לאחרונה הצטרפתי לועד הבית. כיום נהוג אצלנו תשלום ועד אחיד לכל הדירות אך בעלי הדירות הקטנות מעוניינים לשנות את ההסכם הזה. קראתי את מאמרך בנושא והייתי מעוניינת לברר:
א. האם מחסנים פרטיים (שנמכרו ע"י הקבלן לחלק מן הדיירים) נחשבים כחלק משטח הרצפה של דירה לצורך חישוב החלק ברכוש המשותף ?
ב. היכן ניתן לעיין בפנקס הבתים המשותפים על מנת לדעת אם תקנון הבית נרשם שם?
ג. אם אכן רשם הועד שינויים בתקנון בפנקס הבתים המשותפים, איך יכול דייר שרכש דירה בבניין לאחר מכן להביא לשינוי בתקנון (אם בכלל)?
תודה
בטאבו ניתן להזמין את תיק הבית ולעיין בתקנון שנרשם, אם נרשם כזה.
למעשה מאחר ואצלכם עד כה התשלום היה אחיד הרי שהיתה חובה לשנות התקנון המצוי או מראש לקבוע בתקנון מוסכם את שיטת התשלום הנ"ל.
שינוי תקנון ניתן לביצוע ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
שאלתי: ראשית, כיצד השתרש נוהג זה בניגוד גמור לתקנון המוסכם?
שנית, האם, לכשאעלה את הנושא לדיון, לא יוכלו בעלי הדירות הגדולות לטעון שזה כבר נוהג, ולכן שינויו דורש משהו מיוחד (האם נוהג מחייב כאן?)?
בנוסף, כתוב בתקנון שאם תתווסף לדירת-גג או למחסן בנייה כלשהי, יחושב מחדש החלק ברכוש המשותף בהתאם לשטח הדירה לאחר הבנייה בפועל.
שאלתי השלישית: היכן אוכל להשיג את שטחי הדירות לאחר הבנייה (במידה ונעשתה)?
תודה מקרב לב
2. בעלי הדירות יכולים לטעון כל מה שהם חפצים. מה שקובע זה מה שרשום בתקנון-המוסכם ולא שטוענים בעלי הדירות. יתרה מזאת, אין שום צורך להעלות את הנושא לדיון, כיוון שמה שנקבע בתקנון המוסכם הוא הקובע, בין אם יתקיים דיון ובין אם לאו. לשום דיון אין סמכות לשנות את התקנון ואת שיטת חלוקת ההוצאות בין בעלי הדירות שנקבע בו – אלא אם הסכימו על השינוי כל 100% של בעלי הדירות בבניין.
3. מה שהיה הנוהג בעבר אינו מחייב לגבי העתיד. כל בעל דירה רשאי לשלם החל מהיום על פי הקבוע בתקנון המוסכם גם אם היה נוהג רב-בשנים לשלם שווה בשווה. במילים פשוטות, אין העבר משליך על העתיד, ואין הנוהג גובר על התקנון-המוסכם.
4. אם נעשתה תוספת בניה – צריכים היו הבונים לעדכן את הצו לרישום הבית המשותף בטאבו. אם הצו עודכן, ניתן לראות בו את החלק היחסי המעודכן של כל דירה ברכוש המשותף, כמו גם בנסח הרישום של הדירה שלך. אם נעשתה תוספת בניה והצו הזה לא עודכן, מה שמחייב זה הרישום הקיים בפועל בטאבו.
דוגמא לצו הרישום של הבית המשותף ניתן לראות בקישור הזה:
יש שם עמודה שנקראת: "חלקים ברכוש המשותף" ומה שרשום שם זה החלק היחסי של כל דירה ודירה ברכוש המשותף.
ניתן כמו כן לעיין בתיק הבית המשותף שנמצא בטאבו ולראות בו אם נעשה תיקון בצו הרישום הנ"ל.
…………………………………………………………………………………………………………………………………
א. נושא ה"נוהג", ששמעתי שקיים במצבים אחרים ועשוי לחייב, האם נכון לקבוע כי לא קיים כאן כלל?
ב. מה אם באותה ישיבת דיירים קדומה אכן נכחו 100% מהדיירים והחליטו לחייב שווה בשווה? אגב, התקנון המוסכם נושא תאריך של כ-3 שנים לאחר האכלוס. האם זה משנה משהו?
ג. התקנון + צו רישום + צו תיקון אחד (שנוגע לטעות סופר) נמצא בידי, לאחר שבקשתיו בטאבו. האם אני יכולה להשתמש ב"חלקים ברכוש המשותף" שרשומים שם כאמיתיים ולחשב על פיהם את מסי הועד החדשים?
ד. האם יש איזשהם קשיים, בעיות וכו´ (מעבר לקושי של דיירים מסויימים לקבל את הנושא לאחר שהתרגלו לטוב) שעלי לצפות?
שוב, תודה רבה
נוהג מן העבר – משמעו – שאת ידעת בעבר שזכותך לשלם רק על פי חלקך ברכוש המשותף – אבל ויתרת על זכותך זו בתקופה הרלוונטית בעבר, והדבר נחשב מצידך למתן "מתנה". אז זכותך לתת מתנות – אבל זכותך גם לחזור בך ממתן המתנה לגבי העתיד, אם לא נתת התחייבות – בכתב – להמשך נתינת המתנה גם לגבי העתיד. אם נתת הבטחה בעל-פה בלבד, זכותך לחזור בך ממנה. אם לא נתת שום התחייבות בעבר – מה טוב ובוודאי שאין לך שום מחויבות להמשיך ולשלם גם בעתיד בסתירה לקבוע בתקנון המוסכם שרשום בטאבו.
ב. מה שקובע זה קודם כל התקנון המוסכם. אם מישהו חושב שהתקנון המוסכם לא חל כאן – עליו הראיה.
אם כל 100% של בעלי הדירות הסכימו בעבר בשונה ממה שאומר התקנון המוסכם, והסכמתם זו ניתנה בצורה מפורשת ובכתב, אז התחייבות בכתב זו מחייבת אותם לפעול על פיה. אם הייתה אסיפת דיירים ורק הורמו ידיים או רק נאמרו דברים בעל-פה, אבל לא ניתנה התחייבות אישית בכתב, אז אין לכך תוקף מחייב לגבי אותה בעל דירה ולגבי העתיד, וניתן לחזור ולפעול על פי הקבוע בתקנון המוסכם.
ג. החלקים ברכוש המשותף שרשומים בצו לרישום הבית המשותף – זה מה שקובע. אם למישהו יש טענה שהרישום אינו מייצג נאמנה את החלקים האמיתיים, אז שילך לטאבו ויבקש לתקן את הרישום שם, אבל כל עוד שזה לא נעשה, מה שרשום בפועל בצו – הוא הקובע.
ד. לגבי סעיף זה, נא עייני בפסק הדין הזה:
……………………………………………………………………………………………………………………..
