לאחרונה הגיע דייר חדש שדורש לשנות את צורת התשלום לטענתו- לפי החוק, בהתאם לגודל הדירה.
שאלתי,שני פנסיונרים הגרים בדירה גדולה צריכים לשלם יותר ממשפחה בת 5 נפשות הגרה בדירה קטנה יותר? מה ההגיון? סליחה על אורך השאלה תודה מראש על תשובת העו"ד המלומד.
נקבע הדבר בתקנון מוסכם מומלץ להוסיף סעיף לתקנון שיקבע אופן חלוקת הוצאות שווה,לפי רצון רוב בעלי הדירות.
קובע כי ניתן לבצע שינוי כזה, בהתאם לאמור בסעיף 58:
58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
לפי החוק, סעיף 58 קובע כי שיעור ההשתתפות יכול להשתנות וסעיף 62 מגביל רק חענינים שלא פורשו בחוק,כלומר מותר לשנות את שיעור ההשתתפות.דרוש לענין זה רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.לפי הנתונים,רק דירה אחת מתנגדת,ואלא אם כן לדירה זו צמוד למעלה משליש השטח המשותף,נראה כי ניתן להעביר החלטה כזו.
דהיינו, אם הסוג לא פורש בחוק, או, השיעור לא פורש בחוק, לא ניתן לקבוע עניין זה בתקנון "אלא בהסכמתו…"
בעניינינו – הסוג כן פורש, אבל, השיעור לא פורש, ולכן שיעור אחיד לכל בעלי הדירות חייב להיות רק בהסכמה כללית.
אני לא מעוניינת להכביד בהסברים מפולפלים בנושא זה, אבל שימי לב שסעיף 62 הנ"ל מנוסח בצורה "שלילית" ("אין" לקבוע…ש-"לא" פורשו …) אבל אם את עוברת לניסוח חיובי ("כן" לקבוע כי הסוג "כן" פורש בחוק) אז המילה "או" שבחוק צריכה להתחלף במילה "גם", כלומר, אם הסוג פורש וגם השיעור כן פורש אז כן מותר לקבוע בתקנון.
נכון… זה ידוע כ-"משפט דה-מורגן" :
א(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.
כלומר,גם אם 100% מהדיירים יסכימו לשנות בתקנון את שיעור ההשתתפות ובעל דירה שירכוש את הדירה בעתיד יתנגד, השינוי בתקנון יבוטל, מכיון שלצורך הטלת חובות שלא
פורשו בחוק דרושה הסכמת בעלי הדירות (לא 100%, אלא
כל בעל דירה באופן ספציפי).
שניהם כאחד נקבעים על פי שיעור ההסכמה שנדרש ליום רישום התקנון, מבעלי הדירות נכון לאותו יום.
אם מדובר על ´קביעה´ או ´שינוי´ בתקנון אשר לגביו יש צורך בהסכמה כללית של כל 100% מבעלי הדירות, וההסכמה אכן הושגה ביום רישום התקנון המוסכם, הרי שלאחר שנרשם הוא יחול גם על כל מי שיהיה בעתיד בעל דירה, בין אם הסכים לתקנון ובין אם לאו.
עצם קניית הדירה בבית משותף שבו נרשם תקנון מהווה הסכמה לתקנון המוסכם.
המחוקק הדגיש בצורה מפורשת בחוק המקרקעין שהמשמעות של המילה תקנון חייבת להישתמע אך ורק על פי הנאמר בסעיף 62 ולא משום סעיף אחר בחוק (לרבות ס´ 58).
את זאת ניתן ללמוד דווקא מסעיף 55(ג) לחוק – ציטוט:
"(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג´ לפרק זה (להלן — התקנון)…"
שני דברים נקבעו כאן לגבי החוק כולו:
הראשון – המונח תקנון הוא אך ורק כמשמעו בסימן ג´ – דהיינו – על פי ס´ 62.
והשני – הציון "להלן – התקנון" שמשמעו, שמנקודה זו ואילך בחוק בכל מקום שמופיעה המילה ´תקנון´ יש לייחס לה אך ורק את המשמעות שבסימן ג´ (עפ"י ס´ 62 לחוק).
אשר על כן, עולה מן המקובץ, שהחל מסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ואילך, יש לפרש את המילה ´תקנון´ כמשמעו בסעיף 62 – זאת ותו לא.
הדבר כולל כמובן את המילה ´תקנון´ שבסעיף 58, שגם בו יש להכפיף את משמעותה לנאמר בסעיף 62.
זאת ועוד – ס´ 58 אינו נותן פירוש גורף ל-"שיעור".
ההיפך מכך – הפירוש ל"שיעור" בס´ 58 הוא ספציפי ומוגבל ל: שטח הדירה הייחסי.
לכן, אם רוצים לקבוע שיעור החורג מהשיעור הספציפי שפורש בס´ 58 יש לקבל הסכמה כללית של 100% מהדיירים.
