אני נציגת וועד הבית ואנו מעוניינים לשפץ את חזות הבניין. אנו רוצים לשפץ את הגינה, לעשות שביל גישה חדש לבניין, לשפץ את הלובי ולחדש את האינטרקום. העלות יכולה להגיע לכ- 4000 שח לדירה (אנו סה"כ 9 דירות בבניין).
רציתי לדעת באיזה רוב צריכה ההחלטה על השיפוץ להתקבל והאם ניתן לחייב דייר שלא הסכים, בתשלום השיפוץ?
במידה והשיפוץ הוא הכרחי; אם למשל כל הטיח בחזית הבניין התפורר כבר, האינטרקום תקול וכיוצ"ב, הרי שאז התשובה תהיה שונה.
הרי בסופו של דבר, אותו דייר יהנה מהשיפוץ גם אם הוא לא הסכים לבצע אותו, אז איך אפשר לא להכריח אותו לשלם????
במקרה של שיפוץ הלובי וחידוש הגינה גם אם הוא לא ישלם הוא עדיין יהנה מהשיפוץ.
אז איפה ההיגיון בזה שאי אפשר לחייב אותו לשלם?
אם יש לנו גינה בבניין, פשוט היא מוזנחת מאוד, ואנו רוצים לשחזר אותה- האם זה נחשב שיפוץ או תחזוקה של הגינה?
ולגבי הלובי- שום דבר לא שבור בריצוף ובקרמיקה שבלובי אבל הוא מוזנח מאוד והריצפה כבר שחורה מרוב כתמים. האם החלפה של הריצוף ושל הקרמיקה על הקירות נחשב כשיפוץ או כתחזוקה?
אבל שיפוץ הלובי וחידוש גינה יכולים להכנס למסגרת "החזקה תקינה" כפי שנקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין,
58. נשיאת הוצאות
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה בעל דירה חייב, בשל חלק מסויים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירה, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה התקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת.
ראי פסיקתו האחרונה של המפקח בעניין זה :
הוא בהחלט מעניין וחשוב כמו דברים רבים שאת מביאה לפה.
עם זאת המפקח חוזר ומדגיש שהתיקונים שנעשו שם היו חיוניים.
כך למשל הוא אומר:
"העדר כל תיעוד אחר למצב הגדרות עובר לביצוע העבודות אין לי אלא לקבוע כי העבודות כנ"ל נדרשו להחזקה תקינה של הבית. במיוחד אמורים הדברים כאשר עסקינן בבית שנבנה לפני כ- 40 שנה ולא נטען כלל כי נערך בגדרות החיצוניים של החלקה שיפוץ כלשהו בשנים שחלפו."
והוא חוזר על כך שוב ושוב בהקשרים השונים של הדברים שבוצעו – כגון שביל הגישה לבניין.
אם כך, הרי שבכל מקרה יש לבחון האם באמת המצב היה בילתי נסבל. בפסק הוא מתאר בניין ישן שבו ברזלי הזיון של הקורות חשופים ומחלידים, שביל הגישה עקום, החשמל לא תקין ועוד ועוד. תיקון כל זה אינו שיפור!!
לעומת זאת, לא בטוח שהחלפת קרמיקה בלובי רק בשל העובדה שהיא כבר לא במודה, תוגדר ע"י מפקח כתחזוקת הקיים.
החלק הראשון – עוסק בניתוח משפטי כללי, ובעקרונות משפטיים הנכונים לגבי כולם.
והחלק השני – שעוסק בפרטים הספציפיים שמעסיקים רק את הצדדים באותו פסק דין.
בפסק הדין אליו הפניתי, יש שורה שמפרידה בין החלק הראשון העקרוני והכללי – לבין החלק השני הספציפי, והוא :
"לאור הוראות סעיף 58 הנ"ל וההלכות המוזכרות לעיל, עלינו לבחון את התובענות דנן…"
אין לנו שום אפשרות להסיק מסקנות משפטיות כלליות מתוך הדיון הספציפי. העובדות הספציפיות שם עלו בכתבי הטענות, בתצהירים, בעדויות, בחקירות הנגדיות, ולכן, "השביל" שם הוא לא השביל שלך, "הגדרות" שם אינן הגדרות שלך, וכך לגבי כל עניין פרטני שנדון בין הצדדים.
מאידך, החלק הכללי של פסק הדין מציג עקרונות משפטיים שחלים על כולם, ומתוכו ניתן להשליך על המקרה שלי, שלך, או של השואלת כאן.
מה שאתה עשית, זה לצטט מתוך החלק הספציפי, שעוסק בעניינים פרטניים ואישיים של בעלי הדין, וממנו אתה מנסה לגזור מסקנות כלליות – וזו טעות.
דוגמא הפוכה – המפקח קובע בחלק הראשון והכללי של פסק הדין, כי:
"סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד…"
וממנה ניתן להסיק מסקנה משפטית כללית, שנכונה לגביי, לגביך, ולגבי השואלת, כי אינה עוסקת בעניינם הפרטי של בעלי הדין באותו פסק דין. וזו רק דוגמא קטנה אחת מיני רבות.
אני מקווה שהכל בסוף יסתדר על הצד הטוב ביותר ואותו דייר סורר יסכים לשיפוץ ולתשלום עליו.
ראשית כמה אזהרות לגבי הבאת פיסקי דין בפורום אינטרנט בעיקר פסיקה של מפקחים והסקת מסקנות נחרצות מהם:
ככלל קריאת פיסקי דין היא תמיד עסק מורכב. גם פס"ד שכתוב היטב עלול להיות בעייתי או לא חד משמעי או מסוייג או מותנה או קשור לנסיבות עובדתיות מסויימות, לא כל שכן פס"ד שאינו פאר היצירה.
לכן מסקנות נחרצות מפסק דין אחד, בלי לראות ולהשוות לאחרים, מטעה בעליל.
כמו כן חלק גדול ממפיסקי הדין של המפקחים אינם מתפרסמים כלל. קשה להשוות אפילו בין פיסקי דין של אותו מפקח באותה שנה…
כל פיסקי הדין של המפקחים אינם מחייבים.
חלק מהם גם אינו חלוט, כלומר יש פיסקי דין שפורסמו ועדיין תלוי ועומד מעליהם ערעור. לא ניתן לדעת זאת אלא עד פרסום הערעור עצמו, ואולי יש גם בקשת רשות ערעור לעליון ותהליך זה עלול לקחת שנים.
כאשר מביאים בפורום פס"ד כלשהו זה מייד ממרקר אותו וממקד אותו וממרכז אותו כאילו יש לפנינו אור מנחה.
כדאי להזהר בכך. זו גם הסיבה שכל השנים נמנעתי מלעסוק ישירות בניתוח פיסקי דין.
פרטני
ההלכה בענין שיפוץ מול שיפור לא השתנתה.
ההלכה היא ששיפוץ הקיים הינו מחייב ושיפור הקיים אינו מחייב ללא הסכמת המשלם.
תמיד היה ותמיד יהיה ויכוח לגבי מה זה בדיוק הקיים; מה זה בדיוק שימור מול שיפור; וכן יש הרבה מקרי גבול ושטח אפור.
אבל זו בעיה ישנה נושנה. בדיוק כפי שהמונח המשפטי סבירות נתון לפרשנות בכל מקרה ומקרה ואין נוסחא קבועה לישומו כך גם כאן בענין שיפוץ הקיים.
האמת היא שהמונח סבירות נכנס למעשה לסוגיה שלפנינו שכן מפקחים בוחנים האם רכיב כלשהו בשיפוץ הינו סביר, מקובל ורגיל אפילו אם הינו בגדר תוספת לקיים.
לא אחת הקיים הוא מאוד ישן. הקיים הוא דינמי במובן זה שבוחנים אותו נכון להיום, לא ניתן בכל מקרה להחליף אחד לאחד מרכיב קיים ישן מלפני 30 שנה בדיוק באותו מרכיב דהיום – מוצרים משתנים עם השנים, חומרים וכד´.
פסה"ד שהובא כאן ונכתב ע"י המפקח סילברמן עוסק בעיקרו בתיבות דואר, אינטרקום וכד´ – נושא שמזמן הוכר כמרכיב סביר ורגיל בשיפוץ, אפילו אם הוא תוספת או שיפור לקיים. פסה"ד אכן נשען על ההלכה הישנה של הש´ דרורי במחוזי י-ם (וינברגר)
רק לפני חודשיים למשל קיבלתי מאורה קניון, המפקחת שסילברמן החליף בת"א, פס"ד שקבע למשל שתוספת קטנה יחסית בעלותה הכספית כגון מצלמות אינה חלק משיפוץ הקיים, למרות שהיה זה במסגרת שיפוץ מקיף מאוד והיו נימוקים טובים בעד מצלמות.
השאלה היתה ונשארה שאלה של מידה – כפי שאומר בלשונו היפה השופט חשין.
בימים אלה אנו מחכים להכרעה של המפקח סילברמן בתיק גדול של שיפוץ מתחם סי אנד סאן בת"א. עולות כל השאלות שדיברנו עליהן ואעדכן לגבי הענין אם יהיה פס"ד מעניין.
ל
