שלום,
ראובן המתגורר בקומת הגג מבקש אישור מהשכנים לפרוץ קיר מתוך דירתו לשטח משותף הכלוא בגג בין דירתו לדירת שמעון ולהצמיד את כולו לדירתו. ראובן כבר קיבל אישור של 75% מהשכנים העניין הוא ששמעון הגובל גם הוא בשטח המשותף מתנגד לסיפוח כל השטח המשותף ע"י ראובן ולטענתו אין לדיירי הבנין כלל זכות לאשר זאת לאור סעיף מפורש בתקנון המוסכם שרשם הקבלן בטאבו בו נקבע: "מלבד חלקי הרכוש המשותף המוצמדים על פי תקנון זה, לא יוצא כל חלק אחר מכלל הרכוש המשותף או יוצמד ליחידה כל שהיא ולא תיבנה על הרכוש המשותף כל תוספת בניה שהיא , שלא לשימוש כל בעלי הדירות". הווי אומר לפי התקנון המוסכם לכאורה לא ניתן להצמיד כלל רכוש משותף לשימוש דייר יחיד.
שאלתי, האם ניתן במצב כזה לשנות את הסעיף הנ"ל בתקנון המוסכם ברוב של 2/3 כדי לאפשר לראובן להצמיד לדירתו את הרכוש המשותף? ובמידה ואכן ניתן לשנות את התקנון האם מותר לדיירי הבנין לאשר לראובן לספח את כל השטח המשותף ולקפח את זכותו של שמעון שגובל גם הוא בשטח הזה להרחיב בעתיד את דירתו?
לתשובתכם אודה.
14-12-2014 16:00:00
זמי זילברמן
צריך הסכמה של כל הדיירים
גם לשינוי התקנון וגם להצמדת רכוש משותף
14-12-2014 16:32:00
משה אליצור
תודה.
זמי, תודה על המענה המהיר.
האם תוכל להרחיב מעט מדוע במקרה כזה לא מספיק רוב של 2/3 הקבוע בחוק לשינוי תקנון המוסכם?
14-12-2014 16:50:00
רון שטיין
בזה אני אוכל לעזור
יש שתי אפשרויות לתקוף את העניין.
1. סעיף 71 שעוסק בנושא זה קובע גם (בסעיף ב)
"(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה. "
לפי תאורך ראובן פוגע בזכויותיו של שמעון שלא יוכל לעשות הרחבה דומה וזאת בגלל הרחבתו של ראובן.
2. ישנם סוגים מסוימים של רכוש משותף שאין להצמידם לדירה מסוימת אפילו ברוב של 100%, קל וחומר שלא ברוב 2/3, ייתכן שהשטח האמור נכלל בקטגוריה זאת?
ראה סעיף 55 ג לחוק המקרקעין
55
..
..
) (ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג´ לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי-מדרגות, מעלית, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
14-12-2014 17:02:00
משה אליצור
ומה לגבי שינוי התקנון המוסכם?
רונשטיין תודה על הפירוט אכן מה שכתבת לגבי סעיף 71(ב) פתר לי את השאלה השניה בנוגע לקיפוח הזכויות של שמעון. האם יש לך תשובה גם לשאלתי הראשונה באשר לשינוי הסעיף בתקנון המוסכם (האוסר על הצמדת רכוש משותף לדייר יחיד בכל מקרה גם אין קיפוח זכויות בניה של שכנים אחרים) מדוע במקרה כזה לפי מה שכתב זמי לא ניתן לשנות את התקנון המוסכם ברוב של 2/3 מהדיירים לפי סעיף 62?
לתשובתך אודה.
14-12-2014 17:12:00
רון שטיין
על זה עדיף שיענה זמי
כי להבנתי כן אפשר לשנות את התקנון המוסכם ברוב של 2/3.
16-12-2014 17:12:00
משה אליצור
עו"ד שחל הנכבד אודה לתשובתך
17-12-2014 17:49:00
עפר שחל
ת
בכל מקרה צריך הסכמה של כולם להצמדה הזו.
17-12-2014 19:18:00
משה אליצור
שאלתי היתה לגבי שינוי התקנון המוסכם?
עו"ד שחל שלום,
לגבי ההצמדה זה ברור לי שצריך את כל הדיירים שאלתי היא לגבי שינוי הסעיף המגביל בתקנון המוסכם (שאוסר על הצמדה) האם די ב2/3 כמו שטוען רונשטיין או שצריך הסכמת כולם כמו שטוען זמי ומדוע?
לתשובתך אודה.
17-12-2014 19:51:00
יואב כהן
הפורום הזה לא עוסק בשאלות אקדמיות של ראובן ושמעון
17-12-2014 21:03:00
משה אליצור
זו לא שאלה "אקדמית" אלא סיטואציה אצלי בבניין…
כתבתי ראובן ושמעון למען הנוחות בלבד וכמובן שהיה מוטב אילו היית מגיב עניינית…
17-12-2014 22:36:00
עפר שחל
ת
שמת לב שאמרתי בכל מקרה ולא בכדי.
לא ניתן ברוב של 2/3 להכשיר את ההצמדה, גם לא דרך "שינוי סעיף בתקנון".
24-12-2014 23:45:00
דני קריו
נדמה לי שהשאלה מעט שונה
לצורך שינוי הסעיף בתקנון המוסכם(על פי תיאורו של השואל),הקובע באופן גורף כי לא ניתן להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה פרטית בשום אופן, דרוש רוב של 2/3.
לצורך ההצמדה הספציפית שהוא רוצה לבצע יהיה דרוש רוב מוחלט,גם לאחר שיבוטל הסעיף בתקנון.
