שכנות טובה – גדרות, קירות וכל מה שמפריד ביננו

גדר הפרדה

אומרים בעלי נסיון, שערובה ליחסי שכנות טובה היא גדר גבוהה. והנה מסתבר שגם גדר לא תמיד עוזרת. אחת השאלות שאנו חוזרים ונשאלים בפורום היא מה דינה של הגדר, למי היא שייכת, מה מותר לעשות בלי לקבל את הסכמת הצד השני ובמה ניתן לחייב את הצד השני.

חשבתם שאתם יודעים מהי גדר? בואו נראה מה אומר החוק

חוק המקרקעין קובע כך (סעיף 49): (א) קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן – מחוברים שבמיצר), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר. (ב) מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה – בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם היתה שונה.

סעיף 49 עוסק ברכוש המחובר למקרקעין במיצר בין שני בעלי מקרקעין שכנים, כלומר על הגבול ביניהם. איני נכנס כאן לשאלה המסובכת האם דין זהה חל גם במקרה בו הגבול אינו משקף את חלוקת הבעלות האמיתית בין שתי החלקות.

הסעיף דן בשלושה היבטים: הבעלות, השימוש וחלוקת ההוצאות. העקרון שבחוק הוא פשוט וקל להבנה: המחוברים נמצאים בבעלות משותפת ושווה של שני השכנים, כל עוד לא הוכח אחרת. לכאורה, הסדר זה לא מתחשב בכך שיתכן שרוב המחובר נמצא על שטחו של אחד השכנים, ואינו דורש כל כוונת שיתוף. לכן קבוע מלומדים שההסדר שנקבע חותר לניצול יעיל של המחוברים, על אף הפגיעה האפשרית בקניינם של שכנים, שכלל לא התכוונו להקנות זה לזה מרכושם.

מי נושא בעלויות ההקמה של הקיר התומך המוקם בין שני מגרשים צמודים זה לזה?

בת"א 1274/04 דמארי נ' אקוע נאלצו התובעים, מטעמי בטיחות (סכנת גלישת אדמה לתוך המגרש), לבנות על חשבונם קיר תומך בגבול שבין המגרש שלהם לבין מגרש הנתבעים, ולאחר מכן הגישו תביעה להשבת חלק מההוצאות שהיו כרוכות בכך, וזאת מפני שהנתבעים היו בדעה כי הם אינם צריכים להשתתף בהוצאות.

בית המשפט ראה בקיר אלמנט חיוני, אם כי לא הכרחי, בהיות שני המגרשים הצמודים בבחינת "מחוברים שבמיצר", בהתאם לסעיף 49 בחוק. נפסק לפיכך, כי כל צד יממן את עלות הקמתו של הקיר התומך בשיעור של 50%.

יובהר כי אין בהכרח להסיק מפסק דין זה שבכל מקרה של צורך בקיר תומך או גדר בגבול שבין שני מגרשים סמוכים – תחול הוצאת ההקמה שווה בשווה בין הצדדים. יש ומלוא העלות תחול על הצד המעונין, כל עוד הצד השני לא עושה שימוש בקיר התומך. רק כאשר הקיר התומך עונה על התנאי כאמור, ויוצר בתווך "מחוברים שבמיצר" – יהא ראוי לכפות על שני הצדדים השתתפות בבנייתו.

הנאים השכנים בעיניך? (כל עוד יש בינינו גדר – כן!)

מקרה קשה יותר הוא מקרה בו אין צורך בקיר תומך והגדר מוקמת ללא הכרח אלא למען הגדרת הגבול בין החלקות או לצרכים אסתטיים. קירות וגדרות הגובלים בין שכנים אשר נועדו להיטיב עם השכנים משני צדי הגדר ושניהם נהנים מאותו קיר מפריד שנועד לשמש את השכנים משני צידיו עוד מראשית בנייתו וקיר זה ממוקם בקו מגרש משותף בין שני מגרשים, הבעלות בקיר היא משותפת, שכן מידת השימוש של כל אחד מהשכנים בקיר היא שווה, ללא קשר מי בפועל הקים את הקיר המפריד. במצב זה השכנים משני צידי הגדר חייבים להשתתף בעלות הוצאות התיקונים הדרושים לשם ביסוסו וייצובו של הקיר (תחזוק הקיר) בחלקים שווים. אבל אם נעשו עבודות בגדר אשר נועדו לשרת רק את אחד מהשכנים הגובלים (כמו שיבוץ אבנים רק בצד אחד לצורכי נוי ועיצוב) לטובת הנאת הצד אשר ביצע עבודות אלו, אין לחייב את השכנים אשר לא נהנים מעבודות אלו לעלותן. כנ"ל לגבי בניית גדר או קיר שרק צד אחד נהנה ממנו.

סעיף 49(ב) לחוק קובע כי חובת ההשתתפות בהוצאות הקמת הקיר (כמו כל פעולה אחרת הנחוצה להחזקתו התקינה של מחובר שבמיצר) היא, ככלל, "בחלקים שווים". חובה זאת שרירה וקיימת גם כאשר אחד מהבעלים המשותפים של הקיר הקדים ובנה אותו לבדו מחמת תנאי בהיתר הבניה שלו.

בניית גדר בבתים משותפים

בניית גדר שאינה פוגעת באפשרות השימוש והגישה למתקנים בבית המשותף עשוייה להוות פעולה של שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. יחד עם זאת, הכלל הוא כי הימצאותה של גדר משך שנים, אינה מקנה לבעל הדירה חזקה ייחודית באותו שטח, ואין הוא רשאי למנוע את הגישה למתקנים ע"י יתר בעלי הדירות. (תיק מפקח(י-ם) 153/90 ויטאלי נ' מזרחי). בת"א 23353/98 (שלום ת"א) אוחיון עליזה ואליהו נ' מנשה וחיה אברהם קבעה השופטת אבי גיא כי בניית גדר בחצר בית משותף אשר מבדילה בין הרחוב לשטח הבניין ואינה מונעת גישה למתקני הרכוש המשותף, הנה בגדר שימוש סביר שאינו דורש את הסכמת יתר הדיירים. הגדר המקיפה את חצר הבניין צריכה לשמור על גישה חופשית למתקנים החיוניים הממוקמים בה. נקבע כי אין בה משום סיפוח שטח מן הרכוש המשותף ועשיית שימוש ייחודי בחלק מסויים מהרכוש המשותף, המונע שימוש דומה מיתר דיירי הבניין. קיר החוצץ בין שתי דירות מצוי בבעלות משותפת של בעלי שתי הדירות, חרף העובדה, כי השימוש שעושה כל אחד מבעלי הדירות בחלק של הקיר הפונה אליו הוא שימוש יחודי; הוא רשאי לצובעו בכל צבע שיחפוץ, הוא יתלה בו תמונות, וכיו"ב מעשים, שרשאי לעשות בעל מקרקעין במקרקעיו. כנ"ל לגבי תקרה/רצפה.