אני הגעתי לבניין כדייר חדש וראיתי ששני מחסנים שקיימים בבניין (במקור היה גנרטור והשני חדר הסקה) הפכו לרכושם הפרטי של שתי משפחות. ששאלתי לפשר העניין אמרו לי שכך הוחלט וזהו. האם יש משהו עוד לעשות, למרות שככל הנראה זה כבר שנים אצליהם?
כמו כן בבניין משלמים תשלום מס ועד אחיד. הדירה שבה אני גר היא הקטנה מכל הדירות ואני רוצה לשלם באופן יחסי לחלקי ברכוש המשותף, הדיירים התנגדו וטענו כי כך הם נוהגים שנים. יש עוד משהו לעשות?
בתודה מראש וכל טוב
חסרים פרטים:
האם השטח מוצמד לדירותיהם בטאבו ?
האם יש פרוטוקול או החלטה רשומה בספר ההחלטות של הבניין ?
האם הם יכולים לטעון ל"זיקת הנאה" ?
האם זה רכוש משותף ?
מי הסכים לכך ? האם ניתן להוכיח זאת ?
מתי הגעת לבניין ? כמה זמן אחרי שהגעת לבניין גילית את זה ? האם ידעת על כך לפני זה ?
אני מציע לך תחילה לברר זאת עם הוועד.
אם הוועד עויין, דבר עם השכנים שהמחסן שלהם וברר יותר פרטים.
אם לא יוצא כלום, פנה למפקחת לבירור העניין ועל צו "עשה" לפינוי המקום.
בהצלחה
שלמה
הדין – שכולל את החוק, התקנות והפסיקה – הוא שקובע את המצב המשפטי לאשורו.
לעיתים דין מתנגש בנוהג. מה עושים?
ראשית, נוהג צריך להוכיח. צריך אכן להוכיח שבמשך שנים רבות אכן השתרש נוהג כזה או אחר.
אבל – וכאן אני מגיע גם לשאלתך הספציפית – גם אם הוכח נוהג (ואינני מזלזל בנוהג) אין זה אומר שהוא גובר על הדין בוודאי לא כאשר מדובר בזכויות קנייניות.
כך שלגבי רכוש משותף (בהנחה שחדר ההסקה והגנרטור הם רכוש משותף – וזה צריך לבדוק) גם נוהג של שנים בו "סיפח" כביכול דייר מסויים רכוש משותף לשימושו הפרטי, שלא כדין, נוהג כזה בטל הוא ואין בכוחו ליצור חזקת בעלות. הדין קובע שכדי לספח רכוש משותף יש להצמידו בדרך הקבועה בחוק ואם הדבר לא נעשה יש לדרוש סילוק יד.
לכן בקש בכתב שימציאו לידיך את ההחלטה כביכול ואם הדבר לא נעשה בדרך הקובע בחוק להצמדת שטח משותף – ואני בכלל לא בטוח שאפשר היה להצמיד שטח כזה לדירה פרטית – תעלה את הנושא באסיפה.
לגבי דמי הועד המצב קצת שונה – דרוש לקבל את תקנון הבית. אם זהו התקנון המצוי ללא שינויים הרי שהנוהג מנוגד לדין. ניתן לפחות 7 שנים אחורה לדרוש החזרים וכמובן לקבוע מכאן ואילך שינוי של המנגנון.
תודה רבה
שוב תודה רבה
כדי לדעת מה יש/אין בתקנון הבית שלך, אני ממליצה לך בחום לגשת למשרדי הטאבו, ולבקש שיזמינו לך את תקנון הבית ואת נסח הבית.
העניין הזה יעלה לך כ- 170 ש"ח (פחות או יותר), אבל אתה תדע אחת ולתמיד מה יש/אין אצלכם, ולמי יש/אין מה. וגם תדע איך לחשב את חלקך היחסי.
באשר לחלק השני של שאלתך (בעניין התשלום האחיד), גם אני אשמח לקבל תשובה על כך מעו"ד שחל.
במקרה שלי, ניסיתי לכנס אספת דיירים כדי לדון בנושא התשלומים לפי חלקי היחסי (מצידי ששאר הדיירים ימשיכו לשלם בצורה אחידה, כי אין לי כוונה לכפות עליהם שום דבר, ובלבד שאני אשלם לפי חלקי היחסי), אבל כהרגלם הם שמו עליי פס ארוך ורחב.
ובאמת, עו"ד שחל, מעניין אותי לדעת האם נוכח העובדה הזאת, ונוכח העובדה שענייני נמצא בהליכים אצל המפקחת, אני רשאית להודיע להם במכתב רשום שהחל מהחודש הנוכחי אני מתחילה לשלם להם לפי חלקי היחסי.
בעבר כבר דיברנו על זה (אתה ואנוכי), אבל אם אינני טועה, זה היה לפני שביקשתי מהם לכנס אספת דיירים.
תודות,
ורונה
החוק קובע שאם לבית אין תקנון מוסכם משל עצמו הרי שחל עליו התקנון המצוי, כלומר אותו תקנון שמצורף כתוספת בסוף חוק המקרקעין.
באתר זה תוכלו למצוא ולהדפיס את התקנון המצוי, שחל על רובם של הבתים המשותפים בישראל. זהו תקנון חשוב כי מתייחסים אליו לא פעם כאמצעי השוואה גם לגבי בתים בהם יש תקנון מוסכם.
זאת ועוד: רבים הם התקנונים המוסכמים אשר מתבססים על התקנון המצוי ורק מוסיפים או משנים או גורעים חלקים ממנו.
מעיון בתיק הבית שלכם בלשכת המקרקעין תוכלו לדעת איזה תקנון חל עליכם.
אם זהו התקנון המצוי ללא שינויים הרי שחל עליכם בעניין דמי הועד ההסדר הכתוב בחוק, קרי: הכל בהתאם לחלק ברכוש המשותף ז"א לפי יחס שטח רצפת הדירה אל שטח הרצפה של כל יתר הדירות שבבית המשותף ללא מרפסות.
כדי לגבות מס אחיד צריך לשנות את התקנון ברוב של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
האם יש צדק בכך שבעלי דירות בנות 200 מ"ר, לדוגמה, ישלמו כמו בעלי דירות בנות 50 מ"ר באותו בניין?
אני שואלת זאת, משום שנראה לי שיש איזה סחף ברשות שהרשה המחוקק בשתיקתו לשנות כל דבר בתקנון המצוי ברוב של שני שלישים. כאילו מדובר כאן באיזו דת "שני השלישים".
תודה,
ורונה
