שיקולי לקיחת משכנתא

משכנתא. כמה כסף לקחת?

הפרק הזה מיועד ל"עשירים" שבינינו, אלה שיש בידם סכום כסף פנוי ומתלבטים מה לעשות לגביו בעת רכישת דירה.

משכנתא היא הלוואה זולה במיוחד לטווח ארוך – ניתן לקבל אותה רק מול הצגת הוכחות ברורות שהיא מיועדת לצורכי דיור. לכן, אם יש בידכם סכום ראשוני גבוה, כדאי לשקול לא לשלם את כולו בעת רכישת הדירה ולשמור סכום זמין, להוצאות נוספות ולמחיה שוטפת. במקום זה ניתן לקחת עוד משכנתא.

אם יש לכם כסף פנוי ואתם רוצים לשים אותו בדירה – תשקלו מה האלטרנטיבה לכסף? אם יש לכם אפשרות לקחת עוד משכנתא בריבית נמוכה, וממול לקחת את הכסף הפנוי ולהשקיע אותו במקומות בהם הריבית גבוהה יותר- שווה בהחלט לשקול לעשות זאת.

מנגד, ככל שאתם לוקחים משכנתא גבוהה יותר, כך אתם מעלים את אחוזי המימון (=היחס בין המימון לשווי הבית). מעל אחוז מימון מסוים אתם צריכים לשלם גם ל- EMI. צריך להכליל גם את זה בסך השיקולים.

לאיזו תקופה לקחת?

האם למשוך את המשכנתא על תקופה ארוכה ככל שיותר או דווקא לשאוף לקצר את התקופה ולסיים אותם יותר מהר?

כמובן שיש פה שיקולים אישיים רבים, צריך לראות מה צפי ההכנסות עכשיו ובעתיד, מה צפי ההוצאות וכד'. יש פה גם נושא של העדפות אישיות: יש אנשים שאומרים שהם רוצים לסיים את התשלומים כמה שיותר מהר ויש כאלה שמעדיפים החזר נמוך כמה שיותר, ע"ח פריסה לתקופה ארוכה ככל שניתן.

אם נשים את השיקולים החשובים האלו בצד, ונסתכל מבחינה כלכלית בלבד:

א. ככל שמקצרים את אורך חיי ההלוואה, כך ניתן לקבל הלוואה בריבית זולה יותר. טעות נפוצה אומרת כי הריבית נקבעת בעיקר לפי גובה ההלוואה. האמת היא שהמרכיב העיקרי בקביעת גובה הריבית הוא אורכה. משכנתא לטווח קצר היא בהגדרה זולה ממשכנתא לטווח ארוך.

ב. ככל שמקצרים את מספר השנים שלוקחים את ההלוואה, כך משלמים פחות עבור תשלומי ריבית.

יחד עם זאת, השיקול המרכזי צריך להיות יכולת ההחזר. צריך להיזהר מאוד מהחזר חודשי גבוה (גם אם כרגע האופק נראה ורוד). המשכנתא בנויה על הנחה שהלווה הוא מכונה שמייצרת כל חודש בשנים הקרובות – סכום כסף מסוים. אבל, אף אדם הוא לא מכונה. צריך לקחת בחשבון אפשרויות לתקופות קשות – בהן יכולת ההחזר יורדת. ולא מדובר רק על ירידה ביכולת ההשתכרות. רבים מהלווים שנכנסים לפיגור בתשלומים – מתחילים אותו דווקא על רקע אישי – לדוגמא, גירושין.

האם לקחת גרייס (דחיית תשלומים)?

אופציה שקוסמת בעיקר לזוגות צעירים היא דחיית התשלומים בשנים הראשונות. ניתן לדחות את כל התשלום במספר שנים (קרן+ ריבית) וניתן לדחות רק את תשלום הקרן.

דחיית תשלומים – האם האופציה הזו אכן כ"כ טובה?

טעות נפוצה רואה בדחיית התשלומים דחייה שעושה הבנק בתשלומים. כלומר, שהבנק ממתין תקופה מסוימת בסבלנות ורק לאחר מכן מתחיל לגבות את המגיע לו. באופן מעשי, ההלוואה מתקיימת כסדרה, כל מה שנדחה, ישולם בעתיד. לדוגמא, אם דחית תשלומי קרן בסך 25,000 ש"ח ויש לך לאחר הדחייה עוד 25 שנה לשלם, אתה תשלם על תשלום הקרן – עוד 1000 ש"ח כל שנה. הקרן לא המתינה לך, אלא היא הצטברה על יתרת התקופה בה כן תשלם. מלבד זאת, תשלומי הריבית וההצמדה ממשיכים כרגיל. כדאי להיעזר בייעוץ משכנתאות לפני שמחליטים החלטה כה גדולה, ולבדוק את כל האפשרויות העומדות לרשותכם במסגרת היכולות שלכם.

למתי לקבוע את התשלום החודשי?

מועד החיוב החודשי נקבע בעת חתימת הסכם ההלוואה. הוא נקבע לבחירת הלקוח בין ה- 2,10,15 בחודש. משכנתא דרך אגב לא משלמים מכרטיס אשראי אל מהוראת קבע בלבד. במידה והלקוח מעוניין לשנות במהלך התקופה את מועד החיוב, הוא יכול לעשות זאת. אלא שכאן, להבדיל מחברות אחרות שמשנות את מועד החיוב בשיחת טלפון פשוטה לשרות לקוחות, שינוי מועד החיוב כרוך בהפרשי ריביות לבנק. דבר זה מגולגל לעבר הלקוח, כך שבסופו של דבר, שינוי מועד החיוב החודשי, הוא מהלך הכרוך בעלות שיכולה להסתכם גם במאות שקלים. לכן, כדאי לשקול היטב מהו התאריך בחודש בו אתם מעוניינים שהוראת הקבע לבנק תרד.

שימו לב, החזרה של הוראת קבע היא כתם בבנק. אם חזרה לכם הוראת קבע במהלך השנתיים האחרונות, תתקשו למחזר את המשכנתא בבנק אחר, אם תהיו מעוניינים בכך. הסברים טכניים שהמשכנתא יורדת לפני המשכורת וכד'- לרוב לא מתקבלים.

איפה לקחת את ההלוואה: בנק/ חברת ביטוח?

ניתן לקחת את ההלוואה לא רק בבנקים למשכנתאות, אלא גם בחברות ביטוח (כלל ומנורה בלבד). חברות אלו מציעות משכנתא לכל דבר. בתקופות שבהן הריבית גבוהה במשק, ניתן לעיתים להשיג שם ריביות טובות. החיסרון העיקרי של חברות הביטוח: הן יותר נוקשות בנושא אחוזי המימון.