמירה על מצבו כפי שהיה בעת גמר הבניה או לאחר שיפורים, שבוצעו בו בהסכמת בעלי הדירות.´
כלומר, תחזוקת הגינה אינה עניין להחלטת רוב אלא היא חיוב בילתי מסויג של חוק המקרקעין.
מכאן שכל פעולתו הינה בניגוד לחוק וגם על כך ניתן לתבוע אותו.
המלצות:
1. כיתבו לדייר מכתב רשום עם אישור מסירה ובו תפרטו את אי חוקיות פעולותיו ותדרשו ממנו להפסיק התנהלויות אלו באופן מיידי.
במכתב תציינו שבמידה ולא יפסיק את התנהגותו ויביא לכם מפתח וכן ישוב להשקות ולטפל בגינה תוך שבוע מקבלת המכתב, תאלצו בצער לתבוע אותו בפני המפקח על המקרקעין והדבר גם יעלה לו כסף שכן תדרשו החזר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
2. והיה ולא יענה בחיוב לדרישתכם, פנו לעו"ד על מנת שיגיש עבורכם את התביעה.
3. שימרו מעתה כל מסמך המגיע לידיכם בנושא זה. כולל את אישורי המסירה וכו´.
כמובן שעל פי החוק, עדיין מותר לי להציב דוד שמש על הגג, אבל השאלות הן כאלו:
1. זהו גג רעפים, הדוד נמצא בתוך הרעפים והקולטים כמובן בחוץ, בעל שלוש הדירות מאיים כי יחייב אותי להוציא את הדוד עצמו מחוץ לגג, ולא יאפשר טיפול בו, וכך טנאי שיגיע יצטרך להביא סולם לבניין של שלוש קומות – האם פעולה זו שלו חוקית?
2. הגג נעול והמפתח אצלו בלבד, האם יש בזכותי לקבל מפתח כדי לבדוק את תקינות הדוד?
בתודה מראש
זה לא מצב תיקני ורגיל ומקובל בבית משותף כשעושים את החלוקה.
אני מבין מתשובתך שאם הגג בטאבו של השכן, אין לי זכות להעמיד שם את הדוד?
בעבר לכל הדיירים היו דודי מים ודודי שמש על הגג, עם השנים כל דודי המים ירדו, ואט אט גם דודי השמש, ואני נשארתי אחרון.
יתכן שבתקנון של הבית אם יש כזה הכניס הקבלן שבנה את הבניין סעיף בו הוא מאפשר להציב על הגג (אפילו שהוא פרטי) גם דודי שמש וקולטים לשאר בעלי הדירות.
יתכן גם שהגג נמכר לדייר על ידי הקבלן לאחר שהדודים והקולטים היו מותקנים.
נראה לי שיש צורך לבדוק את התקנון של הבניין מה כתוב בו ביחס לציוד זה.
בכל אופן התנהלותו והתנהגותו של בעל הגג הינה שלא בתום לב .שכן בעלי דירות בבית משותף מחוייבים לנהוג בדרך של תום לב כלפי בעלי דירות אחרות בבית המשותף.
אם בעל הגג חושב ובטוח בצדקתו מדוע הוא לא מפרק ומסיר את הציוד שלך מהגג הפרטי שלו?!!
כנראה מפני שהוא לא יכול לעשות זאת!!
בכל מקרה הצעה אופרטיבית . אם בעל הגג ימשיך בסירובו עליך לפנות בתביעה בצו עשה למפקחת על המקרקעין בכדי שתאלץ אותו לאפשר לך לתקן את הדרוש תיקון בציוד שלך.
בהצלחה
