בעל הדירה הפלונית עורך תוספת לתקנון הקיים בו הוא דואג לרשום את הצמדת הגג וכן את העובדה כי שטח הגג שהוצמד לא יתווסף לשטח הדירה שלו, כך שבפועל הוא משלם ועד בית רק לפי שיעור הדירה שלו ביחס לרכוש המשותף.
האם ניתן (ע"י קיום אסיפה של בעלי הדירות בבנין) לשנות את התקנון הקיים ולהביא לקביעה כי שטח הגג המוצמד כן יתווסף לשטח הדירה ויובא בחשבון לצורך חישוב ועד הבית כאמור לעיל ? או שמא במקרה דנן עומדת לבעל הדירה ההגנה של פגיעה בזכויות לפיה לא ניתן לשנות את התקנון ?
תודה מראש.
בעל דירה יכול להביא להחלטת האסיפה בקשה לשינוי התקנון.
אני מניח שהם לא יסכימו לזה.
חוץ מזה, נראה לי שזה פוגע בזכויות שלך, כי את אמורה לקבל פיצוי בגין הוצאת חלק מהרכוש המשותף, פשוט אל תסכימי.
כמו כן, ואשמח אם יתקנו אותי, מותר להוציא חלק מהרכוש המשותף ברוב של שלושה רבעים רק עבור הרחבת דירה.
לכל צורך אחר דרוש רוב של 100 אחוז מהדיירים.
אם הוא לא מספח את ההצמדה לדירתו, הרי שזו אינה "הרחבת דירה"
ולכן דרוש רוב של כל הדיירים. פשוט אל תסכימי וזהו.
מקווה שעזרתי
בהצלחה
שלמה
בעל הדירה קיבל את הסכמת כל בעלי הדירות להוצאת הגג מהרכוש המשותף והצמדתו לדירתו.
כמו כן, קיבל בעל הדירה את הסכמת כל בעלי הדירות לכך ששטח הגג המוצמד לא יתווסף לשטח דירתו לצורך חישוב שיעור השתתפותו בתשלום ועד הבית.
כל בעלי הדירות הסכימו לשינוי תקנון שיגלם את העובדות לעיל. כך היה מספר שנים.
השאלה שנשאלת היא, אם כיום יכולים רוב בעלי הדירות
להביא לשינוי התקנון כך ששטח הגג המוצמד כן יתווסף לשטח דירתו לצורך חישוב שיעור השתתפותו בתשלום ועד הבית, או שמא הדבר נכנס לגדר "פגיעה בזכויות", החוסם את בעלי הדירות מביצוע שינוי התקנון המבוקש.
האם שינוי מעין דא הוא שינוי דינמי נורמטיבי מותר ?
תודה מראש.
התשובה שלי מתחלקת לשניים – החלק הראשון הוא במישור של המנגנון לשינוי תקנון עפ"י חוק המקרקעין, החלק השני הוא במישור דיני החוזים:
לגבי ההיבט התקנוני –
אין סופיות לשינוי תקנון, כלומר ניתן – בכפוף להשגת הרוב הדרוש – לשנות תקנון באופן שיהפוך החלטה קודמת על פיה.
כמעט תמיד כאשר משנים תקנון פוגעים בזכויות של מישהו או ליתר דיוק פוגעים באינטרס או "בכיס" של מישהו. משנים מצב קיים וזה תמיד לרעת מישהו. החוק אינו מגביל דיירים לשנות ואח"כ לשנות את השינוי.
שינוי התקנון הקודם לא אמר וגם לא יכול היה לומר כי הוא סופי וניצחי. השינוי בתוקף כל עוד לא שונה.
עד כאן הכל פשוט וקל.
לגבי ההיבט החוזי –
תקנון הוא גם הסכם. חוזה.
זהו חוזה מיוחד אמנם, אבל עדיין בעקרון זהו חוזה וכל חוזה יש לקיים בתום לב ובדרך מקובלת.
כל חוזה נבחן (ע"י בתי המשפט) לא רק עפ"י לשונו אלא גם עפ"י תכליתו, רוחו, כוונת הצדדים ופרשנות לשונו. לפי הפסיקה אין זה מעשה של שני שלבים – קודם הלשון ואח"כ הנסיבות האחרות – אלא מעשה פרשני אחד.
האם שינוי ההסכם היום באופן שמשנה את רכיב השתתפות ההוצאות יעמוד במבחן תום הלב?
לא ניתן לקבוע בוודאות. זה מחייב ירידה ליותר פרטים בין היתר אודות הרקע לשינוי דאז וכו´.
הנטיה שלי, בלי לדעת את הפרטים הללו, היא לומר שזה יעבור בית משפט אבל כזכור הנבואה ניתנה לשוטים, בעיקר כאשר מדובר בתחום המשפט.
על ידי שינוי תקנון, בהנחה שנעשה בתום לב, אפשר יהיה לעקוף את תיקון 26, דהיינו שהגג ימשיך להיות חייב בדמי החזקה?
