שינוי תקנון מצוי – שמירה על שקיפות ניהול הכספים

שלום רב

בתקנון המצוי, סעיף 16, סעיף קטן ג´ מצויין "הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף".

הייתי בבנק, והחשבון הוא על שם "וועד הבית".
מהתכתובת הקודמת בפורום זה נאמר ע"י ברי סמכא במפורש שהחשבון צריך להיות על שם הבית המשותף, ושכל בעל דירה יכול להגיע עם נסך טאבו המעיד על היותו בעל דירה, ולקבל את מאזן החשבון וכן תדפיס הפעולות וכו., למעט ביצוע פעולות השמורות למורשה החתימה בלבד.

בחוק המקרקעין תשכ"ט פרק ו´ סימן ג´, "ניהול הבית המשותף", סעיף 62 כתוב ש"בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי דירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות …"

יש לי שתי שאלות ברשותכם:
1) האם שקיפות חשבון הבנק, היינו בן השאר, שקיפות מלאה של ניהול ושימוש בכספי נקרא "זכות של בעל דירה", כלומר, הרוב אינו יכול להחליט לבטל שקיפות זאת, וע"י כך, לא אוכל לקבל באופן עצמאי תדפיסים, מאזנים ופרוט ההשקעות של הכספים, כל אימת שאחפוץ?

2) בשינוי התקנון מדובר על "רוב ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם". אם לאף אחד בבניין לא מוצמד אף חלק ברכוש המשותף, היינו, לפני שינוי התקנון הם חייבים תחילה להצמיד חלקים מהרכוש המשותף, או שמספיק רוב רגיל של שני שליש מבעלי הדירות?
שאלה זו מתייחסת גם לניהול חיצוני. סעיף 71(ב) אומר שכדי למסור את הניהול לגורם חיצוני, דרוש רוב של בעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
האם גם במקרה זה מספיק רוב רגיל של שני שליש? הרי אף לבעל דירה אצלנו לא מוצמד חלק של הרכוש המשותף לדירתו?

בתודה
שלמה

שקיפות היא לא עניין טכני אלא עקרון יסוד מהותי ולכן היא אינה ניתנת לביטול ע"י החלטת רוב. הרוב גם אינו יכול להטיל מגבלות והכבדות על סעיף 16 לתקנון המצוי. כלומר גם כאשר קיים תקנון מוסכם, הרי שאם הוא מכיל מנגנון שונה מס´ 16 אשר מגביל ומקשה על זכות העיון – ניתן לפנות למפקח בדרישה לתיקון העניין שכן יש בו קיפוח זכויות מהותיות של דיירים.

לגבי העניין השני – תמיד יש חלק מומצד ברכוש המשותף, זה טיבו של בית משותף, שיש בו יחידות דיור ושטח משותף – כגון מדרגות וכד´. השטח המשותף, שתמיד קיים – ויש בבית משותף סוגי שטחים שלעולם יהיו וישארו משותפים – הוא רכוש הדיירים לפי חלוקה יחסית, כאשר לכל דייר חלק מוגדר אך בלתי מסויים בו.

כל דירה (יחידת דיור) היא שטח פרטי קינייני של בעל הדירה.
שטח משותף הינו חדר מדרגות, גג, חצר וכו.

אז מה הכוונה "ששני שלישים מהרכוש המשותך מוצמד לדירותיהם" ?
האם הכוונה ששטח דירותיהם הוא שני שליש מסך שטח הדירות, או שחלקים ברכוש המשותף, היינו, חצר, גג, חניות וכו, מוצמד לדירותיהם ?
ואם לא מוצמד לאף אחד חלק מהרכוש המשותף, האם הכוונה שאי אפשר לשנות תקנון או לצאת לניהול חיצוני ?

בתודה
שלמה

שלמה שלום

אנסה להסביר והדברים באמת חשובים:
הבה נדמיין בית משותף שיש בו אך ורק דירות (ללא הצמדות מיוחדות).
בהגדרה בית משותף כזה, מכוח היותו בית משותף, מורכב (תמיד) מיחידות הדיור ומשטח משותף.

עקרון היסוד של "הבית המשותף" הוא שלכל דירה בו צמוד חלק בלתי-מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.

במילים אחרות: גם הרכוש המשותף (שכאמור תמיד קיים: כגון חדרי מדרגות, מעלית, מקלט) שייך לבעלי הדירות.
הבעלות של כל דייר ברכוש המשותף היא בלתי מסויימת, ומונח זה מחייב הסבר: בהבדל מהבעלות של בעל דירה לדירתו, שהינה בעלות מסויימת (מותחמת בשטח המסויים של הדירה) הבעלות של כל בעל דירה ברכוש המשותף היא בלתי מסויימת ולא ניתן להצביע על מיקומה המדוייק בלובי, במעלית או בחדר המדרגות.

וכעת כשהבנו את המושג המופשט של בעלות בלתי מסויימת עולה כמובן השאלה: לפי מה נקבע חלקו הבלתי מסויים של כל דייר ברכוש המשותף? או מה גודלו של השטח הבלתי מסויים שיש לי כדייר ברכוש המשותף?

החוק עונה גם על כך: שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל דירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר.

כעת המונחים ברורים ומכאן המסקנה, שבשאלתך יש סתירות לוגיות: למשל לא יתכן לדבר בבית משותף על מצב בו לאף אחד לא מוצמד חלק מהרכוש המשותף, כי כאמור תמיד מוצמד חלק בלתי מסויים מהרכוש המשותף לכל דירה ודירה, לפי "גודלה".

מכאן שאין חשש או היתכנות למצב בו לא ניתן לשנות בבית משותף את התקנון או לצאת לניהול חיצוני.

לשרותך בכל עת.

שלום עו"ד שחל,
הבנתי יפה את כל ההסבר המלומד והברור שלך עד לנקודה הכי חשובה, והיא לשונו היבשה והלא ברורה של החוק:
"שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל דירות הבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר."
1. אז אם נניח ששטח הרצפה שלי הוא 45 מ"ר, ושטח הרצפה של כל הדירות בבניין (כולל השטח שלי) הוא סה"כ – 400 מ"ר, ושטח הרכוש המשותף כולו הוא 600 מ"ר – מהו שטח הרכוש המשותף הצמוד לדירתי?
2. מכאן נובעת גם שאלתי השנייה:
נניח שאחד הדיירים הפך את שטח חדר המדרגות המשותף לשנינו, ל"מחסן" שבו הוא מאחסן את החפצים שלו, והוא עשה זאת בלי שקיבל לכך את רשותי. יתרה מזאת, הרשויות הרלוונטיות ציוו עליו לפנות את השטח הזה מפאת הסכנה שיש באותם חפצים, אך הוא מסרב לעשות כן.
א. האם אפשר לראות בו "פולש" או "מסיג גבול" (או הגדרה אחרת) לשטח ששייך גם לי?
ב. האם הוא היה חייב לקבל את רשותי כדי להניח את החפצים שלו באותו מקום?
ג. האם העברה במקרה זה היא פלילית או אזרחית?
3.האם תיבות הדואר שייכות לרכוש המשותף, או שכל תיבה שייכת לבעליה?
4. מה עליי לעשות במקרה כזה?
מנגנון המפתח של תיבת הדואר שלי התקלקל, וועד הבית מתנגד לתקן אותו.
א. האם עליי לתקן את המנגנון על חשבוני, להציג לוועד הבית קבלה ולדרוש את כספי בחזרה,
ב. או שמותר לי במקרה כזה לקזז את עלות המנגנון ממיסי ועד הבית?
5. נציג הבית בכבודו ובעצמו תוחב אשפה והודעות שמיועדות לו, לתוך תיבת הדואר שלי (מתוך מחשבה מוטעית שאני כביכול הלשנתי עליו לרשויות).
א. האם התנהגות זאת שלו מהווה עברה פלילית או אזרחית? ב מהו הסעיף הרלוונטי לעברה כזאת?
ג. אם העברה היא פלילית, מהם הכלים שהמשטרה יכולה לנקוט נגד אדם כזה – אם בכלל.
ד. אם העברה היא אזרחית, מה עליי לעשות כדי לתבוע אותו עליה?
תודה מראש,
ורונה