שקיפות ואחידות בחישוב שטח הדירה

עידן חדש – שקיפות ואחידות בחישוב שטח הדירה והצגתו במפרט המכר

ביום 24 בפברואר 2008 פורסם ברשומות (קובץ תקנות 6649) התיקון לצו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון) התשס"ח 2008 אשר יכנס לתוקף ביום 24 במאי 2008.
מדובר במתכונת מחודשת ומעודכנת של טופס המפרט הטכני אשר חובה על כל מוכר דירה בישראל לצרף לחוזה המכר, ואשר שונה משמעותית במהותה מן הטופס ההיסטורי המקורי.
התיקון מהווה הסדרה מבורכת של נושא פרוץ ששימש למעלה משני עשורים בסיס ועילה לאין ספור סכסוכים, ותביעות משפטיות בין רוכשי דירות לקבלנים ויזמים.
בניגוד למה שמקובל לחשוב הסדרת נושא פרוץ זה משרתת את כל הנוגעים בדבר, כמובן את האזרחים מן השורה – רוכשי הדירות אבל לא פחות מהם התיקון שנתקבל משרת את היזמים והקבלנים כמו גם את הגורמים המקצועיים בענף הנדל"ן, ובמה דברים אמורים?
טופס המפרט הטכני (המקורי משנת 1975) אשר מוכר לכל רוכשי הדירות בישראל ואשר נוסח לפני למעלה מ 30 שנה הינו מיושן ואינו משקף את התמורות שחלו במהלך השנים.
הצו החדש מכניס מס' שינויים ותוספות בטופס המפרט הטכני לצורך התאמתו לסטנדרט הבניה המקובל כיום, ומתן מענה ללקחים שהצטברו במהלך 30 השנים האחרונות. השינויים העיקריים יפורטו בהמשך.
התוספת החשובה ביותר הינה הדרישה לנקוב במפורש בשטח הדירה הנמכרת.
בטופס הישן בסעיף 3.1 כתוב "דירה בת ______ חדרים בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה"
קרי, הנחייה מפורשת לקבלנים שלא לציין במפורש את שטח הדירה ועל כל רוכש דירה לחשב או לגזור את שטח הדירה מן התוכנית המצורפת.
ע"פ הצו החדש הקבלן/מוכר הדירה יהיה חייב לנקוב במדויק בשטח הדירה במ"ר.
זאת ועוד הצו החדש אף קובע אופן חישוב אחיד ומחייב, מוקדש למעלה מעמוד וחצי לפירוט טכני מדוקדק של אופן החישוב.
על פי שיטת המדידה שנקבעה בתיקון שטח הדירה יכלול:
1. שטח פנים הדירה (שטח נטו).
2. השטח מתחת לקירות החוץ של הדירה לרבות קירות הגובלים ברכוש המשותף.
3. מחצית השטח מתחת לקירות משותפים עם דירה שכנה.
4. במידה וקיימים חלקים נוספים כגון:מרפסות,גג צמוד,חנייה צמודה, יצוינו אלו בנפרד בצירוף שיטחם המדויק ולא כשטח אינטגראלי של הדירה.

לא ייכלל בתחשיב החלק היחסי בשטחי הרכוש המשותף כגון:לובי קומתי,פיר מעלית וכד'.
הנחיות נוספות לעניין הגדרת שטח הדירה הכלולות בגוף המפרט:
לכל קומה יערך תחשיב נפרד, יכללו רק שטחים שגובהם עומד בדרישות תקנות התכנון והבניה לאותו חלק בדירה, שטח חדר המדרגות בדירות דו מפלסיות יספר פעם אחת בלבד (היטל על), הנחיות לאופן החישוב וההכללה של שטחים כגון: מחסנים, מרפסות, מרתפים וכד' המפרט אף מגדיר במדויק איך מודדים את שטח הגינה בבניה צמודת קרקע.
שינויים נוספים:
במפרט יצוין שם עורך הבקשה להיתר ושם האחראי לתכנון השלד.
המפרט החדש עושה שימוש נרחב ביותר בטבלאות להלן הטבלאות החדשות שנוספו:
1.רשימת חדרים וגימורים בדירה ובשטחים המוצמדים לה או משמשים אותה.
2.טבלת מתקני תברואה וכלים סניטרים.
3. טבלת מתקני חשמל.
פרק מעניין שהתווסף הינו פרק המתייחס לגובה, לא עוד ציון מידת גובה המתייחסת לכל הדירה כי אם פירוט הגובה שיבנה בכל חלק וחלק של הדירה.
ואולם כאמור השינוי המשמעותי ביותר הינו בעניין השטח ומן הראוי להרחיב מעט בנקודה זו.

קצת היסטוריה לאלו מאיתנו ששכחו:
הבלבול הרב הקיים בכל הנוגע להגדרת שטח דירה נובע מקיומם של מספר מקורות בהגדרת השטח שאינם רלוונטיים לעסקת המכר ואשר נתגלגלו אל תוך המערכת החוזית בין רוכש הדירה לקבלן. להלן אותם מקורות ע"פ סדר כרונולוגי בהתקדמות הפרוייקט:

1. תוכניות בניין עיר אשר מסדירות את הבנייה למגורים קובעות את כמות השטחים העיקרים ואת כמות שטחי השירות המותרים לבנייה בפרויקט מגורים נתון.
יש להבהיר כי אין כל קשר בין השטח העיקרי המוקצה ליחידת דיור נתונה לבין שטח
הדירה נטו.
ההמחשה הבולטת לכך הינה שטחי הממ"ד אשר אינם נחשבים ע"י העירייה כשטחים עיקריים ואולם הקבלנים / יזמים תמיד יכללו את שטחי הממ"ד בשטח הדירה נטו.
2. כידוע לכולנו, חוזי הביצוע של שלד הבניין נחתמים ע"פ שטחי הברוטו לבנייה שכן עבור קבלן השלד אין זה משנה כלל אם הרצפה שהוא ייצק תשמש כחדר עגלות/לובי קומתי ברכוש משותף או חדר מגורים/סלון של דירה כלשהיא.
3. מכך ברור שהשטחים אשר מצויים במסמכי הקבלן/יזם בשלבים הראשונים של הפרויקט הינם שטחי הברוטו .
4. בשלב הבא- שיווק הפרויקט, לצד הנטייה הטבעית של החברות לנקוב בשטחי הברוטו לצורך תיאור הדירות, מצטרפת מגמת המשווקים להציג את הדירה הנמכרת כגדולה יותר ומרווחת יותר ולפיכך אטרקטיבית יותר וזאת בכדי למקסם את התמורה המשולמת עבור הדירה.
5. התחרות בין המשווקים של פרויקטים שונים באותה סביבה גורמת לאסקלציה נוספת כאשר משווק של פרוייקט מסוים רואה כי בפרוייקט השכן הוסיפו לשטח הדירה הנמכרת גם את הלובי הקומתי ואת פיר המעלית הרי הוא נאלץ ליישר קו שאם לא כן נוצר פער במחיר למ"ר בינו לבין הפרויקט השכן פער שאינו ניתן להסבר לרוכש הפוטנציאלי של הדירה.
6. לפיכך, אנו מוצאים בפרויקטים מסוימים למגורים פרוספקט מכירה אשר קובע כי שטח הדירה הינו למשל 180 מ"ר ואולם לא מצורף הסבר כי שטח זה כולל גם שטחים ניכרים ברכוש המשותף של הבניין.

הערה: בשנים האחרונות בעקבות מספר פסקי דין אנו עדים כי יותר ויותר יזמים אשר משווקים דירות למכירה מציינים את שטח הדירה גם במסמכי המכר, בד"כ שטח הדירה יופיע על גבי תוכנית המכר (התוכנית המצורפת למפרט המכר) תוך כדי הפנייה לחוזה המכר שם מפורט אופן חישוב השטח הנקוב.

תקן 975:
בעקבות חוסר הבהירות בהגדרת שטח דירות, נדרש לעניין מכון התקנים הישראלי ובתקן שמספרו ת"י 975 משנת 1995 נקבעו הגדרות לכל שיטת חישוב,(שטח אפקטיבי,שטח נומינלי וכיו"ב) ואולם למרבה הצער תקן 975 אינו קובע את אופן המדידה הראוי והנכון ואינו קובע אופן חישוב מחייב שעל קבלן/יזם/מוכר דירה לנקוט בחישוב שטח הדירה שהינו מעמיד למכירה. יוצא איפה שהתקן יצר אומנם הגדרות בהן ניתן להשתמש בניתוחים מקצועים כאלה או אחרים ואולם התקן לא קבע נורמה מחייבת על פיה יש לנהוג.

רקע משפטי:
1. פסק הדין המשמעותי בסוגיית שטח הדירה הינו פסה"ד בעניין "צמיתות" משנת 1995
במקרה דנן מדובר היה בפרויקט בחיפה אשר שווק תוך שימוש בפרוספקט צבעוני שבו צוין שטחה של כל דירה, בהמשך, במסמכי המכר (מפרט טכני ותוכנית) אשר צורפו לחוזה המכר לא צוין שטח הדירה. רוכשי הדירות בפרויקט הגישו תביעה משפטית נגד יזמית הפרויקט בטענה שהשטח של הדירה שנמסרה להם קטן בהרבה מן השטח אשר צוין בפרוספקט השיווק. בית המשפט קיבל את טענתם וקבע כי מקרה דנן היות ולא ניתן פירוט יתר במסמכי חוזה המכר יש לראות בשטח שצוין בפרוספקט השיווק בגדר מיצג מחייב של הממכר המהווה התחייבות של החברה לספק דירות בשטחים כפי שצויינו בפרוספקט השיווק.
כמו"כ קבעה כבוד השופטת דורנר כי רוכש שאינו בעל מקצוע בענף לא יכול לדעת כי המונח "שטח ברוטו" כולל גם את החלק היחסי ברכוש המשותף.

2. הילכת צמיתות נשתרשה בשנים שלאחר מכן עד שבשנים 2003-2004 ניתנו שני פסקי דין: פסה"ד בעניין שרבט,ופסה"ד בעיניין אוחנה אשר רוקנו מתוכן את הילכת צמיתות התוצאה המצטברת את שני פסה"ד הנ"ל קובעת כי במידה והקבלן/יזם יצרף לחוזה המכר תוכנית ובה מצוינות מידות הדירה על חלקיה, חזקה על רוכש הדירה כי הינו מסוגל לתרגם את התוכנית הנ"ל ולקבוע לפיה את שטח הדירה שהינו רוכש.

3. קביעה זו של ביהמ"ש העליון גרמה להרמת גבה אצל גורמים מקצועיים רבים בענף שכן על מנת לקבוע שטח מדויק של דירה מתוך עיון בתכנית המכר, יש צורך לבצע סדרת פעולות כגון:
א. להכריע אילו שטחים לכלול ואילו שטחים לא לכלול במדידה.
ב. ניטרול הסטייה של קנה המידה של התוכנית המצורפת.
ג. חלוקה של הדירה לשטחי גאומטריים ברי מדידה.
ד. מדידה וחישוב מדויקים בסרגל מילימטרי.

ברור שללא גורם מקצועי אשר ייקח את התוכנית לבדיקה ומדידה מסודרת לא יכול רוכש הדירה להקיש מתוך תוכנית המכר את שטח הדירה שהינו רוכש.

שינוי מגמה בפסיקה האחרונה
פס"ד חממי של ביהמ"ש העליון מחודש ספטמבר 2007 (ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא ואח') מהווה היפוך של המגמה בקובעו כי רוכשי הדירות לא יכולים להקיש את שטח הדירה מתוך תכנית המכר ולפיכך ההבטחות שניתנו בשלב השווק בכל הנוגע לשטחי הדירות (לרבות מודעות שפורסמו בעתונות ) הינן מחייבות.

ואולם, לאור התקון לטופס המפרט, ובתקווה שיופנם וייושם כלשונו ע"י הגורמים המקצועיים בענף, נראה כי בעוד מספר שנים, חלק מן הפסיקה ההיסטורית יחדל מלהיות רלוונטי.

ההשלכות הצפויות של התיקון לטופס המפרט
1. כניסתו לתוקף של הטופס החדש בעוד כחודשיים תקבע קנה מידה אחיד למדידה ולהגדרת שטחיהן של דירות בפרויקטים שונים ובכך יאפשר לרוכשים פוטנציאליים להטמיע באופן מדויק את הפרמטר של שטח הדירה וגודלה לתוך שיקוליהם.
2. הסדרת הנושא בחקיקה תחסל, כך יש לקוות, את המצב הקיים של המשווקים אשר נוקטים בתחשיבים יצירתיים ומפריזים בשטח הדירה ולא מותירים ברירה ביד מתחריהם אלא ליישר קו.
3. יש לזכור כי לשון חוק המכר (דירות) מתייחסת לכל מוכר דירה בישראל ולא דווקא לקבלנים/יזמים ומכאן, שהדרישה להציג את שטח הדירה ע"פ הפרמטרים הקבועים בצו החדש חלה גם על מוכרים פרטיים של דירות ולאו דווקא קבלנים/יזמים.
4. השינוי במפרט המכר גם יגיע בסופו של הליך ללשכת רישום המקרקעין. שכן מאחר ושטח הדירה לצורך מכירתה יחושב בשיטה הנ"ל, מן הסתם גם תשריטי הרישום המוצגים ללשכת רישום המקרקעין יתבססו על אותם שטחים ועל אותה שיטת מדידה.

הכותב אסא זהר הינו עורך דין אדריכל ושמאי מקרקעין העוסק בתחומי המקרקעין התכנון והבנייה, בעריכה של חוזי מכר, בקרת התכנון ומסמכי המכר ועמידתם בחוק ובתקנים.
משרד אסא זהר
03-7326463