מדובר בבניין בן כשלושים שנה.
מספר דיירים הובילו יוזמה לשיפוץ. מדובר גם על תוספות (לא רק שיפוץ הקיים), כמו , למשל, דלת יציאה נוספת מחדר המדרגות (לובי) לכיוון החניה שמאחורי הבית.
לאסיפות הדיירים הרלבנטיות הגיעו בדרך כלל כמחצית מהדיירם (יש בבניין 26 דירות).
אלה שהובילו את היוזמה הכתיבו את תכולתה, ולמתנגדים שהשמיעו קולם נאמר שהושג רוב באסיפת הדיירים.
יש הצעה מקבלן מבצע, והחלו לאסוף כספים.
יש גם התקשרות עם "עזרה ובצרון" לקבלת הלוואה לדיירים.
נאמר שלחברה זו יכולת לכפות תשלום על סרבנים, באם מספרם של אלה קטן (עד 15% ממספר הדירות?). כמו כן נאמר שאלה שייגבה מהם הסכום בכפייה כאמור ישלמו גם קנס.
שאלותי –
1) התייחס בבקשה לסמכויות שיש ל"עזרה ובצרון" ההקשר זה, וכן למספר ה"סרבנים" הדרוש כדי למנוע שיפוץ, או לשנות את תכולתו.
2) איזה רוב נדרש כדי לקבל החלטות על תכולת השיפוץ?
3) מה מספר הדיירים הדרוש כדי למנוע שיפוץ כזה?
4) אנו מעוניינים בשיפוץ, אולם מבקשים שלא ייבנו פיגומים (קבועים), אלא ייעשה שימוש ב"מעלית פיגומים". האם ביכולתנו לכפות התניה כזו, ושוב – איזה רוב (או אחוז מהדיירים) יידרש להבטחת התניה ספציפית מעין זו?
תודה.
בפרט בת"א הדבר נכון כי חב´ עזרה ובצרון שהיא תאגיד עירוני של ת"א יפו אכן מציעה הצעות טובות ועזרה ממשית וכדאי לנצל זאת.
יחד עם זאת יש להבחין בין שני סוגי שיפוץ –
הראשון הוא בגדר שימור הקיים. זה לא חייב כמובן להיות העתק מדוייק, רפליקה, של הקיים, כלומר החלפה מדוייקת של כל פריט בפריט זהה חדש – אבל הכוונה ברורה – שיפוץ שהוא בגדר שימור הקיים הוא שיפוץ שנובע מבלאי סביר, קרי הזדקנות הבית. צביעה מחדש, תיקוני אינסטלציה ישנה ואף החלפתה, באותה הזדמנות חיזוקים של עמודים, החלפת תיבות דואר וכו´ וכו´.
אבל יש שיפוץ שחורג מכך. הוא לא הכרחי. הוא תוספת, לא הכרחית, רק אפשרית למשל הרחבת לובי או החלפת טיח חיצוני בריצוף שיש.
השיפוץ הראשון – מספיק רוב רגיל באסיפת דיירים חוקית כדי לחייב את הכלל ואכן מי שלא ישלם יחוייב בכפייה, באמצעים משפטיים. המיעוט חייב לקבל את דעת הרוב. הוא יכול לדרוש כמובן שקיפות של כל המהלך, להיות אקטיבי בבחירת הקבלן ובהצעות המחיר, אבל הוא אינו יכול לסרב להשתתף.
לעומת זאת השיפוץ מהוסג השני – ההשבחה – מחייבת רק אם כל בעלי הדירות נתנו הסכמתם לכך.
לא ענית לגבי סמכות הגבייה בכפיה ששמורה (או לא) ל"עזרה ובצרון". אחד הדיירים טען שאם 85% מהדיירים מעבירים כספים לטובת שיפוץ (חלקו שיפור הקיים וחלקו תוספות), תוך התקשרות עם "עזרה ובצרון", לאחרונה יש סמכות משפטית לגבות את הכסף (לפי חלק יחסי) מה -15% שלא שילמו.
האם זה נכון? אם כן – האם מדובר ב-15%?
עשיתם בלבול שלם: הרוב הנדרש בחוק הוא בדיוק כפי שתיארתי.
כלומר ניתן לחייב בשיפוץ רגיל את כולם גם אם רק רוב רגיל באסיפת דיירים (51% מהנוכחים באסיפה, שלפעמים זה אף פחות ממחצית הדיירים בבניין כי לא כולם מגיעים לאסיפות) החליט על השיפוץ. לשיפוץ רגיל לא צריך 85%. לעומת זאת לתוספות שחורגות משיפוץ לא מספיק רוב רגיל וגם לא 85% אלא נדרש 100%.
הסיפור הוא זה: עזרה ובצרון מבחינת מדיניות ההתקשרות שלהם (נהלים פנימיים), נכנסים לפרוייקט רק בתנאי שיש לפחות 85% דיירים משלמים, כמינימום. יש גם קבלנים (מטעם עזרה ובצרון וללא כל קשר) שזו המדיניות שלהם.
ההנחה המסחרית היא שזה מספיק כדי להיכנס ואח"כ ניתן יהיה לגבות בהליכים את יתר החוב מיתר הדיירים. גם אם לא תהיה גביה של מאה אחוז בכל זאת הפרוייקט שווה מבחינתם.
אבל כאמור עזרה ובצרון והמדיניות שלה לא משנה את האבחנה הבסיסית הקשורה לסוג השיפוץ.
חיי המעשה מלמדים אותנו שבנין שהתקשר עם עזרה ובצרון ורוב מכריע בו – נניח 90% – משלם והחוזה הוא החוזה הרגיל והמקובל של שיפוץ בית (כולל שיפורים במסגרת זו וכולל לעיתים הרחבה כלשהי של הלובי) – בתי המשפט לא יראו בד"כ בעין יפה דייר שתובעים אותו לתשלום לאחר שהתקבלה החלטה כדין בענין.
