שמירה בבית משותף

לא פעם שומר הוא חלק מהשרותים שמספקת חברת ניהול שמתחזקת את הרכוש המשותף של הבית. באיזה רוב ניתן לקבל החלטה לשכור שירותי שמירה בבית משותף? האם נדרש לכנס אסיפה בענין? האם השומר רשאי להיות חמוש ואם כן באילו תנאים? שאלות אלה נלבן להלן.

לאחרונה (תחילת 2009) נכנס לתוקפו חוק שנועד כביכול להסדיר את נושא השמירה בבתים משותפים (חוק הגבלת שירותי שמירה בבתים משותפים, התשס"ט-2008). אלא שהחוק הזה מטעה מאוד, משום שמטרתו כלל לא היתה להסדיר את שירותי השמירה בבית משותף, אלא מטרתו היתה להגביל את תופעת המאבטחים האישיים של גורמים עברייניים! הסעיף המרכזי קובע, שאסור להציב שומר חמוש ברכוש המשותף, בבית שמשמש בעיקרו למגורים, אלא אם כן קצין משטרה שדרגתו רב פקד ומעלה אישר זאת.

סעיף אחר קובע, שדייר בבית משותף רשאי לבקש מקצין משטרה לאסור שמירה אפילו אם מדובר בשומר לא חמוש, או להתנות אותה בתנאים, אם קיים חשש שהשמירה תביא לפגיעה בשלומו או בביטחונו של אדם, בשלום הציבור או בסדר הציבורי. כאמור הרקע לחוק, למרות שמו התמים, טמון לא בעולם הבתים המשותפים אלא בעולם התחתון … המחוקק רצה להתייחס דווקא לתופעה של כל מיני שומרים חמושים שמגנים על עבריין כלשהו או על רכושו הפרטי ולא לאותם שומרים, חביבים בד"כ, שדיירי בית מחליטים לשכור במשותף כדי להעניק תחושת בטחון, להגן על הרכוש המשותף, להגן על רכושם הפרטי של כלל הדיירים (מפני גניבות וסתם ונדליזם) וכדי לסנן ולפקח על תנועת הנכנסים לבית.

שומרים מהסוג האחרון הם בד"כ גם לא חמושים. החוק הזה שכאמור נועד להגביל שירותי אבטחה חמושה לעבריינים (מטרה חשובה כשלעצמה) הוא בעיני חוק שמנוסח גרוע כי הוא מזיק (מבלי שרצה בכך) לענייננו, שהינו שרותי שמירה בבית משותף.

כי כעת גם כאשר מבקשים כל הדיירים להציב שומר חמוש דווקא, לצורך הגנה על כלל הדיירים מפני סכנות חיצוניות, הם נדרשים לאותו אישור משטרתי ואחרי 180 יום להאריכו ע"י אישור קצין משטרה בכיר וכאמור לא לשם כך נחקק החוק הנ"ל.

הבה נחזור אם כן לשמירה המקובלת בבית משותף. כיצד יכולים דיירים לשכור שירותי שמירה? האם זו החלטה רגילה שיכול לקבל ועד או אסיפת דיירים? האם ניתן לראות בכך חלק מתחזוקת וניהול בית משותף? תשובות לשאלות חשובות אלה דווקא לא נמצא בחוק! הבעיה לא אמורה להתעורר בבתים שמראש תוכנן ונקבע כי יהיו עם שומר. במקרים אלה כבר בחתימה על הסכם הרכישה, אליו נילווים לרוב גם הסכם ניהול ו/או תקנון מוסכם ו/או מפרט, קיים סעיף הקובע מפורשות ששירותי שמירה הם חלק אינטגרלי משירותי הבית המשותף וכל דייר יודע מראש שחלק מההוצאה השוטפת תהיה שירותי שמירה, בין אם הוא אוהב זאת ובין אם לאו (בדומה למשל לחדר כושר).

במקרים כאלה יתעוררו אולי שאלות רק לגבי היקף שעות השמירה או אולי לגבי הפסקת שירותי השמירה. אבל בבית בו לא היו שירותי שמירה ואין תקנון מיוחד הקובע זאת כחלק ממפרט השרותים של הבית, החלטה להעסיק שומר היא תוספת לקיים. לכאורה כל תוספת לקיים דורשת הסכמה פה אחד של כלל בעלי הדירות בבית. כבר עתה ברור, איפוא, שהחלטה להוסיף שומר היא בוודאי החלטה שחורגת מסמכות הועד.

אולם מכאן ואילך הדברים פחות ברורים: איזה רוב נדרש? מוחלט? רוב רגיל באסיפה? שתי סיבות עיקריות לאי הבהירות: היחס לתוספות שונות לקיים, רוכך עם השנים ולא לכל תוספת נדרש כיום רוב מוחלט. כמו כן לא תמיד ברור מה הינו בגדר "תוספת לקיים" ומה הינו בגדר "חלק מתחזוקת וניהול הרכוש המשותף". עם השנים חל כרסום במונח "תוספת לקיים". למשל נקבע שתוספות רגילות, מקובלות ונהוגות אינן מחייבות רוב מוחלט או מיוחד, למשל תוספת אינטרקום, תיבות דואר, דלת כניסה, שער חשמלי וזו אינה רשימה סגורה. מקרים אלה למרות שעובדתית הם תוספת לקיים, די ברוב רגיל באסיפת דיירים כדי להעבירם. מדובר בתוספות שההוצאה הכספית שלהן אינה גדולה (יחסית). אעיר כבר כעת כי הוצאה על שומר אינה שולית. חוץ מזה גם נראה ששומר אינו (עדיין) בגדר תוספת רגילה ומקובלת. לכן נראה, ששומר לא נכנס לקטגוריה של תוספות קטנות ורגילות שדי ברוב רגיל באסיפה כדי להעבירן.

אבל האם שומר הוא בכלל תוספת לקיים? ממילא הגבולות אינם ברורים תמיד בין "הקיים" לבין "התוספת לקיים", לשון החוק אינה תמיד ברורה ודרך פרשנות משפטית טבעית, בעיקר מצד מפקחים על המקרקעין, טושטשו עוד יותר הגבולות כאשר המטרה היתה לצמצם – הלכה למעשה – את המקרים בהם נדרש רוב מוחלט מצד כלל דיירי הבית לשם קבלת החלטה.

למשל נקבע לא אחת בהקשר לשיפוצים בבית משותף שאין הכרח בהחלפה של קיים בקיים מאותו סוג. אחד לאחד. שנים חולפות וכאשר נדרש תיקון או שיפוץ ממילא החומרים החדשים משובחים יותר. זו אינה תוספת או שיפור. זו החלפה במובן הרחב של המלה. לכן היא לא מחייבת רוב מוחלט. הגמישות הפרשנית, אם כן, גדלה אבל יחד איתה גדלה גם העמימות וחוסר הוודאות. המונחים "סבירות" ו"מקובל ונהוג" נתונים תמיד לפרשנות. מובן גם הצורך להצר ולהפחית את המקרים בהם "דייר סרבן" בודד יוכל לטרפד לרוב גדול החלטה כזו או אחרת.

בית משותף הוא מטבעו בית מרובה דעות ומחלוקות. לכן בפועל כמעט כל החלטה שדורשת פה אחד אינה מתקבלת. זכות וטו כזו צריכה להישמר למקרים בודדים בלבד ומוגדרים היטב ויפה היה עושה המחוקק אם היה פעם אחת ולתמיד מבהיר נקודה זו בחוק. מקרים אלה, בהם באמת זכותו של כל בעל דירה (מכוח בעלותו היחסית ברכוש המשותף) לומר דברו ואף להתנגד, בעניינים מהותיים (כגון הצמדות) או עניינים שאינם הכרחיים והם בגדר מותרות ברכוש המשותף, מקרים אלה ראוי היה להגדיר בחוק. ראינו ששומר לא יכול להיתפס כתוספת רגילה ומקובלת שעלותה שולית יחסית ולכן לא ניתן, דרך הנמקה זו, להעביר החלטה כאמור ברוב רגיל באסיפה. האם ניתן לעשות זאת דרך הטענה, ששומר הוא בסה"כ שומר על הקיים ולכן אינו תוספת? או בניסוח קצת אחר: ששומר הוא חלק סביר וטבעי של תחזוקת וניהול הרכוש המשותף ולכן אינו מצריך רוב מוחלט? זאת טענה שמצלצלת יפה.

ברוח זו למשל הפכה ההוצאה ליעוץ משפטי או מקצועי לוועד להוצאה שהינה חלק רגיל מתחזוקת וניהול הרכוש המשותף. אולי באותה דרך נכניס גם את השומר אל הבית? בעיני – ואני אולי שמרן מדי – החלטה בדבר העסקת שומר בבית חורגת מתחזוקה וניהול רגיל ולכן היא מחייבת הסכמה כללית. זו החלטה שגם אם היא לטובת הרכוש המשותף הינה, בעיני, בגדר מותרות, כמו הוספת מצלמות בשיטחי הבית או הרחבת לובי וכד'. כלומר:

לדעתי החלטה כזו חורגת לא רק מסמכות הועד אלא גם מסמכות האסיפה. זו החלטה שמחייבת כאמור הסכמה מקיר לקיר. ניתן להכשיר החלטה כזו אם קובעים שרק התומכים יממנו את השומר. נניח שיש לכך רוב מסיבי ומיעוט קטן מתנגד. במצב זה ניתן להעסיק את השומר אבל להבהיר שאין ההוצאה מחייבת את המתנגדים. רק התומכים יממנו את השומר, הם ישלמו קצת יותר והמיעוט יהנה מן ההפקר…לא צודק? אולי. אבל פראקטי יותר מלמנוע הסדר שרוב רובם של הדיירים חפצים בו.