שינוי תקנון מוסכם לבית משותף

שלום רב,
אני דייר בבית משותף. הבית שלנו כולל 10 דירות ואוכלס בסוף שנת 1997. עם תחילת אכלוס הבית לפני כ-12 שנים, החליטו כל הדיירים לשלם דמי וועד שוויוניים וסיכום זה אכן בוצע לאורך כל השנים עד השנה (2009).
לפני כ- חצי שנה העלתה דיירת בבנין בקשה לשנות את שיטת התשלום לפי חלק יחסי של שטחי הדירות. בבדיקה שביצע ועד הבית התברר להפתעת כולם שקיים תקנון מוסכם שלא היה ידוע לאף דייר. תקנון זה הוכן עם הקמת הבניין ע"י עורכת הדין של הקבלן ונשמר בלשכה לרישום המקרקעין בפ"ת. לפי תקנון זה, חישוב התשלום לוועד הבית מבוסס על הצמדה לכל דירה של שטחי הגינה של הדירה, החניות ומרפסות לא מקורות כאשר לפי שטחים אלה בוצעה חלוקה יחסית של התשלום לוועד הבית.
בנקודה זו עלי לציין שכידוע לכם בוודאי, בחוק המקרקעין הנוכחי (תשכ"ט 1969) סעיף 57 (א) נכתב ש"שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר". בסעיף (ב). של אותו סעיף נאמר:" בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף קטן (א) , לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת".
הבעיה העיקרית עם התקנון שלעיל היא ששינוי החישוב גורם לעיוותים קשים בתשלום מסי וועד הבית. אני למשל דייר בדירה ממוצעת בקומה הראשונה (דירת 4 חדרים), אבל יש לי שטח גינה יחסית גדול ולכן אני נדרש לשלם תשלום מס ועד כפול לעומת זאת, דיירת שגרה בדירת 3 חדרים הנדרשת לשלם 25% (!) מהסכום שאני נדרש לשלם לחודש. כלומר אני אמור לשלם פי 4 יותר ממנה! . כל זאת כאשר בפועל דירתי גדולה רק בחדר אחד יותר משלה ואני משתמש כמוה או אפילו פחות (אני גר בקומה ראשונה והיא בקומה שלישית) בשירותים המשותפים בבנין שהם עיקר ההוצאה המשותפת, כגון מעלית, וחשמל חדר המדרגות. לאור זאת נוצרה מתיחות רבה בין דיירי הבניין שלפתע נדרשים לשלם סכומים גבוהים יחסית לאחרים שנדרשים לשלם סכומים נמוכים יחסית כאשר צריכת המשאבים המשותפים היא בפועל שוויונית (לכן גם נקבע לפני כ- 12 שנה תשלום שוויוני לכל הדיירים). הבעיה היא שבמצב זה מתנגדים 2 דיירים מתוך ה- 10 לשינוי התקנון הישן והחזרתו למצב השוויוני הקודם (בעלי הדירות הקטנות).
סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין קובע כי רוב בעלי הדירות המחזיקים 2/3 ברכוש משותף רשאים לשנות תקנון, אולם הסעיף מפרט כי כוחו של הרוב מוגבל בשני מקרים. לעניינינו רק מגבלה אחת רלבנטית והיא שאין "לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם". ברור שגביית מיסים לצורך ניהול הבית המשותף לפי שטח הרצפה אינה שינוי בזכות. פרשנות כזו תעקר מתוכן את חלק הסעיף המאפשר שינוי תקנון ברוב של 2/3. שכן תמיד יוכל שכן לטעון כי שינוי מסוים בתקנון פוגע באיזו "זכות" שלו.
מכאן שהפרשנות היחידה הסבירה לדעתי הינה כי גביית מיסים לפי שטח הרצפה נופלת בגדר "הטלת חובות או תשלומים". אלא שמכיוון שלא מדובר בחובות או בתשלומים "מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה" (שהרי סעיפים 57 ו-58 לחוק המקרקעין מפרטים בדיוק כיצד יש לשאת בניהול הוצאות הבית המשותף) הרי שמספיק רוב של 2/3.
שאלתי היא, האם אני צודק בפרשנות שלי ואכן מספיק רוב של 2/3 כדי לשנות את התקנון כך שישקף את הנוהג שהיה קיים בבית המשותף מיום הקמתו ולפיו דמי ניהול הבית המשותף נגבו באופן שוויוני או לחילופין לקבוע חלוקה חדשה לפי החוק הקיים, קרי לפי שטח הרצפה בלבד באופן שאינו כולל את שטח הגינה, החניה ומרפסות לא מקורות.
מאחר והבעיה יוצרת מתחים רבים בין דיירי הבית אודה לכם על תשובה מהירה לגבי פתרון אפשרי.

כקבוע בחוק המקרקעין.אין משמעות לשאלת הפגיעה בזכויות (שבענין שינוי שיטת ההשתתפות בהוצאות ישנה מחלוקת לגבי הרוב הנדרש לשינוי,אבל רק ככל שמדובר במעבר מהשיטה שנקבעה כ"ברירת המחדל" בחוק לשיטה אחרת,ולא לגבי מעבר בין שתי שיטות שונות מברירת המחדל),מכיון שעצם רישום התקנון המוסכם כבר מחייב כל בעל דירה,גם אם היה לבעל דירה לאחר רישום התקנון [סעיף 62(ג) לחוק].
כמובן,ההנחה הבסיסית שהקביעה בתקנון המוסכם לגבי שינוי שיטת התשלום נעשתה כחוק (מדבריך משתמע שכן).

תודה על תשובתך המהירה!
לצערי, איני בטוח שהבנתי במלואה את הודעתך ולכן אנסה לסכם אותה בניסוח שלי ואנא תאשר לי אם צדקתי:
ניתן לשנות את התקנון המוסכם שהתגלה בטאבו ברוב של 2/3 מהדיירים מאחר ונקבע בו שחלוקת התשלום תהיה לפי הצמדת שטחי הגינות והחניות לדירות, שיטה שהיא שונה מהחלוקה המופיעה כברירת מחדל בחוק שקבע שהחלוקה צריכה להיות לפי יחס שטח הרצפה של כל דירה אל שטח הרצפה של כלל הדירות. (ללא התיחסות לשטחי גינות והצמדות אחרות). האם אני צודק?
הערה: האם אתה יכול לציין את המקור המשפטי לתשובתך.
תודה רבה.